摘要：估價實務(wù)中金堂縣興金開發(fā)建設(shè)投資債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目【六】，經(jīng)常遇到在建工程評估，在建工程的特點是種類繁多、可比性差等，評估方法比較專業(yè)、復(fù)雜，實踐中存在很多需要注意的問題，同時估價師運用專業(yè)且較復(fù)雜的評估方法時，委托方不易理解，甚至外行指導(dǎo)內(nèi)行，要求估價師運用特定的方法，確定出滿足委托方要求的結(jié)果，這就造成金堂縣興金開發(fā)建設(shè)投資債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目【六】了委托方要求和專業(yè)評估的沖突。本文從在建工程常用的幾種方法角度出發(fā)，介紹了各方法在實際運用中存在的問題及沖突，以供大家探討。

關(guān)鍵詞：在建工程；評估方法；估價實務(wù)

一、在建工程定義及評估特點

在建工程，指企業(yè)資產(chǎn)的新建、改建、擴建，或技術(shù)改造、設(shè)備更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設(shè)但尚未交付使用的工程。這些在建工程完工進度差異大，造價差異大、種類差異大，從而可比性差，市場無法找到相似案例，故很難運用市場比較法進行評估，由于工程尚未完工，無法產(chǎn)生收益，故收益法也不適用于在建工程評估。行業(yè)內(nèi)比較接受的在建工程評估方法為剩余法和重置成本法，對于即將完工的在建工程，也可以運用形象進度法進行評估。

二、重置成本法在估價實務(wù)中的應(yīng)用

重置成本法評估在建工程的計算公式為：在建工程評估值=土地取得成本+取得稅費+（工程建安綜合造價+前期費用及其他費用+資金成本+合理利潤）*工程完工程度，工程完工程度是指評估時已完成的工程概算造價與該項工程總概預(yù)算造價之比。該方法的原理是計算在正常條件下，在評估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程所需的土地投入及已完成的工程量所需發(fā)生的全部費用。該費用可以根據(jù)類似建筑物客觀成本或重置核算法、概算調(diào)整法來確定，可以根據(jù)實際發(fā)生工程量計算，也可以根據(jù)整體工程量及完工程度計算。

在建工程資金成本包括取得土地成本的利息及投入的建筑安裝工程成本的利息。

由于在建工程價值并非工程各項投入的簡單相加，此時要根據(jù)市場情況合理確定其潛在利潤。在原所有者持續(xù)開發(fā)的前提下，成本法中利潤率的取值，在建和全新商品房應(yīng)一致。但遇到大部分的土地并未開發(fā)，只是開發(fā)一小部分時，大部分土地的開發(fā)利潤并未實現(xiàn)，此時應(yīng)將利潤分?jǐn)?，僅考慮已建成建筑物分?jǐn)偟耐恋氐墓芾碣M、利息利潤等，未建部分的建筑物分?jǐn)偟耐恋匕醇兺恋卦u估，不考慮其利息利潤。但是在被迫轉(zhuǎn)讓的前提下，因為要讓渡利潤，所以在建部分的利潤率要比正常值低些。即使沒有更換開發(fā)主體，時間進度不同，利潤的實現(xiàn)程度也不同，實踐中應(yīng)根據(jù)在建工程的實際情況、風(fēng)險程度、評估目的等合理確定利潤率。

在運用重置成本法評估時須注意，一般正在建設(shè)中的在建工程，不存在折舊，但是對于停工項目，需根據(jù)停工時間及估價對象實際狀況計算其實體性、經(jīng)濟性及功能性三類貶值。

三、剩余法在估價實務(wù)中的運用

剩余法的原理是用開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價值扣除后續(xù)建設(shè)所需投入資金，得到現(xiàn)有工程評估價值的方法。運用剩余法評估在建工程的公式為：在建工程評估值=預(yù)期開發(fā)價值-續(xù)建開發(fā)成本-續(xù)建管理費用-續(xù)建投資利息-續(xù)建投資稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程稅費。

在運用剩余法評估在建工程時需注意扣除的相關(guān)成本為續(xù)建的成本，續(xù)建投資利息不僅包含后續(xù)投入工程的開發(fā)成本及相關(guān)費用的利息，也包含取得在建工程的利息，取得在建工程的款項視為初始投入成本，計息期須覆蓋整個續(xù)建期，約定其它付款期限的除外。而開發(fā)完成后價值可以根據(jù)開發(fā)完成后房地產(chǎn)的特點及市場條件運用市場比較法或收益法等方法評估得出。

