2021年還有不到一周金堂縣凈源排水債權(quán)拍賣的時(shí)間，隨著12月27日3宗地塊延期出讓，合肥今年的供地已經(jīng)提前結(jié)束。今天，金堂縣凈源排水債權(quán)拍賣我們盤點(diǎn)一下2021年合肥土地出讓數(shù)據(jù)。

*本文所有數(shù)據(jù)來源于合肥土地市場網(wǎng)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)除工業(yè)用地之外的所有土地類型，包括居住用地、商服及科研等。

先來看幾個(gè)數(shù)據(jù)：

1、2021年合肥九區(qū)四縣一市總計(jì)成功出讓118宗，累計(jì)成交約10379.149畝地，其中涉宅用地82宗，累計(jì)成交約9051.047畝。

2、2021年合肥九區(qū)四縣一市成交金額8502312.383萬元，合計(jì)850.23億元。

3、2021年合肥市區(qū)共成交約7661.286畝，四縣一市供地則有2717.863畝。

4、2021年合肥出讓的118宗地中，共有14宗地拍到競自持階段，競自持總計(jì)拍出了357600㎡；共有26宗地拍到了競配建階段，競配建總計(jì)拍出了553900㎡；共有9宗地塊拍到了競裝配率階段。

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那么，究竟2021年合肥土地市場情況表現(xiàn)如何金堂縣凈源排水債權(quán)拍賣？

01

全年供地同比增加

熱度呈現(xiàn)下降趨勢

合肥2021年出讓地塊118宗，總出讓面積約10379.15畝，總出讓金額約850.23億元。

為了更直觀地比較，我們也整理了前兩年合肥供地的年成交數(shù)據(jù)：

2019年：出讓133宗，總出讓面積約13663.05畝，總出讓金額約860.78億元；

2020年：出讓99宗，總出讓面積約7578.08畝，總出讓金額約548.81億元。

較之2020年供地，今年成交地塊數(shù)量、總出讓面積及成交金額都有較大程度地增長，與2019年數(shù)據(jù)相差不大，市場有所好轉(zhuǎn)。

縱觀2021年，合肥土拍呈現(xiàn)上半年火熱，下半年后勁不足的現(xiàn)象。

上半年由于提出的22城“雙集中”政策，合肥土拍最熱鬧的場次必屬6月3日集中供地“首秀”，超60家房企參拍14宗地塊（居住用地12宗）。

從拍賣結(jié)果來看，12宗涉宅用地中有50%地塊溢價(jià)率超29%，8宗地觸頂搖號。

受市區(qū)“兩集中”影響，6月18日合肥縣域土拍也迎來了爆發(fā)。超20家房企參拍12宗地塊。

從拍賣結(jié)果來看，肥東4宗地塊全部觸頂搖號；長豐2宗地塊也觸發(fā)搖號。

但隨著第一次集中供地結(jié)束后，第二次、第三次集中出讓的熱度越來越低，表現(xiàn)為參拍房企數(shù)量減少、多數(shù)地塊第一階段即成交、溢價(jià)率低至5%-10%；縣域方面，長豐出現(xiàn)流拍地塊。

下半年，拿地房企多在國企/央企以及實(shí)力民企中誕生，不少房企資金不足，拿地也是心有余而力不足。土拍熱度也是持續(xù)走低。

02

6月成交量高達(dá)34宗

合肥市區(qū)供地?cái)?shù)量多

2021年，合肥市區(qū)土地出讓數(shù)量多，共86宗（涉宅用地55宗）。其中，瑤海區(qū)7宗（涉宅用地4宗）、新站區(qū)10宗（涉宅用地10宗）、蜀山區(qū)20宗（涉宅用地9宗）、經(jīng)開區(qū)16宗（涉宅用地11宗）、高新區(qū)10宗（涉宅用地3宗）、廬陽區(qū)8宗（涉宅用地4宗）、濱湖區(qū)8宗（涉宅用地7宗）、包河區(qū)7宗（涉宅用地7宗）。

四縣一市共32宗（涉宅用地27宗），長豐縣9宗（涉宅用地9宗）、肥東縣8宗（涉宅用地7宗）、巢湖市6宗（涉宅用地4宗）、廬江縣2宗（涉宅用地2宗）、肥西縣7宗（涉宅用地5宗）。

相較之下，今年合肥市區(qū)供地?cái)?shù)量遠(yuǎn)多于四縣一市，蜀山多達(dá)20宗，占九區(qū)總供應(yīng)量近1/4。

從月度成交來看，6月3日合肥市區(qū)首次集中供地+縣域6月18日集中出讓，單月成交量高達(dá)34宗，成交金額2746729.57萬元，是本年度成交量和成交額最高的月份。

下半年合肥土拍熱度有明顯下降，市區(qū)集中供地少了激烈的房企舉牌叫價(jià)，縣域驚現(xiàn)地塊流拍。

但也不排除有些優(yōu)質(zhì)地塊仍然被房企爭搶，像11月29日土拍中濱湖區(qū)BH202108號地塊，置地PK偉星到第三競品質(zhì)方案階段，最終置地滿分拿下該地塊。

從合肥今年房企拿地情況來看，拿地?cái)?shù)量最多的為偉星，共收獲6宗地，拿地?cái)?shù)量、和面積均為top1。

安徽置地拿下5宗地塊位列排行榜第二位；合肥城建、文一分別收獲4宗，并列第三；央企招商和保利均落子3宗，并列第五位。

成交金額方面，合肥城建4宗地成交金額約64.68億元位列排行榜首位，偉星、置地緊隨其后。

03

關(guān)注

2021合肥土拍關(guān)鍵詞

1、“雙集中”

