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包含央企信托-149號濟寧任城標債的詞條

標債傳媒 2022年09月27日 03:34 169 定融傳媒網(wǎng)

房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，購房人央企信托-149號濟寧任城標債的權(quán)利處理最為復(fù)雜。以下結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，對購房人如何主張權(quán)利加以分析。

一、主張取回權(quán)或別除權(quán)

公司破產(chǎn)，資金缺口較大，債權(quán)清償率低。購房人如能主張自己央企信托-149號濟寧任城標債的權(quán)利是物權(quán)，進而享有別除權(quán)或取回權(quán)（對這兩個概念或性質(zhì)仍有一定的爭議），不列入破產(chǎn)財產(chǎn)，是最理想的選擇。

1、關(guān)于別除權(quán)或取回權(quán)，相關(guān)法律規(guī)定如下央企信托-149號濟寧任城標債：

《破產(chǎn)法》第三十八條： 人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財產(chǎn)，該財產(chǎn)的權(quán)利人可以通過管理人取回。但是，本法另有規(guī)定的除外。

《破產(chǎn)法司法解釋二》第二條： 下列財產(chǎn)不應(yīng)認定為債務(wù)人財產(chǎn)：

（一）債務(wù)人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其央企信托-149號濟寧任城標債他法律關(guān)系占有、使用的央企信托-149號濟寧任城標債他人財產(chǎn)；

（二）債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財產(chǎn)；

（三）所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)；

（四）其他依照法律、行政法規(guī)不屬于債務(wù)人的財產(chǎn)。

《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條 下列財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)：

（一）債務(wù)人基于倉儲、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關(guān)系占有、使用的他人財產(chǎn)；

（二）抵押物、留置物、出質(zhì)物，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的或者優(yōu)先償付被擔保債權(quán)剩余的部分除外；

（三）擔保物滅失后產(chǎn)生的保險金、補償金、賠償金等代位物；

（四）依照法律規(guī)定存在優(yōu)先權(quán)的財產(chǎn)，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)或者優(yōu)先償付特定債權(quán)剩余的部分除外；

包含央企信托-149號濟寧任城標債的詞條

（五）特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物；

（六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)；

（七）債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財產(chǎn)；

（八）所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)；

（九）破產(chǎn)企業(yè)工會所有的財產(chǎn)。

2、何種情形下，購房人對購買的房屋享有別除權(quán)或取回權(quán)？

房地產(chǎn)公司破產(chǎn)時，房屋的狀況千姿百態(tài)。有內(nèi)裝外裝全部完成成的，也有半拉子工程；有主體完工，也有主體未完工的。有支付全款的，也有只支付部分房款的。有預(yù)登記的，也有未預(yù)登記的。當然，應(yīng)該是都未辦理完房地產(chǎn)手續(xù)或取得房地產(chǎn)權(quán)證。

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對上述情形，根據(jù)《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第五項規(guī)定，購房人能否享有取回權(quán)或別除權(quán)，判斷標準主要有兩點：一是是否已支付全部購房款，二是房產(chǎn)是否特定，即，所購商品房的樓層、房號、面積是否均具體明確，與其他房屋相區(qū)別。

享有別除權(quán)或取回權(quán)的案例：濟寧市中級人民法院，濟寧金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、盧純良一般取回權(quán)糾紛二審民事判決書【（2018）魯08民終4014號】；高人民法院，寧波住宅建設(shè)集團股份有限公司、沃凱宏第三人撤銷之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【（2017）最高法民申1429號】。

不享有別除權(quán)或取回權(quán)的案例：廣東省高級人民法院，丁東箭、惠州市興華實業(yè)有限公司一般取回權(quán)糾紛二審民事判決書【（2017）粵民終1890號】認為，本案為一般取回權(quán)糾紛。

3、關(guān)于能否依據(jù)或參考《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》？

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條： 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二） 所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

也就是說，即使購房人未支付全部價款，購房人對房產(chǎn)的權(quán)利也具有物權(quán)的性質(zhì)。為切實保護消費型購房人，最高院的這一解釋應(yīng)可借鑒。

二、購房人的違約賠償請求權(quán)

大多數(shù)情況下，購房人對房屋的所有權(quán)即使得到管理人或法院的確認，其合同權(quán)利仍受到了損害，購房人仍有權(quán)取得違約賠償?shù)臋?quán)利。

依據(jù)《破產(chǎn)法》第五十三條，“管理人或者債務(wù)人依照本法規(guī)定解除合同的，對方當事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請求權(quán)申報債權(quán)”，在破產(chǎn)受理后產(chǎn)生的損害賠償屬于破產(chǎn)債權(quán)，舉輕以明重，違約金作為破產(chǎn)受理前產(chǎn)生的的損失也應(yīng)作為破產(chǎn)債權(quán)。通常合同解除會產(chǎn)生損失賠償請求權(quán)（可得利益）和損害賠償請求權(quán)（固有利益），但法律僅規(guī)定當事人有權(quán)就產(chǎn)生的固有利益損害申報債權(quán)，因此如果約定的違約金起到了彌補債權(quán)人固有利益損害的，其申報違約金應(yīng)當?shù)玫街С郑ɑ虿糠种С郑?/p>

三、申報債權(quán)：購房人的債權(quán)是否有優(yōu)先受償權(quán)？

購房人如果不能享有別除權(quán)或取回權(quán)，那就只有申報債權(quán)。

有的認為購房人如果申報債權(quán)，其債權(quán)也應(yīng)優(yōu)先受償。

此觀點主要是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，該批復(fù)第二條認為： 消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

最高院的該條批復(fù)主要是從物權(quán)的角度確定購房人的權(quán)利具有對抗建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，這并不意味著購房人的購房款作為債權(quán)時具有比其它債權(quán)具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

在房產(chǎn)公司破產(chǎn)后，購房人應(yīng)積極主張所有權(quán)，避免被列入破產(chǎn)財產(chǎn)。同時，也應(yīng)提起違約賠償請求，并就此申報債權(quán)，以切實實現(xiàn)自己的權(quán)益。

四、一個相關(guān)問題

購房人實現(xiàn)了取回權(quán)或別除權(quán)，但欲取得完全、正常的房地產(chǎn)權(quán)，一般來說，仍需要繼續(xù)投入。購房人自己投入還是整體接盤者與購房人共同投入？這里面有法律問題，也有經(jīng)濟問題，當前來說，更可能帶來社會問題。

購房人在房地產(chǎn)公司破產(chǎn)時的權(quán)利處置，應(yīng)該同時考慮到這一相關(guān)問題。

這一問題不再展開。

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