花費巨大代價在長沙新力鉑園購買“高端住宅”的消費者們沒有想到，有朝一日自己也成了“爛尾樓”的當(dāng)事人。

2018年11月，長沙新力鉑園營銷中心舉行了一場盛大的啟幕儀式，新力長沙城市公司管理層等各界人士匯聚于此，為項目站臺。

彼時，新力方面公開表示，鉑園項目是公司2018年在園系產(chǎn)品系上升級打造的“園+”系，是首次進軍湖湘的“園+”系產(chǎn)品。

憑借著臨江的優(yōu)越地理位置，新力鉑園吸引了大批購房者的眼球。在置業(yè)顧問的宣傳介紹中，購房者對這個樓盤有了初步的認(rèn)知，高端住宅、獨立小區(qū)、物業(yè)盡責(zé)、私密安防。

為了在這里安家，有人借錢湊齊首付、亦有社保年限不足的購房者不惜繳納全款鎖定名額……只是，這個承載著各方期冀的小區(qū)卻未能如期走上正軌。

項目停擺

看著仍未全面復(fù)工的小區(qū)，李望（化名）的心情十分復(fù)雜，他從未想過自己會成為爛尾樓的當(dāng)事人。

2020年5月，李望以總價約170萬的價格在新力鉑園購買了一套140平左右的房子，折合單價約1.22萬。由于是二套，資金并不充裕的他在親友幫助下籌集了4.5成首付，剩余部分則走貸款。

消費者對于買房這種大宗交易都頗為謹(jǐn)慎，李望也不例外。買房時，他仔細研究了新力在行業(yè)的排名以及公司在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的其他樓盤口碑。

看完樣板間后，結(jié)合產(chǎn)品定位及臨江的地理位置，李望很快交付定金并于6月簽訂了購房合同。簽合同時，他注意到條款中提及，未來新力鉑園可能會與隔壁的乾城嘉園二期A區(qū)進行局部互通，但兩個小區(qū)之間會有物理隔斷。

彼時，置業(yè)顧問告訴他，局部互通是因為新力鉑園是新力購買的乾城嘉園二期B地塊開發(fā)的項目，兩個小區(qū)不是同一個小區(qū)，定位、物業(yè)、綠化、人臉識別門禁等都是分開獨立的。

如果一切順利，李望將在今年6月末收到新房。然而計劃趕不上變化，2021年9月，新力被曝陷入流動性危機，多地樓盤先后停擺，這其中就包括新力鉑園。

李望回顧稱，大約在去年9月，新力鉑園就開始停工。由于住得較近，自己時常會去項目看看進展，“11月的時候看見有幾個工人在里面搞裝修，后面天氣冷了就基本沒人了”。

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《國際金融報》記者了解到，李望口中的裝修主要是針對8、9兩棟。按照最初的規(guī)劃，新力鉑園8棟、9棟、18棟應(yīng)在2021年底交付，但因疫情原因被延期三個月交付，這三棟樓目前正處于裝修狀態(tài)。

根據(jù)購房者統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，包括10、11、14棟在內(nèi)，結(jié)構(gòu)封頂?shù)墓灿?棟，另有4棟尚在建設(shè)中，還有一棟只挖了地基坑。其中，8至14棟售出比例達到90%，15棟80%，16棟則有約40%的房源已售。

施工暫停后，購房者們曾多次向有關(guān)部門反映情況，尋求援助。2022年春節(jié)前，在新力、債權(quán)方東方資產(chǎn)公司等各方的聯(lián)合申請下，一筆額度2500萬的監(jiān)管資金被發(fā)放下來，用于支付農(nóng)民工工資及各類工程款等費用。

“當(dāng)時說這個錢會用來支付農(nóng)民工工資和工程款，這部分資金付了之后年后會組織復(fù)工。”但令李望失望的是，直至今日，新力鉑園仍處于半停工狀態(tài)。

復(fù)工資金不足

未能達成全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)的原因依然是資金。

2021年12月28日，時任新力鉑園項目負責(zé)人童冬深在一場溝通會上表示，目前唯一的出路是在政府幫扶及業(yè)主的支持下進行項目自救。以現(xiàn)階段狀況來看，達成全面復(fù)工大約需要4000萬-4500萬，7000萬可完成約58%的交付，監(jiān)管賬戶上有著約1.85億元的資金。

