央企信托-501號江蘇鹽城市項目集合信托計劃(鹽城政信信托)
未來社區(qū)、出讓面積200.651畝的組合地塊、起始總價33.8億元……每一個標簽都足夠有分量。當三個重磅標簽集于一身央企信托-501號江蘇鹽城市項目集合信托計劃，一出場便是焦點，這樣一宗備受關注的組合地塊，也久違的激起了溫州土地市場的熱度。
剛剛，樂清市勝利塘北片未來社區(qū)出讓地塊，最終由樂清市中心區(qū)發(fā)展有限公司（樂清國投）競得，成交總價33.8億元。
該宗組合地塊除了體量大，還有哪些過人之處呢，一起簡單了解下該宗組合地塊相關信息。
◎ 地塊區(qū)位圖
ONE / OuYueLouShi
地塊簡介
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我們先來介紹一下該地塊的具體信息：
該宗地塊位于位于樂清市疏港公路以東，清東路兩側。
展開全文
◎ 樂清市勝利塘北片未來社區(qū)出讓地塊具體位置
地塊信息
性質
10-08-03地塊為城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)用地、科教用地（幼兒園）；10-07-08地塊、10-07-05地塊、10-07-10地塊、10-07-06地塊為城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)用地；10-07-03地塊為商務金融用地兼容文化設施用地；10-07-04地塊為公共管理與公共服務用地（廣場用地）
區(qū)位
疏港公路以東，清東路兩側
出讓面積/容積率（綜合）/建筑面積
133767.22㎡/＞1.0且＜2.4/320939㎡
起始總價/起始樓面價/封頂樓面價
33.8億元/10532元/㎡/13691元/㎡
出讓年限
城鎮(zhèn)住宅用地70年；文化設施用地、公共管理與公共服務用地（廣場用地）、科教用地（幼兒園）50年；零售商業(yè)用地、商務金融用地40年
TWO / OuYueLouShi
地塊簡評
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01
大區(qū)位分析
從城市大區(qū)位來看，該宗組合地塊位于樂成主城區(qū)北側，勝利塘北片是樂清未來發(fā)展的集中建設區(qū)，未來城市發(fā)展的主戰(zhàn)場。
地塊所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃將以“東海之窗、未來之城”為愿景，致力于打造生態(tài)、宜居、智能的未來新城。
◎ 勝利塘北區(qū)規(guī)劃示意圖
選擇在河海交匯處打造以金融、商務為主的東海之窗，未來將布置融媒體中心、建筑業(yè)大廈、科技館、城市展館、會展中心、金融中心等重點項目。未來地塊周邊的城市能級將大大提升，城市界面也將煥新。
不僅如此，地塊周邊建設有設計面積805900㎡的東運河濕地公園，項目已于去年開園。東運河濕地公園一方面改善了周邊的生態(tài)環(huán)境，另一方面為周邊業(yè)主提供了休閑娛樂的場所。
◎ 東運河公園效果示意圖
教育資源方面，約80畝的樂清市實驗小學（勝利校區(qū)）擇址于云門路和清東路交界處，目前樂清市實驗小學（勝利校區(qū)）進入批前公示階段，未來子女接收教育也比較方便。
◎ 樂清市實驗小學（勝利校區(qū)）示意圖
交通方面，總投資達41.5億元的濱海大道一期工程已正式獲批，即將開工建設，該重點工程項目將拉進與樂清濱海的聯(lián)系，進而推動勝利塘北片的發(fā)展。
01
板塊內部分析
從城市小區(qū)位來看，地塊臨近G228國道疏港公路段，出行較為便利，但是地塊周邊都還處于待開發(fā)狀態(tài)。目前而言，居住氛圍相對不佳。
想要有比較舒適的生活體驗，還得驅車前往樂清濱海亦或是樂清城芯。好在該宗地塊作為樂清首個新建類未來社區(qū)項目，相比于一般社區(qū)，擁有較為豐富的社區(qū)配套。
未來社區(qū)系統(tǒng)框架包括“一心、三化、九場景”，即一個中心、三個價值維度、九大未來生活場景，意味著社區(qū)內包括健康、教育、鄰里、治理、服務、建筑、低碳、交通、創(chuàng)業(yè)等九大場景的相關建設，進而滿足業(yè)主基本的居住需求。
◎ 未來社區(qū)功能示意圖
除此之外，根據(jù)文件顯示，10-08-03地塊將配建一所12班幼兒園；用地面積不少于5500㎡，建筑面積不少于5000㎡。
此外住宅及小學北側地塊還規(guī)劃有服務設施及社會停車場混合用地，商業(yè)娛樂混合用地。就該住宅而言，未來這個位置還是不錯的。
THREE / OuYueLouShi
市場環(huán)境
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從區(qū)域市場競爭而言，該宗組合地塊作為勝利塘北區(qū)第一個項目，地塊周邊缺少可對比的項目。小編對比了地塊南部的濱海板塊的二手房價格，濱海二手房價格區(qū)間在1.2萬-3.7萬之間，其中典型的二手房價格在2.5萬左右。
濱海板塊已經發(fā)展醇熟，而勝利塘北片才剛剛起步，價格上無法做準確的對比，勝利塘北區(qū)后續(xù)二手房價格是否會反超濱海，還得看未來板塊的發(fā)展。
◎ 樂清濱海二手房價格
從樓面價來看，小編對比了濱海比較適宜的地塊,2020年4月15日，樂清市中心區(qū)G-b17地塊（亦即恒大都匯華庭），成交樓面價為9548元/㎡，新房帶裝均價約為2萬元/㎡。
而今天出讓的勝利塘北片未來社區(qū)地塊起始樓面價約為10532元/㎡，起始樓面價比恒大濱海項目還貴，倘若以4000元/㎡估造價，光成本就達到約14532元/㎡。
那么這宗地未來能賣多少呢央企信托-501號江蘇鹽城市項目集合信托計劃？直接對標濱海賣2萬/㎡恐怕是不合適的。在目前較為缺少城市配套的勝利塘北片，這樣的價格還是稍稍有點貴，或許定在1.8萬元/㎡市場接受度較高。
這樣說來，該地塊利潤僅約3500元/㎡，如果計稅費、人工、宣發(fā)等成本后，利潤還會更低，房開的利潤相當微薄。
最后來看下該宗超百畝組合地塊自身的條件，除了未來社區(qū)的標簽，該宗組合地塊的體量也是非常大，由7宗子地塊共同構成的小區(qū)，出讓面積約為200.651畝。
◎ 子地塊信息簡介
根據(jù)文件顯示，該宗組合地塊九大場景配套建筑面積不小于8000㎡（不含幼兒園、居家養(yǎng)老服務用房、人才公寓、創(chuàng)業(yè)辦公、社區(qū)商業(yè)、物流管理中心）。同時，外立面方面也做出了相關規(guī)定：沿城市主要街面建筑材質應以金屬鋁板、玻璃、石材為主，居住建筑外立面采用公建化。
與此同時，該宗組合地塊綜合容積率＞1.0且＜2.4，大大提升了居住舒適度。
本次土拍介紹到此結束，想了解更多土地新聞、樓市情報，請關注甌越樓市。
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