花費(fèi)巨大代價(jià)在長(zhǎng)沙新力鉑園購(gòu)買(mǎi)“高端住宅”的消費(fèi)者們沒(méi)有想到2022年壽光金財(cái)公有債權(quán)，有朝一日自己也成了“爛尾樓”的當(dāng)事人。

2018年11月，長(zhǎng)沙新力鉑園營(yíng)銷(xiāo)中心舉行了一場(chǎng)盛大的啟幕儀式，新力長(zhǎng)沙城市公司管理層等各界人士匯聚于此，為項(xiàng)目站臺(tái)。

彼時(shí)，新力方面公開(kāi)表示，鉑園項(xiàng)目是公司2018年在園系產(chǎn)品系上升級(jí)打造的“園+”系，是首次進(jìn)軍湖湘的“園+”系產(chǎn)品。

憑借著臨江的優(yōu)越地理位置，新力鉑園吸引了大批購(gòu)房者的眼球。在置業(yè)顧問(wèn)的宣傳介紹中，購(gòu)房者對(duì)這個(gè)樓盤(pán)有了初步的認(rèn)知，高端住宅、獨(dú)立小區(qū)、物業(yè)盡責(zé)、私密安防。

為了在這里安家，有人借錢(qián)湊齊首付、亦有社保年限不足的購(gòu)房者不惜繳納全款鎖定名額……只是，這個(gè)承載著各方期冀的小區(qū)卻未能如期走上正軌。

項(xiàng)目停擺

看著仍未全面復(fù)工的小區(qū)，李望（化名）的心情十分復(fù)雜，2022年壽光金財(cái)公有債權(quán)他從未想過(guò)自己會(huì)成為爛尾樓的當(dāng)事人。

2020年5月，李望以總價(jià)約170萬(wàn)的價(jià)格在新力鉑園購(gòu)買(mǎi)了一套140平左右的房子，折合單價(jià)約1.22萬(wàn)。由于是二套，資金并不充裕的他在親友幫助下籌集了4.5成首付，剩余部分則走貸款。

消費(fèi)者對(duì)于買(mǎi)房這種大宗交易都頗為謹(jǐn)慎，李望也不例外。買(mǎi)房時(shí)，他仔細(xì)研究了新力在行業(yè)的排名以及公司在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的其他樓盤(pán)口碑。

看完樣板間后，結(jié)合產(chǎn)品定位及臨江的地理位置，李望很快交付定金并于6月簽訂了購(gòu)房合同。簽合同時(shí)，他注意到條款中提及，未來(lái)新力鉑園可能會(huì)與隔壁的乾城嘉園二期A區(qū)進(jìn)行局部互通，但兩個(gè)小區(qū)之間會(huì)有物理隔斷。

彼時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)告訴他，局部互通是因?yàn)樾铝︺K園是新力購(gòu)買(mǎi)的乾城嘉園二期B地塊開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，兩個(gè)小區(qū)不是同一個(gè)小區(qū)，定位、物業(yè)、綠化、人臉識(shí)別門(mén)禁等都是分開(kāi)獨(dú)立的。

如果一切順利，李望將在今年6月末收到新房。然而計(jì)劃趕不上變化，2021年9月，新力被曝陷入流動(dòng)性危機(jī)，多地樓盤(pán)先后停擺，這其中就包括新力鉑園。

李望回顧稱(chēng)，大約在去年9月，新力鉑園就開(kāi)始停工。由于住得較近，自己時(shí)常會(huì)去項(xiàng)目看看進(jìn)展，“11月的時(shí)候看見(jiàn)有幾個(gè)工人在里面搞裝修，后面天氣冷了就基本沒(méi)人了”。

展開(kāi)全文

《國(guó)際金融報(bào)》記者了解到，李望口中的裝修主要是針對(duì)8、9兩棟。按照最初的規(guī)劃，新力鉑園8棟、9棟、18棟應(yīng)在2021年底交付，但因疫情原因被延期三個(gè)月交付，這三棟樓目前正處于裝修狀態(tài)。