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同重置成本法，剩余法評估中也涉及到利潤問題，此時同樣需要根據(jù)工程具體情況及市場實際情況確定合理利潤。在剩余法中，扣除續(xù)建成本利息的基數(shù)是在建工程取得成本、續(xù)建成本、管理費用、銷售費用?？鄢麧櫟幕鶖?shù)是在建工程取得成本，續(xù)建成本，管理費用，銷售費用和利息。應(yīng)扣除的利息和利潤的計取基數(shù)均包含在建工程價值——這與求取土地價值時計取基數(shù)包含應(yīng)求取的土地價值內(nèi)涵一致。

四、重置成本法和剩余法在實務(wù)中存在的問題

一般在建工程評估，重置成本法和剩余法成為了最專業(yè)最具說服力的評估方法。然而實際評估實務(wù)中，這兩種方法很難被委托方理解和接受，這是因為這兩種方法都是將在建工程當(dāng)作一個整體，分別從實際投入和未來收益扣除續(xù)期投資的角度來進行測算，測算的結(jié)果應(yīng)該是在建工程整體價格。在目前我國預(yù)售制度存在的情況下，在建工程抵押時往往已經(jīng)出售一部分，這給整體核算增加了一定難度。另一方面，由于抵押審批時效性不高，在估價基準(zhǔn)日未售出的物業(yè)，在審核通過抵押登記之日可能已經(jīng)售出，委托方為實際抵押方便，往往要求估價結(jié)果具體到各樓棟、各種物業(yè)類型甚至具體到套的價格，以方便隨時增減抵押物。而這種要求，重置成本法和剩余法均無法實現(xiàn)，這是因為運用這兩種方法計算分?jǐn)偟礁髌椒降膯蝺r均是一樣的，體現(xiàn)不出不同類型物業(yè)的價值，從而委托方的隨意增減抵押物也無實際意義。

五、價格系數(shù)調(diào)整法

價格系數(shù)調(diào)整法并非單獨的計算在建工程價值的方法，它只是在建工程評估過程中解決不同類型物業(yè)定價的一種方法。即針對在建工程難以分開定價的問題，可以運用價格系數(shù)調(diào)整法來解決。

價格系數(shù)調(diào)整是估價師通過選取與估價對象建成后類似的房地產(chǎn)并計算它們各層或各類型的房地產(chǎn)價格比例系數(shù)來確定估價對象在建工程成本分?jǐn)傁禂?shù)，然后通過分?jǐn)傁禂?shù)分開定價。比如某地幾個商場樓層分?jǐn)傁禂?shù)表：

當(dāng)運用成本法或剩余法測算得出某在建工程平均單價為A時，通過價格系數(shù)調(diào)整，可得出一層單價為1.85A，二層、三層、四層單價分別為0.92A、0.73A、0.62A。通過對在建工程總價值按照價格系數(shù)進行分?jǐn)偅珊唵螌崿F(xiàn)委托方對各層、各類型或各單元的價格要求。

六、形象進度法的運用

針對重置成本法和剩余法存在問題，另外一種操作方便且容易被委托方接受并認(rèn)可的，便是形象進度法。

形象進度法評估在建工程是指選擇足夠的可比銷售實例，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結(jié)合工程形象進度評估在建工程的方法。筆者查閱了相關(guān)估價實務(wù)書籍及相關(guān)文獻，形象進度法評估在建工程公式均如下表示：

在建工程價值=建造完成后的房地產(chǎn)市場價值*工程形象進度百分比。

其中，在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價值，一般可采用市場法或收益法評估。

工程形象進度百分比=（實際完成建筑工程量+實際完成安裝工程量）/總工程量*100%。

筆者認(rèn)為此公式或?qū)降慕忉尣粐?yán)謹(jǐn)。因為運用市場法或收益法測算出的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值，是包含房價和地價的整體價值，而運用建筑工程量和安裝工程量所占比例計算出的工程形象進度百分比，僅是指地上建筑物的形象進度，未考慮土地投資在整個工程項目中所占比例。舉個例子，某項工程投資，土地投資占40%，建筑安裝工程投資占60%，當(dāng)建筑安裝工程完成80%時，按上述公式計算出的形象進度也為80%，但包含土地投資在內(nèi)的實際完工進度=40%+60%*80%=88%，顯然，用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值作基數(shù)的話，88%的完工進度更合理。

從形象進度法的計算過程可以看出，此方法容易滿足委托方關(guān)于分套評估的需求，因為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值較容易分套或分類型確定其價值，則在建工程各部分或各套價值也較容易分開求出。

形象進度法適合于工程完工或接近完工的情況，評估時需要注意工程進度與付款進度不一致的情況，合理確定工程的形象進度。

由于在建工程種類繁多，個性突出，具體工程量不同，造價差異大，實際評估工作中需要根據(jù)不同在建工程的具體特點進行分析，選擇合適的評估方法，并對傳統(tǒng)的評估方法進行特殊修正后靈活運用。

（國策研究 胡金莉）

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