央企信托-275號鹽城DF政信我們將城投公司主要資產(chǎn)分為4大類：一是政府注入的市屬物業(yè)、房產(chǎn)及公用事業(yè)資產(chǎn)等；二是城投公司在承擔(dān)代建項(xiàng)目投資的過程中形成的資產(chǎn)，既包括市政設(shè)施等純公益性資產(chǎn)；也包括園區(qū)物業(yè)、公租房、管廊等可以產(chǎn)生收益的資產(chǎn)；三是應(yīng)收類項(xiàng)目，主要是資金拆借、收入結(jié)算以及為政府墊付資金等形式產(chǎn)生；四是土地資產(chǎn)，主要來自政府注入。上述資產(chǎn)中土地規(guī)模最大，情況相對復(fù)雜，但也是城投公司后續(xù)利用價(jià)值最高的一部分資產(chǎn)；其他資產(chǎn)中園區(qū)物業(yè)、公用事業(yè)管網(wǎng)等也能產(chǎn)生一定的收益，也是后續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)開展的重要方向。

（1）土地資產(chǎn)。城投公司的土地從來源上可分為政府注入及通過招牌掛程序取得。政府注入的土地多數(shù)是前期按照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，以“城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地”名義注入城投公司的。在《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》（財(cái)預(yù)[2012]463號）以后，土地注入不僅面要經(jīng)過嚴(yán)格的審核，還要求嚴(yán)格的用于指定用途。

政府注入的土地性質(zhì)為“劃撥”，其抵押、擔(dān)保受到嚴(yán)格限制，后續(xù)開發(fā)也要求定向用于基建等公益事業(yè)。需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鲎尅焙蟛趴蛇M(jìn)行抵押、出讓；也可變更土地用途，但流程較復(fù)雜?！皠潛堋蓖恋剞D(zhuǎn)為“出讓”后，無論是否繳納出讓金，其在抵押等方面的限制就消失，可以自由的用于開發(fā)等，后續(xù)出讓金的補(bǔ)繳則是城投公司與政府間的稅費(fèi)問題，與土地的后續(xù)使用關(guān)系不大。

招拍掛程序獲得的土地是城投公司通過正規(guī)程序并支付土地出讓金取得的土地使用權(quán)，多為規(guī)避土地注入政策限制而采取的變通手段，政府通常會在土地出讓后以資本金注入的方式向城投公司返還出讓金，變相實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)注入。上述土地為合法途徑取得的“出讓”地，城投公司可以不受限制的進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓或開發(fā)。

政府劃撥土地由于城投公司未支付出讓金，通常以成本法入賬，而招拍掛程序取得的土地通常以城投公司支付的出讓金金額入賬。政府在收回城投土地時(shí)通常采用收購或直接劃轉(zhuǎn)的方式，收購對價(jià)一般等于或略高于土地的入賬價(jià)值，而劃轉(zhuǎn)則會導(dǎo)致城投公司權(quán)益規(guī)模按照劃出土地的賬面價(jià)值減少。

目前來看，無論土地以何種形式入賬，政府大規(guī)模的收回土地難度較大；同時(shí)，“出讓”性質(zhì)的土地?zé)o論是否繳納出讓金，在出讓及開發(fā)過程中面臨的限制不大，城投公司基于這部分出讓地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或土地綜合利用，是未來盤活存量資產(chǎn)的重要途徑。

（2）其他資產(chǎn)。除土地外，城投公司的其他資產(chǎn)主要是政府注入的物業(yè)等，以及代建投資形成的代建成本及應(yīng)收款項(xiàng)，各類資產(chǎn)由于權(quán)屬方面存在的問題，后續(xù)運(yùn)作方向可能有所不同。其中政府注入的資產(chǎn)在注入時(shí)就完成了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，城投公司基于以上資產(chǎn)開展業(yè)務(wù)運(yùn)營不受限制，可以通過各類資產(chǎn)的整合，實(shí)現(xiàn)“一加一大于二”的效果。代建成本則相對復(fù)雜，前期城投公司代建業(yè)務(wù)的對象不僅是純公益性的項(xiàng)目，還有部分經(jīng)營性的項(xiàng)目，如保障房、社區(qū)改造（形成可租售物業(yè)）、管網(wǎng)建設(shè)等。上述代建資產(chǎn)普遍存在政府回款滯后的情況，目前監(jiān)管政策下，我們認(rèn)為代建成本短期難以結(jié)轉(zhuǎn)收入，實(shí)際上形成了資產(chǎn)歸屬不明確的情況。對于以上資產(chǎn)中的房產(chǎn)、管網(wǎng)等有經(jīng)營價(jià)值的資產(chǎn)，城投公司應(yīng)積極的向政府申請其經(jīng)營權(quán)，以獲取后續(xù)收益用于補(bǔ)償資金占用成本；對于其中的公益性資產(chǎn)，則可通過后續(xù)維護(hù)、運(yùn)營等獲取收入。應(yīng)收款項(xiàng)成因主要是代建收入結(jié)算、為政府墊付拆遷款以及向其他地方企業(yè)的資金拆借等，短期內(nèi)回收難度大，但也應(yīng)積極進(jìn)行處理，如應(yīng)收市內(nèi)其他國企的往來款可以通過其他資產(chǎn)進(jìn)行抵償?shù)取?/p>