根據(jù)購(gòu)房者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，包括10、11、14棟在內(nèi)，結(jié)構(gòu)封頂?shù)墓灿?棟，另有4棟尚在建設(shè)中，還有一棟只挖了地基坑。其中，8至14棟售出比例達(dá)到90%，15棟80%，16棟則有約40%的房源已售。

施工暫停后，購(gòu)房者們?cè)啻蜗蛴嘘P(guān)部門(mén)反映情況，尋求援助。2022年春節(jié)前，在新力、債權(quán)方東方資產(chǎn)公司等各方的聯(lián)合申請(qǐng)下，一筆額度2500萬(wàn)的監(jiān)管資金被發(fā)放下來(lái)，用于支付農(nóng)民工工資及各類(lèi)工程款等費(fèi)用。

“當(dāng)時(shí)說(shuō)這個(gè)錢(qián)會(huì)用來(lái)支付農(nóng)民工工資和工程款，這部分資金付了之后年后會(huì)組織復(fù)工?！钡罾钔氖牵敝两袢?，新力鉑園仍處于半停工狀態(tài)。

復(fù)工資金不足

未能達(dá)成全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)的原因依然是資金。

2021年12月28日，時(shí)任新力鉑園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人童冬深在一場(chǎng)溝通會(huì)上表示，目前唯一的出路是在政府幫扶及業(yè)主的支持下進(jìn)行項(xiàng)目自救。以現(xiàn)階段狀況來(lái)看，達(dá)成全面復(fù)工大約需要4000萬(wàn)-4500萬(wàn)，7000萬(wàn)可完成約58%的交付，監(jiān)管賬戶上有著約1.85億元的資金。

根據(jù)童冬深透露，支付完相關(guān)款項(xiàng)后，第一筆監(jiān)管資金的剩余額度加之第二筆申請(qǐng)的監(jiān)管資金將全部用于2022年春節(jié)后的項(xiàng)目復(fù)工。

達(dá)成復(fù)工的難度顯然要比想象中的大。

截至目前，第二批預(yù)售資金仍沒(méi)有被批復(fù)，而第一筆監(jiān)管資金在支付了合計(jì)約2270萬(wàn)元的農(nóng)民工工資及各類(lèi)工程款后，余額只剩下了230萬(wàn)元，無(wú)法支持大規(guī)模全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

有購(gòu)房者告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，第二筆監(jiān)管資金的審批進(jìn)展并不順利，“新力方面對(duì)于要求的審計(jì)工作不配合”。

另一方面，由于對(duì)項(xiàng)目前景存在顧慮，新力鉑園的大部分分包商不愿意墊資供貨，要求必須全款支付。同時(shí)，因擔(dān)心回款問(wèn)題，銀行方面的貸款亦未松動(dòng)。

業(yè)主提供的一份名為《新力鉑園審計(jì)工作啟動(dòng)會(huì)》的文件顯示，關(guān)于與東方資產(chǎn)公司的融資協(xié)議違約事宜，目前雙方已經(jīng)同意簽訂展期降息協(xié)議，由之前的每季度1800萬(wàn)降為1200萬(wàn)，董事長(zhǎng)及夫人以及集團(tuán)為此擔(dān)保。同時(shí)，展期前拖欠的利息，亦需確定是否可通過(guò)監(jiān)管資金支付。

新力華中大區(qū)總經(jīng)理劉明在該場(chǎng)啟動(dòng)會(huì)上表示，項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金還剩1.4億元，銀行待放款7800萬(wàn)元，銀行在途資金3.2億元，項(xiàng)目后續(xù)整體交付還需要8億元，可售貨值10億元。若后續(xù)銷(xiāo)售恢復(fù)正常，資金能夠確保樓盤(pán)整體交付。

隨著項(xiàng)目進(jìn)展的卡殼，購(gòu)房者的心也仿佛懸在半空。李望坦言，自己第一套房子的貸款還沒(méi)付完，加上新力鉑園的貸款和向親友籌來(lái)的借款，自己如今每個(gè)月需償還1萬(wàn)元左右的借款，“這個(gè)金額在長(zhǎng)沙真的壓力很大?！?/p>