今年2月底，全國住宅用地供給實(shí)施“新政”，全國22個(gè)城市實(shí)施雙集中供地，一年分3次集中發(fā)布出讓公告并集中組織出讓，簡稱“雙集中”政策。

“雙集中”政策的初衷是遏制地方土地財(cái)政依賴程度，減少“地王”現(xiàn)象，貫徹落實(shí)“房住不炒”。專家預(yù)測“雙集中”政策會促使土拍總體熱度下降、地價(jià)漲幅放緩。

不過從首輪供地?cái)?shù)據(jù)來看，情況卻有些走偏：

北京今年首輪集中供地歷時(shí)4天，29宗掛牌地塊中，有22宗觸及最高土地限價(jià)，其中10宗土地轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；

廈門、重慶、無錫首場集中供地中，多處地塊起拍樓面價(jià)即刷新區(qū)域的歷史成交樓面價(jià)；

杭州首批集中供地土拍多“封頂自持”，進(jìn)入競報(bào)商品住宅自持比例環(huán)節(jié)...

隨著第二輪、第三輪集中供地情況，土拍格局走上了“國企/央企兜底”的現(xiàn)象。

以第二輪集中供地情況來看，央企、國企橫掃一線城市。資金充裕的央企、國企，成為二輪土拍中拿地的“主力軍”。

廣州約2/3的地塊被央企、國企摘得，貢獻(xiàn)了90%以上金額；

北京也是央企、國企主導(dǎo)全場，首開、中海、中鐵置業(yè)、建工等房企均有斬獲；

成都報(bào)名競拍15家房地產(chǎn)企業(yè)中，央企和國企占據(jù)了12席。

|數(shù)據(jù)來源水印

根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，全國22城第二輪集中土拍中城建城投拿地?cái)?shù)量最多，但主要是給各城市托底，動(dòng)用資金量遠(yuǎn)低于央企、地方性國企。

民營企業(yè)中，20強(qiáng)民企拿地量超過百強(qiáng)民企，主要是20強(qiáng)民企資金實(shí)力整體上優(yōu)于百強(qiáng)民企，能在城市布局上關(guān)注一二線城市，百強(qiáng)民企僅拿地37幅且總金額占比僅5%。

央企、地方性國企在第二輪土拍中展現(xiàn)出雄厚資金實(shí)力，且央企優(yōu)于地方性國企。

2、競拍門檻：競自持、競配建、競裝配率、競品質(zhì)

隨著合肥施行新的土地拍賣政策，限價(jià)拍至封頂后不再進(jìn)行搖號，轉(zhuǎn)而以競自持、競配建最高者競得。

競自持、競配建的出現(xiàn)，客觀上推動(dòng)了合肥租賃房源的增加，很好的解決了相當(dāng)一部分租賃、人才租賃等需求。

但相對于前兩批次土地出讓，三批次土地出讓規(guī)則又改了，多個(gè)城市土拍競拍門檻做了適度調(diào)整與“放松”。

如杭州，降低地價(jià)和提高(未來樓盤)限價(jià)無疑是三批次土拍規(guī)則最大的變化。主要包括：

①上限溢價(jià)率下調(diào)：從15%下降至10%；

②報(bào)名資質(zhì)要求降低：房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求中，取消了一年以上的時(shí)間限制；

③取消報(bào)名地塊數(shù)量的限制。在第二批中非競品質(zhì)地塊最多僅能參拍5宗，三批地取消。

④全面推行“定品質(zhì)”要求，對配套建設(shè)用房面積少許增加。

⑤延遲土地款繳納時(shí)間：以主城區(qū)為例，尾款由8個(gè)月延長至12個(gè)月。

“競品質(zhì)”時(shí)代，品質(zhì)改善終于有了官方性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，而開發(fā)商也將不得不關(guān)注品質(zhì)，這也將會加劇去弱留強(qiáng)的樓市分化。

04

結(jié)語

2021年，合肥樓市的熱度從首輪集中供地后速度擴(kuò)散，第二輪、第三輪集中土拍成交慘淡，最后國企/央企兜底底價(jià)拿地，主要原因有：

1、限地價(jià)、限房價(jià)、定（競）品質(zhì)下，不賺錢的地流拍；

2、購地資金審查疊加其金堂縣凈源排水債權(quán)拍賣他土拍限制降低土拍熱度；

3、市場下行、房企暴雷，資金緊張、企業(yè)投資更加謹(jǐn)慎。

今年三次集中供地出讓的地塊都設(shè)置了毛坯限價(jià)，濱湖2.3萬+/㎡、包河2萬+/㎡、新站1.3萬+/㎡等等，入市房價(jià)也是水漲船高。

2021年，土地市場有太多新的嘗試，日子不太好過的開發(fā)商應(yīng)接不暇，買房人也在紛亂的市場中被亂花迷了眼睛。

即便今年的土拍過程與結(jié)果差強(qiáng)人意，但年末來自上層穩(wěn)定樓市的聲音，還是可以讓買房人多一份心安。

今年購房者聽到最多的詞就是“打新”，在二手房限購限貸的政策下，購房者的關(guān)注點(diǎn)都集中在新房。建議購房者可以多關(guān)注新入市樓盤，尤其是“合肥剛需”，利用“剛需”身份的3成首付優(yōu)勢選擇適合自己的樓盤。

像“房荒”濱湖隨著置地栢悅軒、濱湖正榮濱語聽湖入市，明年建發(fā)美的珺和府入市都能帶來一批新房源；經(jīng)開區(qū)下月初有偉星玖都薈、招商萃語云筑等項(xiàng)目入市，很大程度上緩解區(qū)域內(nèi)的“房荒”現(xiàn)象，置業(yè)者可以把握時(shí)間，選擇合適機(jī)會上車。