本文目錄一覽：

• 1、百瑞信托-富誠275號財政支持是什么?
• 2、現(xiàn)在投資政信投資理財，穩(wěn)定嗎？
• 3、房產(chǎn)信托叫停背后:連續(xù)13個月位居集合信托之首

百瑞信托-富誠275號財政支持是什么?

這個財政支持可以理解為2個層次：

1、這個信托所投資央企信托-561號江蘇淮安政信集合信托的企業(yè)和項目是屬于地方財政支持央企信托-561號江蘇淮安政信集合信托的項目。比如說安居房，農(nóng)業(yè)，市政。這里只是說所投資的行業(yè)或者項目受到地方政府的重視。

2、這個信托計劃所投資的項目，是直接納入財政預(yù)算的，地方政府出具財政承諾函，在項目出問題的時候由當(dāng)?shù)氐呢斦盅a(bǔ)足信托的本金和利息。納入地方政府的財政預(yù)算。

所以在選信托項目的時候，一定要仔細(xì)看合同。仔細(xì)分析資金的投向。有沒有相應(yīng)的財政措施。是不是真正的政信類項目

下面介紹一下如何看政信類的信托(也算是普及知識)

首先，所謂的政信合作項目就是政府通過其下屬的地方融資平臺公司以某個特定的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目為由向信托公司融得資金的事務(wù)；通常地方融資平臺其大部分經(jīng)營收入均直接或間接來源于政府財政，包括財政直接補(bǔ)貼和通過市場化運作方式獲得作為對價支付的財政資金，如因承建當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施項目而獲得的政府回購款項。所以，無論地方融資平臺是否實行市場化運作與否，其經(jīng)營運轉(zhuǎn)情況是否良好，多多少少都離不開其背靠政府的資源稟賦，擴(kuò)張速度的快慢也很大程度上決定于政府的政策導(dǎo)向。

具體到單個項目上，分析一個政信項目是否優(yōu)質(zhì)（這里指的是相對優(yōu)質(zhì)，迷信政府信用的朋友可以無視我），我個人是從以下幾個方面出發(fā)的，下面我會列舉到需要注意的要點以及投資者如何通過手上有限的信息去最大化地判斷項目的優(yōu)劣。

一、當(dāng)?shù)刎斦顩r

首先，分析當(dāng)?shù)刎斦顩r是對地方平臺公司融資項目進(jìn)行風(fēng)險評估的第一步。平臺公司的特性決定了其還款能力很大程度上還是以來地方政府的財政收入。這里，投資者主要通過相關(guān)政府網(wǎng)站和百度搜索來完成；例如百度直接搜索“XX市2013年公共財政收入”

一般會找到上年度的財政收支情況，運氣好的話也會找到三年以上的財政收支情況。不過數(shù)據(jù)大多比較粗略，也沒有詳細(xì)的分類，能獲取的數(shù)據(jù)大概有包括一般預(yù)算收入、政府性基金收入和預(yù)算外收入。其中一般預(yù)算收入主要來源于工商稅收和其他稅種，比較具有穩(wěn)定性，也是當(dāng)?shù)刎斦嵙Φ闹匾w現(xiàn)，深入一點，就要分析下當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否單一，是否稅收依賴一些產(chǎn)能過剩（煤炭、鋼鐵）或者受政策性影響較大的行業(yè)（房地產(chǎn)）。

而政府性基金收入主要就是土地出讓收入，這部分收入受當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅挠绊?，穩(wěn)定性較差?；鹗杖胝嫉胤截斦杖氡壤^高，原則上在風(fēng)險判斷時就需要考慮項目存續(xù)期間當(dāng)?shù)乜晒┏鲎尩耐恋貎?、土地供求情況等信息（這個不太適合投資者去自行判斷，一般可以忽略不計）由于土地出讓收入受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大，所以在判斷當(dāng)?shù)刎斦嵙r，信托公司通常主要考慮一般預(yù)算收入，以此為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置一定準(zhǔn)入的門檻，比如中融信托的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是本級一般預(yù)算收入超過30億的區(qū)域才可準(zhǔn)入，某些信托公司是40億以上。

之后需要分析當(dāng)?shù)卣С龊拓?fù)債情況，主要需要關(guān)注的比例有：債務(wù)率和負(fù)債率，這兩個數(shù)據(jù)如果沒有盡調(diào)報告的話，一般很難獲取，在這里投資者可以通過一些輔助途徑，對當(dāng)?shù)卣畟鶆?wù)有個大概認(rèn)識，比如統(tǒng)計一下當(dāng)?shù)刂饕钠脚_公司通過信托融資、發(fā)債的情況，如果是近期發(fā)過債的主體就更好了，搜一下債券發(fā)行說明書，里面會有大把你想要的資料；再結(jié)合當(dāng)?shù)刎斦杖脒M(jìn)行對比，大致估算一下財政償債的壓力。