支付了全款的陶龍（化名）情況則稍好一些。2020年5月，其以總價(jià)170萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一套約140平的房子。彼時(shí)，由于社保年限不足，置業(yè)顧問(wèn)告訴他必須支付全款才可購(gòu)買(mǎi)，“就是說(shuō)先把名額占住，購(gòu)房資格到了再給我網(wǎng)簽”。

《國(guó)際金融報(bào)》據(jù)此向新力方面求證，相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，目前該項(xiàng)目尚未大規(guī)模復(fù)工，主要是因?yàn)轫?xiàng)目監(jiān)管資金暫時(shí)無(wú)法取用。但其強(qiáng)調(diào)鉑園目前剩余貨值及待放款資金完全可以覆蓋項(xiàng)目全面交付。同時(shí)，“新力華中區(qū)域負(fù)責(zé)人以及跟當(dāng)?shù)卣氨O(jiān)管方東方資產(chǎn)正在積極推動(dòng)鉑園復(fù)工事宜，力保交付”。

舊盤(pán)包“新裝”

在李望看來(lái)，項(xiàng)目復(fù)工進(jìn)展不順暢的另一個(gè)原因在于長(zhǎng)沙目前的停工項(xiàng)目太多，相關(guān)部門(mén)幫扶不過(guò)來(lái)，“長(zhǎng)沙現(xiàn)在像新力鉑園的爛尾項(xiàng)目大約有96個(gè)”。

其還稱(chēng)，在停工前，購(gòu)房者與新力鉑園開(kāi)發(fā)商之間的矛盾就已經(jīng)凸顯。

2021年8月，有業(yè)主在備案時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己所購(gòu)買(mǎi)的新力鉑園變成了乾城嘉園二期。

不解的業(yè)主隨后找到置業(yè)顧問(wèn)，但被告知“乾城嘉園”是小區(qū)備案名，“新力鉑園”為推廣名，二者實(shí)為一個(gè)小區(qū)。同時(shí)，新力鉑園未來(lái)將與隔壁的乾城嘉園二期A區(qū)互通，車(chē)庫(kù)、綠化等公共設(shè)施全部共享，乾城嘉園的業(yè)主將有優(yōu)先選擇權(quán)。

新力鉑園的業(yè)主難以接受這一說(shuō)辭，“這跟我們買(mǎi)房時(shí)的說(shuō)法完全不一樣?！?/p>

王生（化名）告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，購(gòu)房時(shí)自己曾詢問(wèn)過(guò)乾城嘉園與新力鉑園的關(guān)系，那時(shí)置業(yè)顧問(wèn)告訴他，二者沒(méi)有關(guān)系，小區(qū)各自獨(dú)立進(jìn)行封閉管理，“只是買(mǎi)了乾城嘉園開(kāi)發(fā)商的地皮而已”。

亦有購(gòu)房者稱(chēng)，自己原為乾城嘉園一期的業(yè)主，因?yàn)榭粗辛诵铝︺K園的高端定位才購(gòu)買(mǎi)了房子，但如今按置業(yè)顧問(wèn)的說(shuō)法則相當(dāng)于自己只是從一期搬到了二期，“無(wú)法接受這個(gè)事情”。

更令購(gòu)房者們憤怒的點(diǎn)在于，曾經(jīng)說(shuō)好的獨(dú)立、封閉、高端小區(qū)如今卻要與隔壁老舊小區(qū)互通。

一份公示圖的修改說(shuō)明顯示，“結(jié)合廣大業(yè)主意見(jiàn)，取消新建與已建地塊之間的紅線”，這意味著乾城嘉園二期A區(qū)將與新力鉑園互通連接在一起。

“我們沒(méi)有業(yè)主說(shuō)過(guò)要將兩個(gè)小區(qū)并在一起?！庇匈?gòu)房者稱(chēng)，從當(dāng)初新力鉑園營(yíng)銷(xiāo)中心的宣傳展板來(lái)看，乾城嘉園與新力鉑園之間存在著一道紅線。在他們看來(lái)，這是兩個(gè)小區(qū)之間的分隔線。

