【天津興寧建投債權(quán)轉(zhuǎn)讓計劃（3、4號）】
新品直轄市政信項目+當(dāng)?shù)刈畲蟮腁A政府平臺融資+AA政府平臺擔(dān)保+足額現(xiàn)房抵押+足額應(yīng)收債權(quán)中登轉(zhuǎn)讓+公開發(fā)債主體+多家存續(xù)信托！認(rèn)購當(dāng)天成立起息。
規(guī)模：20000萬元，分期成立
期限：1年、2年；付息方式：自然季度付息3、6、9、12月15日付息日
預(yù)期收益：
1年期 30-50-100-300萬：8.4%-8.7%-9.0%-9.3%
2年期 30-50-100-300萬：8.6%-8.9%-9.2%-9.5%
資金用途：用于補充流動性資金
【融資方】天津市XX區(qū)興寧建設(shè)投資集團有限公司，主體評級AA，債評AA+，公司注冊資本52.31億，總資產(chǎn)209.23億元，其中流動資產(chǎn)183.01億元。股東為天津市寧河區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（100%）。
【增信措施】
【國企擔(dān)?！浚禾旖騒X投資控股有限公司，公司注冊資本44億，總資產(chǎn)232.68億元，流動資產(chǎn)合計為 217.68億元，主體評級AA，債評AA+，已在交易所發(fā)行多款城投債，股東為天津市寧河區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（100%）；
【應(yīng)收賬款質(zhì)押】：天津市XX區(qū)興寧建設(shè)投資集團有限公司將持有的天津市經(jīng)開實業(yè)有限公司25500萬的應(yīng)收賬款中登網(wǎng)登記；
【現(xiàn)房抵押】：天津市XX區(qū)興寧建設(shè)投資集團有限公司將持有24415.08平米的房產(chǎn)抵押，預(yù)估價值36600萬元。
【項目亮點】
1、本項目交易對手為天津市XX區(qū)興寧建設(shè)投資集團有限公司，由寧河區(qū)國資委直接控股，資產(chǎn)實力雄厚。截止2021年6月，公司主體長期信用等級為AA，債評AA+，評級展望為穩(wěn)定，償債能力較強，風(fēng)險控制水平較高；
2、本項目擔(dān)保方為天津市寧河區(qū)國資委下轄國有公司，是寧河區(qū)最大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運營主體，該公司主要負(fù)責(zé)寧河區(qū)內(nèi)的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等業(yè)務(wù)，具有一定壟斷性。主體評級 AA，債評AA+，資產(chǎn)實力雄厚。評級展望為穩(wěn)定，償債能力較強；
3、25500萬元應(yīng)收賬款，覆蓋本金，安全邊際高；
4、足額現(xiàn)房抵押，抵押率54.64%；
5、寧河區(qū)，位于天津市東北部，地處環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)域，位居京津唐和曹妃甸工業(yè)區(qū)中心地帶。2020年,全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值312.78億元,增長8.3%；公共財政預(yù)算收入23.83億元；

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其他優(yōu)質(zhì)項目推薦：
【為什么有些房企拿地5個月就開盤了？有的卻很久？】
　　今天，銀行信息港就和大家簡單聊聊如何快的問題。為啥人家能做到5個月開盤，而你要1年？大家其實都知道，快周轉(zhuǎn)受很多因素影響，比如公司內(nèi)部管理水平、集團是否舍得放權(quán)、是否有完善的運營管理體系支撐、項目所在地政策等等。 　　但如果這些條件都差不多，那就要考驗每個環(huán)節(jié)的速度了，如果你每一步都比別人快一點，那最后加起來，你的速度就能甩開競爭對手了。所以從一定層面來看，周轉(zhuǎn)很慢的項目只有一個項目總，而相反人家可能有6個項目總，他們每個人都有快周轉(zhuǎn)意識，明白提前一天對公司的重要意義。 　　那6個項目總分別是誰？他們分別對項目的周轉(zhuǎn)起到什么樣的作用？下面銀行信息港結(jié)合自己的理解來談一談。 　　01 第一個項目總：投資總 拿到便宜的凈地才能快起來 　　前幾天，中南置地副總裁辛琦在公開演講時指出，房地產(chǎn)尤其是傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有三大核心競爭力，第一是投資，與投資幾乎同步的是定位，然后是運營節(jié)奏的把控。 　　