根據(jù)童冬深透露，支付完相關(guān)款項后，第一筆監(jiān)管資金的剩余額度加之第二筆申請的監(jiān)管資金將全部用于2022年春節(jié)后的項目復(fù)工。

達成復(fù)工的難度顯然要比想象中的大。

截至目前，第二批預(yù)售資金仍沒有被批復(fù)，而第一筆監(jiān)管資金在支付了合計約2270萬元的農(nóng)民工工資及各類工程款后，余額只剩下了230萬元，無法支持大規(guī)模全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

有購房者告訴《國際金融報》記者，第二筆監(jiān)管資金的審批進展并不順利，“新力方面對于要求的審計工作不配合”。

另一方面，由于對項目前景存在顧慮，新力鉑園的大部分分包商不愿意墊資供貨，要求必須全款支付。同時，因擔(dān)心回款問題，銀行方面的貸款亦未松動。

業(yè)主提供的一份名為《新力鉑園審計工作啟動會》的文件顯示，關(guān)于與東方資產(chǎn)公司的融資協(xié)議違約事宜，目前雙方已經(jīng)同意簽訂展期降息協(xié)議，由之前的每季度1800萬降為1200萬，董事長及夫人以及集團為此擔(dān)保。同時，展期前拖欠的利息，亦需確定是否可通過監(jiān)管資金支付。

新力華中大區(qū)總經(jīng)理劉明在該場啟動會上表示，項目預(yù)售監(jiān)管資金還剩1.4億元，銀行待放款7800萬元，銀行在途資金3.2億元，項目后續(xù)整體交付還需要8億元，可售貨值10億元。若后續(xù)銷售恢復(fù)正常，資金能夠確保樓盤整體交付。

隨著項目進展的卡殼，購房者的心也仿佛懸在半空。李望坦言，自己第一套房子的貸款還沒付完，加上新力鉑園的貸款和向親友籌來的借款，自己如今每個月需償還1萬元左右的借款，“這個金額在長沙真的壓力很大。”

支付了全款的陶龍（化名）情況則稍好一些。2020年5月，其以總價170萬元的價格購買了一套約140平的房子。彼時，由于社保年限不足，置業(yè)顧問告訴他必須支付全款才可購買，“就是說先把名額占住，購房資格到了再給金堂城投2022年債權(quán)我網(wǎng)簽”。

《國際金融報》據(jù)此向新力方面求證，相關(guān)負責(zé)人坦言，目前該項目尚未大規(guī)模復(fù)工，主要是因為項目監(jiān)管資金暫時無法取用。但其強調(diào)鉑園目前剩余貨值及待放款資金完全可以覆蓋項目全面交付。同時，“新力華中區(qū)域負責(zé)人以及跟當(dāng)?shù)卣氨O(jiān)管方東方資產(chǎn)正在積極推動鉑園復(fù)工事宜，力保交付”。

舊盤包“新裝”

在李望看來，項目復(fù)工進展不順暢的另一個原因在于長沙目前的停工項目太多，相關(guān)部門幫扶不過來，“長沙現(xiàn)在像新力鉑園的爛尾項目大約有96個”。

其還稱，在停工前，購房者與新力鉑園開發(fā)商之間的矛盾就已經(jīng)凸顯。

2021年8月，有業(yè)主在備案時發(fā)現(xiàn)，自己所購買的新力鉑園變成了乾城嘉園二期。

不解的業(yè)主隨后找到置業(yè)顧問，但被告知“乾城嘉園”是小區(qū)備案名，“新力鉑園”為推廣名，二者實為一個小區(qū)。同時，新力鉑園未來將與隔壁的乾城嘉園二期A區(qū)互通，車庫、綠化等公共設(shè)施全部共享，乾城嘉園的業(yè)主將有優(yōu)先選擇權(quán)。

新力鉑園的業(yè)主難以接受這一說辭，“這跟金堂城投2022年債權(quán)我們買房時的說法完全不一樣?！?/p>

王生（化名）告訴《國際金融報》記者，購房時自己曾詢問過乾城嘉園與新力鉑園的關(guān)系，那時置業(yè)顧問告訴他，二者沒有關(guān)系，小區(qū)各自獨立進行封閉管理，“只是買了乾城嘉園開發(fā)商的地皮而已”。