不過(guò)，營(yíng)銷(xiāo)中心的工作人員推翻了購(gòu)房者的認(rèn)知，其在采訪中對(duì)媒體稱(chēng)，紅線只是用作區(qū)分兩個(gè)小區(qū)，并不代表土地紅線。

同時(shí)，多位購(gòu)房者在采訪中向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，不論宣傳海報(bào)、項(xiàng)目沙盤(pán)還是置業(yè)顧問(wèn)的介紹話術(shù)，其中關(guān)于乾城嘉園的信息都被進(jìn)行了處理。

譬如，部分海報(bào)中涉及乾城嘉園的字樣均以極小的字體放在了最下方，幾乎微不可見(jiàn)；有些建筑規(guī)劃圖中則采用了“乾城”與“新力鉑園”兩個(gè)名字將小區(qū)分開(kāi)展示；早期的沙盤(pán)中并未展示乾城嘉園二期A地塊的樓體模型，新沙盤(pán)中的這部分則使用了透明建筑模型；購(gòu)房時(shí)的收據(jù)及銀行回執(zhí)中涉及的項(xiàng)目名稱(chēng)都是“新力鉑園”……

另一方面，盡管住房合同中有提及“乾城嘉園二期”，但購(gòu)房者須交完首付甚至支付全款后才能查看住房合同，而若這時(shí)對(duì)合同內(nèi)容產(chǎn)生異議，購(gòu)房者則需按合同條款向新力支付賠償金，“不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)、交首付根本看不到合同，誰(shuí)又能知道細(xì)節(jié)”。

購(gòu)房者們指出，若新力鉑園為乾城嘉園二期的B區(qū)，二者實(shí)為一個(gè)小區(qū)，那么為何在這些流程中都要隱去乾城嘉園的痕跡？

“如果當(dāng)時(shí)知道是乾城嘉園二期，我肯定不會(huì)買(mǎi)了。”王生直言，2020年長(zhǎng)沙的樓盤(pán)均價(jià)在9500元左右，新力鉑園對(duì)外宣稱(chēng)的單價(jià)達(dá)到1.45萬(wàn)，隔壁乾城嘉園的二手房掛網(wǎng)價(jià)則在9000元左右，“我們最后的實(shí)際成交單價(jià)差不多1.3萬(wàn)，這其中的差價(jià)太大了”。

那么，新力鉑園在售賣(mài)過(guò)程中的上述行為是否合規(guī)？

湖南見(jiàn)田律師事務(wù)所律師何甜甜曾在采訪中表示，開(kāi)發(fā)商以非備案小區(qū)的名稱(chēng)進(jìn)行宣傳，將老舊小區(qū)的二期住宅包裝為新小區(qū)，使購(gòu)房者產(chǎn)生了錯(cuò)誤認(rèn)知進(jìn)而購(gòu)買(mǎi)房屋，其行為已經(jīng)涉嫌虛假宣傳。

其還稱(chēng)，全新小區(qū)與舊小區(qū)的二期在公共設(shè)施配套及物業(yè)管理方面都存在較大差異，也影響了買(mǎi)受人的購(gòu)買(mǎi)意愿及房屋價(jià)值，買(mǎi)受人可根據(jù)同時(shí)期同類(lèi)型的舊小區(qū)二期房?jī)r(jià)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)差價(jià)部分予以退還，并賠償相關(guān)損失。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦則告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，類(lèi)似新力這種收購(gòu)其他開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目重新進(jìn)行開(kāi)發(fā)出售的情況很常見(jiàn)，但以新力鉑園購(gòu)房者的經(jīng)歷來(lái)看，其中確有涉及誘導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)的成分，“關(guān)鍵要看證據(jù)，畢竟交易以合同為準(zhǔn)”。

不過(guò)，盧文曦強(qiáng)調(diào)，新力鉑園這種支付首付后才可看合同的情況有些霸王條款，“理論上是不可以這樣的”。

據(jù)此，購(gòu)房者們?cè)啻闻c新力方展開(kāi)溝通，但皆無(wú)果。如今，在項(xiàng)目復(fù)工保交付面前，這些嫌隙似乎都已不再重要。

記者 劉一飛

視頻 樊夢(mèng)成

編輯 左宇

責(zé)任編輯 孫霄

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