銀行信息港認(rèn)為說出了地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)，而要做快周轉(zhuǎn)，投資總拿到一塊好地非常重要?，F(xiàn)在限價的大環(huán)境下，項目要快速周轉(zhuǎn)，在拿地階段就要考慮兩個因素，一是地價，二是地塊的條件。 　　1、不要拿高價地 　　以前，銀行信息港曾經(jīng)對各大房企的開發(fā)工期做過統(tǒng)計，結(jié)果顯示，地價高的項目開發(fā)周期要比地價低的項目慢很多，原因在于高地價的項目對產(chǎn)品溢價能力要求更高，對項目定位與設(shè)計考慮更多，以實現(xiàn)銷售溢價最大化。 　　但現(xiàn)在政府限價，拿了高價地的項目就很難受了。相反，地價便宜的項目賣得便宜，不但不同突破政府指導(dǎo)價，可以快速拿到預(yù)售證開盤，而且賣得也更快。 　　所以，如果本身沒有能力，千萬別拿高價地。 　　2、盡量買凈地 　　要想快周轉(zhuǎn)，盡量拿凈地。對于牽涉的問題比較多的地塊，一定要慎重。比如城中村舊改，拿的時候很爽，拿完就要哭了，因為光搞拆遷可能都要拖上好幾年。據(jù)銀行信息港了解，不少城中村舊改項目從拆遷到開盤花了10年時間。 　　還有拿地要按照規(guī)則來，千萬別想著鉆空子了。銀行信息港知道深圳有一家房企為了拿到便宜的地，打著做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的幌子去拿地，結(jié)果產(chǎn)業(yè)沒做，先賣房，政府怎么說都不給預(yù)售證，導(dǎo)致房子修好了不能賣，這就很痛苦了。 　　總的說來，拿到一塊好地是實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)的重要前提。每個投資總拿地時都要想一下，什么樣的地塊更符合做快周轉(zhuǎn)，這樣就不會盲目沖動去做決定了。 　　02 第二個項目總：營銷總 前期快速做好定位、后期快速去化 　　前幾天，華鴻嘉信副總裁卞克在公開演講中指出，快周轉(zhuǎn)不是快生產(chǎn)，去化不快，快生產(chǎn)沒有意義，徒增成本。所以，如果修好房子賣不掉或者賣得很慢，還不如把地放在那里不修，還可以省點成本。 　　項目要實現(xiàn)快速去化，銀行信息港認(rèn)為，營銷總要做對3件事情。 　　1、前期快速做好產(chǎn)品定位 　　一個項目最后賣不動，我們往往歸結(jié)為3個原因：產(chǎn)品定位有問題；價格定高了；銷售團隊專業(yè)能力不行，不會賣。但最嚴(yán)重的還是產(chǎn)品定位，一旦定位偏差，很可能會造成產(chǎn)品積壓。 　　項目定位要明確3個問題：目標(biāo)客戶是誰？目標(biāo)客戶需要什么產(chǎn)品？競品是誰？如何明確定位的3個問題： 　　首先，要對當(dāng)?shù)厥袌鲇蟹浅Ｉ羁痰睦斫狻１热绠?dāng)?shù)禺a(chǎn)市場容量及城市發(fā)展如何，人口多少，消費能力如何？還有市場價格如何？客戶群體有哪些？ 　　其次，在對當(dāng)?shù)厥袌鲇猩钊胙芯康幕A(chǔ)上，對市場主要競品的戶型、配比、去化情況等信息進行充分調(diào)研，充分參考周邊暢銷戶型。最后，結(jié)合客戶對產(chǎn)品的需求、自身標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的競爭力，營銷部門和投資、項目、區(qū)域一起給出項目定位建議。 　　相信大家都聽過這個故事，一家TOP10房企在杭州做項目，復(fù)制了自己之前很成功的產(chǎn)品系，但由于項目在綠城項目旁邊，結(jié)果一對比，該項目就顯得品質(zhì)非常一般了，當(dāng)?shù)乜蛻舳疾毁I賬。不是它不好，而是競品太好了。所以一定要研究透城市、區(qū)域、競品，否則品牌再強也不行。 　　2、快速做好示范區(qū)展示 　　一般示范區(qū)要在開盤前1個月做完，如果拖太久不能按時開放，那就會打亂銷售節(jié)奏，影響開盤，直接影響到項目的現(xiàn)金流回籠。 　　快速做好示范區(qū)，主要有幾個手段： 　　第一，把項目最有利的、能馬上動工的地方安排做展示區(qū)。 　　第二，早啟動，早規(guī)劃，靈活操作，多并行穿插。比如某房企明確提出要按照“搶板房，保貨量；搶地下，保地上；搶結(jié)構(gòu)，保裝修”的原則組織施工；做好施工流水作業(yè)圖，做到土建施工的同時，裝修工程、園林工程同步穿插進行。 　　