展開全文

從目前城投公司的業(yè)務(wù)方向看，圍繞上述資產(chǎn)可能的運(yùn)作方式包括租賃、公用事業(yè)及園區(qū)運(yùn)營等。例如，部分城投公司賬面存在政府注入的辦公樓等物業(yè)，同時(shí)自身在保障房或其他基建投資過程中又形成了可對外出租的資產(chǎn)，如果能將上述資產(chǎn)有效整合進(jìn)行深度開發(fā)，或能大幅提升后續(xù)盈利能力。（部門內(nèi)容來源網(wǎng)絡(luò)）

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行業(yè)首部國有資本投資運(yùn)營圖書

本書結(jié)合仁達(dá)方略對國企改革的深入研究，針對國有資本投資、運(yùn)營公司在管理實(shí)踐中普遍遇到的重點(diǎn)難點(diǎn)問題進(jìn)行了解惑釋疑，理清了國有資本投資、運(yùn)營公司的發(fā)展過程以及發(fā)展路徑，具有極強(qiáng)的指導(dǎo)和實(shí)用操作性。此外，本書對國企改革背景下集團(tuán)管控的變革也進(jìn)行了探討。希望能給讀者帶來輕松愉悅而又能啟發(fā)思考的閱讀體驗(yàn)。

圖書目錄：

理論探索篇

第一講 深化國企改革“1+N”頂層設(shè)計(jì)

第二講 國資投資、運(yùn)營公司試點(diǎn)擴(kuò)圍

第三講 試點(diǎn)改革取得重要成就

第四講 混改將成為突破口，管資本進(jìn)入實(shí)操階段

第五講 “雙百行動”縱深推進(jìn)，成為國企改革新風(fēng)向

方法論篇

第六講 國資投資、運(yùn)營公司功能定位

第七講 國資投資、運(yùn)營公司組建方式

第八講 國資投資、運(yùn)營公司誰來授權(quán)央企信托-275號鹽城DF政信？

第九講 國資投資、運(yùn)營公司治理結(jié)構(gòu)

第十講 國資投資、運(yùn)營公司如何運(yùn)行？

第十一講 組建目標(biāo)：政企分開、政資分離

第十二講 從管企業(yè)轉(zhuǎn)為管資本，國資委如何“放權(quán)”？

第十三講 “資本化”是管企業(yè)向管資本轉(zhuǎn)變的突破口

第十四講 理順六大關(guān)系，構(gòu)建有效的國資監(jiān)管體

附文章：央企兼并重組關(guān)鍵：戰(zhàn)略重組而非重組戰(zhàn)

實(shí)操篇

第十五講 改組組建后兩型公司戰(zhàn)略重新定位

第十六講 “小總部、大產(chǎn)業(yè)”：管控模式創(chuàng)新

第十七講 現(xiàn)代企業(yè)法人治理的“中國模式”創(chuàng)新

第十八講 黨建嵌入法人治理有效方式探索

第十九講 “走出去”加速國有資本全球化布局

法人治理篇

第二十講 國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)與董事會之間的關(guān)系

第二十一講 董事會與經(jīng)理層之間的關(guān)系

第二十二講 黨組織與現(xiàn)代企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)關(guān)系

第二十三講 發(fā)揮外部董事作用，避免董事會職權(quán)虛化

案例：新興際華集團(tuán)規(guī)范董事會管理經(jīng)驗(yàn)

核心能力建設(shè)篇

第二十四講 國際化戰(zhàn)略管理能力

第二十五講 “走出去”海外并購、資本整合能力

第二十六講 完善現(xiàn)代企業(yè)法人治理能力

第二十七講 內(nèi)控能力、風(fēng)控能力

第二十八講 體制機(jī)制、管理創(chuàng)新能力

展望篇 國企打造升級版，著力點(diǎn)從企業(yè)到資本

一、十九大后國企邁入高質(zhì)量發(fā)展新階段

二、混合所有制試點(diǎn)積極推進(jìn)

三、上市公司成為央企混改主要載體

央企試點(diǎn)新探索

案例一：中糧改組國有資本投資公司做法

案例二：國投改組國有資本投資公司核心要點(diǎn)

案例三：招商局做法：放權(quán)39項(xiàng)，引入個(gè)人跟投機(jī)制

案例四：國新、誠通改組國資運(yùn)營公司突出亮點(diǎn)：設(shè)立基金

案例五：神華改組國有資本投資公司經(jīng)驗(yàn)

各地方?。ㄊ校賴蠡旄男逻M(jìn)展

一、天津市：國企混改關(guān)鍵在于發(fā)揮企業(yè)家作用

二、上海市：鼓勵(lì)非公資本更深層次參與國企混改

三、重慶市：積極推動混改，10家市屬國企試點(diǎn)員工持股

附錄：相關(guān)政策

一、國發(fā)〔2018〕23號

二、國辦發(fā)〔2017〕38號

三、中發(fā)【2015】22號全文

四、國發(fā)〔2015〕63號全文

五、國辦發(fā)〔2017〕36號

六、《關(guān)于國有控股混合所有制企業(yè)開展員工持股試點(diǎn)的意見》

七、《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》

八、上海市《關(guān)于創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展鞏固提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)能級的若干意見》（滬府發(fā)〔2017〕36號）【見參考文獻(xiàn)〔25〕】

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