亦有購房者稱，自己原為乾城嘉園一期的業(yè)主，因為看中了新力鉑園的高端定位才購買了房子，但如今按置業(yè)顧問的說法則相當(dāng)于自己只是從一期搬到了二期，“無法接受這個事情”。

更令購房者們憤怒的點在于，曾經(jīng)說好的獨立、封閉、高端小區(qū)如今卻要與隔壁老舊小區(qū)互通。

一份公示圖的修改說明顯示，“結(jié)合廣大業(yè)主意見，取消新建與已建地塊之間的紅線”，這意味著乾城嘉園二期A區(qū)將與新力鉑園互通連接在一起。

“我們沒有業(yè)主說過要將兩個小區(qū)并在一起?！庇匈彿空叻Q，從當(dāng)初新力鉑園營銷中心的宣傳展板來看，乾城嘉園與新力鉑園之間存在著一道紅線。在他們看來，這是兩個小區(qū)之間的分隔線。

不過，營銷中心的工作人員推翻了購房者的認(rèn)知，其在采訪中對媒體稱，紅線只是用作區(qū)分兩個小區(qū)，并不代表土地紅線。

同時，多位購房者在采訪中向《國際金融報》記者表示，不論宣傳海報、項目沙盤還是置業(yè)顧問的介紹話術(shù)，其中關(guān)于乾城嘉園的信息都被進行了處理。

譬如，部分海報中涉及乾城嘉園的字樣均以極小的字體放在了最下方，幾乎微不可見金堂城投2022年債權(quán)；有些建筑規(guī)劃圖中則采用了“乾城”與“新力鉑園”兩個名字將小區(qū)分開展示；早期的沙盤中并未展示乾城嘉園二期A地塊的樓體模型，新沙盤中的這部分則使用了透明建筑模型；購房時的收據(jù)及銀行回執(zhí)中涉及的項目名稱都是“新力鉑園”……

另一方面，盡管住房合同中有提及“乾城嘉園二期”，但購房者須交完首付甚至支付全款后才能查看住房合同，而若這時對合同內(nèi)容產(chǎn)生異議，購房者則需按合同條款向新力支付賠償金，“不簽認(rèn)購書、交首付根本看不到合同，誰又能知道細節(jié)”。

購房者們指出，若新力鉑園為乾城嘉園二期的B區(qū)，二者實為一個小區(qū)，那么為何在這些流程中都要隱去乾城嘉園的痕跡？

“如果當(dāng)時知道是乾城嘉園二期，我肯定不會買了?！蓖跎毖?，2020年長沙的樓盤均價在9500元左右，新力鉑園對外宣稱的單價達到1.45萬，隔壁乾城嘉園的二手房掛網(wǎng)價則在9000元左右，“我們最后的實際成交單價差不多1.3萬，這其中的差價太大了”。

那么，新力鉑園在售賣過程中的上述行為是否合規(guī)？

湖南見田律師事務(wù)所律師何甜甜曾在采訪中表示，開發(fā)商以非備案小區(qū)的名稱進行宣傳，將老舊小區(qū)的二期住宅包裝為新小區(qū)，使購房者產(chǎn)生了錯誤認(rèn)知進而購買房屋，其行為已經(jīng)涉嫌虛假宣傳。

其還稱，全新小區(qū)與舊小區(qū)的二期在公共設(shè)施配套及物業(yè)管理方面都存在較大差異，也影響了買受人的購買意愿及房屋價值，買受人可根據(jù)同時期同類型的舊小區(qū)二期房價要求開發(fā)商對差價部分予以退還，并賠償相關(guān)損失。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦則告訴《國際金融報》記者，類似新力這種收購其他開發(fā)商項目重新進行開發(fā)出售的情況很常見，但以新力鉑園購房者的經(jīng)歷來看，其中確有涉及誘導(dǎo)購買的成分，“關(guān)鍵要看證據(jù)，畢竟交易以合同為準(zhǔn)”。

不過，盧文曦強調(diào)，新力鉑園這種支付首付后才可看合同的情況有些霸王條款，“理論上是不可以這樣的”。

據(jù)此，購房者們曾多次與新力方展開溝通，但皆無果。如今，在項目復(fù)工保交付面前，這些嫌隙似乎都已不再重要。

記者 劉一飛

視頻 樊夢成

編輯 左宇

責(zé)任編輯 孫霄

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