第三，展示區(qū)盡量不要做地下室，樣板房要采用標(biāo)準(zhǔn)戶型，這樣可以套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計、采購和招標(biāo)時間。 　　第四，明確各部門職責(zé)，各部門配合要到位。示范區(qū)要確定選址、設(shè)計、施工安排等等事項，需要協(xié)調(diào)的工作非常多，所以要盡早明確各部門配合事項及路徑。 　　3、項目價值梳理要前置 　　項目定位結(jié)論出來后，就可以嘗試從城市、區(qū)域、土地、產(chǎn)品、客戶等維度梳理出項目的價值，并綜合評價現(xiàn)在的價值是否能夠支撐項目的銷售價格和去化速度？若果不能支撐，那就要重新審視項目的定位結(jié)論。產(chǎn)品解讀和設(shè)定越細(xì)致，越有利于銷售。 　　比如項目位置比較偏遠，出行不方便，是否可以考慮引入公交或者設(shè)置社區(qū)接駁車？比如項目位于新興區(qū)域，生活配套不足，那是否可以提前引入生活超市，業(yè)態(tài)規(guī)劃前置，招商前置。 　　只要這3件事情做好了，后面銷售就成功了一大半。 　　03 第三個項目總：設(shè)計總 做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和設(shè)計前置 　　設(shè)計總在快周轉(zhuǎn)中同樣扮演著非常關(guān)鍵的角色。前幾天，在某標(biāo)桿房企下發(fā)的高周轉(zhuǎn)文件中就要求： 　　?所有三四五線城市項目須采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，設(shè)計院接到營銷戶配及設(shè)計要求后，當(dāng)天內(nèi)出圖； 　　?土地獲取前40天開始前置設(shè)計工作，開工前7天提供地勘資料，確保摘牌即開工，項目設(shè)計節(jié)點責(zé)任到人； 　　?圖紙原則上用標(biāo)準(zhǔn)圖，買地前做好規(guī)劃，最好給政府領(lǐng)導(dǎo)和批規(guī)劃的人看并得到認(rèn)可，拿到地就開工； 　　?項目一天不等圖，當(dāng)天完成圖紙第二天去報建。 　　這里有幾個關(guān)鍵詞，銀行信息港幫大家梳理一下： 　　首先，標(biāo)準(zhǔn)化。 　　之所以能當(dāng)天內(nèi)出圖，是因為戶型圖、施工圖都是現(xiàn)成的，在已有圖紙基礎(chǔ)上優(yōu)化或修改，一天時間能完成。所以某房企要求，三四線城市項目區(qū)域范圍內(nèi)，特別是同一區(qū)域，客戶定位相同，必須選擇標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。通過標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)計周期平均縮短超過50%。 　　如果是小房企，沒有形成自己的產(chǎn)品線怎么辦呢？有一個最簡單的方法，就是借鑒同區(qū)域內(nèi)，客戶定位相同的產(chǎn)品，再找相同的設(shè)計院幫你設(shè)計。這樣不但能加快速度，也能規(guī)避掉很多風(fēng)險。 　　其次，工作前置，能提前做的工作提前做好。 　　比如規(guī)劃設(shè)計前置，項目內(nèi)部立項后，即可開始規(guī)劃設(shè)計工作。體現(xiàn)了解當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計要求及要點，保證不踩政府紅線。摘牌前要提前預(yù)報規(guī)劃方案，基本要通過規(guī)劃部門預(yù)審批。 　　同時，勘探先行進場。提前進入地塊詳勘并取得詳勘報告，這樣可以提前了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況，為基礎(chǔ)設(shè)計提供參考，也為前期工程提供依據(jù)。 　　第三，設(shè)計與報建報批基本同步。為了報建能快速通過，某房企還要求設(shè)計部門要研究出當(dāng)?shù)卣畧笠?guī)報建特別標(biāo)準(zhǔn)做法及政府要求，整理成工作手冊，幫助項目一次報建通過。 　　04 第四個項目總：成本總 控制好項目成本，才能賣得又快又好 　　上文提到了，項目滯銷有一個重要原因就是價格太高了，所以前期控制好成本，后期留有價格空間就很重要。 　　關(guān)于新形勢下如何做好成本總，銀行信息港之前寫過一篇文章《2018年，每個地產(chǎn)人都應(yīng)該是成本總！這6個錯，房企犯1個就可能破產(chǎn)》，在這里就不具體展開了。 　　05 第五個項目總：采購總 建立戰(zhàn)略供應(yīng)商庫，快速招標(biāo) 　　房地產(chǎn)是需要高度整合資源的行業(yè)，一支優(yōu)秀的供應(yīng)商隊伍絕對是項目快速開發(fā)的重要武器。那么，采購總?cè)绾卧陧椖块_發(fā)過程中，快速做好招標(biāo)工作？ 　　1、發(fā)展戰(zhàn)略供應(yīng)商 　　優(yōu)秀的供應(yīng)商隊伍是快開盤的必要條件，很多標(biāo)桿房企都會建立自己的戰(zhàn)略供應(yīng)商資源。 　　比如某房企在做示范區(qū)時，為了加快進度，都優(yōu)先找已經(jīng)合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)、示范區(qū)，計價方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價格約定點數(shù)上浮。 　　對舊項目、新地塊，若相近時間剛招過標(biāo)，則可以直接以擴標(biāo)的方式確定單位。對使用原有圖紙且已施工的工程，由總包單位按原有合同造價原則進場施工。 　　但建立戰(zhàn)略供應(yīng)商庫不是一朝一夕的事情，在還沒擁有自己的戰(zhàn)略供應(yīng)商資源前，可以搭建一套供應(yīng)商履約評估體系，快速找到優(yōu)秀的合作伙伴?；蛘呦葟臉?biāo)準(zhǔn)化的材料、標(biāo)準(zhǔn)化合約簽約做起。 　　2、招標(biāo)前置 　　在項目立項后，采購總就可以前置所有工作了。 　　比如如果建立了材料標(biāo)準(zhǔn)庫，一般拿地后就可以馬上下單。規(guī)劃方案基本確定時，可以馬上展開樁基單位及總包招標(biāo)。 　　最后是可以適當(dāng)調(diào)整供貨方式，比如某房企為縮短供貨周期，樣板房（展示區(qū)）材料可從甲指申請改為甲供方式。 　　06 第六個項目總：項目總 做好授權(quán)、計劃、激勵工作

2019北京公積金貸款最新政策
　　2019公積金貸款政策延續(xù)18年新政，2018年9月13日北京發(fā)布最新的公積金貸款政策，其中，北京公積金新政將于9月17日正式落地執(zhí)行。本文提供詳細(xì)的內(nèi)容。 　　2019年北京公積金貸款比例 　　公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，再購買普通自住房，公積金貸款最低首付款比例降至30%。 　　2018年北京公積金貸款政策（全文） 　　相關(guān)問題咨詢 　　1、問：執(zhí)行時間是以網(wǎng)簽為準(zhǔn)還是貸款申請為準(zhǔn)？ 　　答：相關(guān)政策均自2018年9月17日起施行，此前已網(wǎng)簽的，按原規(guī)定執(zhí)行。這一規(guī)定主要針對市管公積金，中共中央直屬機關(guān)分中心、中央國家機關(guān)分中心、北京鐵路分中心，可參照本通知執(zhí)行，另有規(guī)定的從其規(guī)定。 　　2、、問：繳存年限滿12年就一定能貸款120萬嗎？ 　　答：120萬只是最高額度。實際獲批的貸款額度還與月繳存額、最高貸款成數(shù)、月還款額占月收入比例等情況有關(guān)。 　　3、問：已購?fù)獾胤?、并辦理過首次提取的，還能否提取公積金？ 　　答：新規(guī)要求，在戶籍所在地或者所在地的省會城市購房，才可以辦理異地購房提取公積金。此外，記者也了解到，如果已經(jīng)購買了外地房、并辦理過首次提取的，將按照原政策正常提取。 　　4、問：城六區(qū)戶籍職工繳存年限未達到12年，能否享受 額度上浮政策 ？ 　　答：可根據(jù)城六區(qū)戶籍繳存職工實際繳存年限計算的可貸款額度基礎(chǔ)上上浮10萬元或20萬元，但最終的貸款額度還不應(yīng)超過按政策規(guī)定的繳存職工月均還款額不超過其月收入占比控制標(biāo)準(zhǔn)計算的貸款額度。 　　5、問： 額度上浮政策 是否適用于已結(jié)婚職工。 　　答：依情況而定。如果夫妻雙方有一方戶籍在城六區(qū)，另一方戶籍在城六區(qū)以外，購買城六區(qū)以外住房則不享受上浮;如果夫妻雙方有一方戶籍在東西城區(qū)，另一方戶籍在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)，購買城六區(qū)以外住房，享受上浮10萬;如果夫妻雙方戶籍均在東西城區(qū)，購買城六區(qū)以外住房，享受上浮20萬;如果單身購買城六區(qū)以外住房，東西城戶籍職工享受上浮20萬，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)戶籍職工享受上浮10萬。