在地方政府債務(wù)數(shù)據(jù)不透明的情況下，信托公司對項目的選擇就傾向于熟悉區(qū)域的公司。如果在某個地方開展過業(yè)務(wù)，對當(dāng)?shù)厍闆r比較了解，在判斷風(fēng)險時，至少在獲取資料方面會比較順利；而對于初次涉及的地區(qū)，面臨的困難就比較多，風(fēng)控把握的傾向就可能會從嚴(yán)，一般情況下，都需要當(dāng)?shù)刎斦謱φ袚?dān)的債務(wù)余額進(jìn)行蓋章確認(rèn)。（ 補(bǔ)充一下：中融信托對于債務(wù)率和負(fù)債率的標(biāo)準(zhǔn)大概是，債務(wù)率不超過100%，負(fù)債率不超過20%；關(guān)于這兩個比率的計算方式：債務(wù)率=政府負(fù)債余額/地方政府綜合可安財力；負(fù)債率=政府債務(wù)余額/GDP，更進(jìn)一步來講，優(yōu)質(zhì)的地方政府應(yīng)該是債務(wù)率在70以內(nèi)，負(fù)債率在10%以下。有的推介材料經(jīng)常誤導(dǎo)投資者，推介中只寫明財政總收入以及GDP，而絕口不提一般預(yù)算收入，債務(wù)率和負(fù)債率，其實財政總收入通常都是全口徑的財政收入，其中一部分是不屬于地方政府的，也就是看著很好，其實沒用的典范 。）

二、平臺公司的綜合實力

平臺公司的綜合實力并不僅僅是指其資產(chǎn)情況，還包括平臺公司的級別、股東和負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)財政資金的能力，具體可以從股東結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、主營業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)負(fù)債情況多方面判斷。

（一） 平臺公司的股東結(jié)構(gòu)。

平臺公司的股東結(jié)構(gòu)基本決定了該平臺公司的級別，是省級、省會城市級、地市級、區(qū)級還是縣級。級別越高，再融資能力越強(qiáng)，協(xié)調(diào)財政資金還款的能力也越強(qiáng)，當(dāng)然一般省級和省會級很少通過信托融資（至少是集合信托），所以一般常見的都是百強(qiáng)縣（區(qū)）水準(zhǔn)的地方政府

通常政府直接作為出資人的平臺公司，都屬于當(dāng)?shù)刂匾钠脚_公司，實力較強(qiáng)，還款也會比較有保障。自2011年銀監(jiān)會對地方融資平臺實行名單制管理之后，將相當(dāng)一部分平臺公司都納入到《地方政府融資平臺全口徑融資統(tǒng)計表》中，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)每季度填報更新。對于向統(tǒng)計表中的平臺公司發(fā)放貸款提供融資的行為，銀監(jiān)會設(shè)置了較多的合規(guī)要求，包括現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率、貸款投向、項目資本金等。有些平臺公司為了規(guī)避監(jiān)管，就通過新設(shè)子公司的方式，借殼融資。這些公司基本上屬于小平臺公司，資產(chǎn)大部分是東拼西湊，遇到問題了很可能直接被政府拋棄，因為機(jī)會成本太低，你懂的。

（二） 平臺公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

一般在資產(chǎn)負(fù)債表里需要關(guān)注的科目有：貨幣資金、存貨（土地、開發(fā)成本）、無形資產(chǎn)(土地使用權(quán)有時候掛在這里）、應(yīng)收賬款（這個是確認(rèn)基礎(chǔ)債權(quán)的佐證，即是政府欠款是否真實存在）、短期借款、長期借款等。

土地資產(chǎn)一般是平臺公司的主要資產(chǎn)。在分析土地資產(chǎn)時，需要特別注意平臺公司是通過什么方式獲得土地，出讓還是劃撥，有無合法程序。如果是出讓地，是否經(jīng)過招拍掛，是否簽署土地出讓合同并繳納土地出讓金，是否有相應(yīng)的收據(jù)，這些都是信托項目人員在盡調(diào)時應(yīng)該做到的地方。如果是劃撥地，有無相關(guān)政府部門的批復(fù)文件，劃撥土地指定用途是什么。

四部委2012年463號文已經(jīng)明確要求地方政府將土地注入融資平臺公司必須經(jīng)過法定的出讓或劃撥程序，并明確禁止地方政府將儲備土地作為資產(chǎn)注入融資平臺公司和授權(quán)融資平臺公司承擔(dān)土地儲備職能和進(jìn)行土地儲備融資。但是實踐中，為了降低平臺公司的資產(chǎn)負(fù)債率，仍然存在地方政府將相當(dāng)一部分沒有經(jīng)過合法程序，尤其是儲備土地和劃撥用地注入平臺公司（甚至在某些信托項目風(fēng)控措施中公然出現(xiàn)以儲備用地作抵押的情況），所以我個人一直認(rèn)為，作為投資者，在沒有辦法去識別土地抵押是否合法合規(guī)的情況下，不要盲目地相信土地抵押的風(fēng)控效力，尤其是一些小信托公司的政信項目。

而即使是出讓用地，平臺公司也存在和政府協(xié)商后，在沒有繳納土地出讓金的情況下辦理土地使用憑證，對于投資者來講是無法去甄別的，這就要具體看信托公司的盡調(diào)能力，有的信托公司明顯比較粗糙，比如中江國際信托的政信項目，盡職調(diào)查報告一般只有10幾頁，對于抵押物往往沒有任何的分析，對應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)債權(quán)的真實性在報告中看不到任何的佐證，這不得不讓人懷疑其項目人員的盡調(diào)水平。從嚴(yán)格意義來說，這些未經(jīng)法定程序而注入平臺公司的土地都不能算是平臺公司的資產(chǎn)，平臺公司對其也沒有完全的處置權(quán)，政府可以隨時以程序瑕疵為由收回。

應(yīng)收賬款也是平臺公司占比比較多的一部分資產(chǎn)。平臺公司一般承擔(dān)了當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)，與政府之間存在大量的應(yīng)收賬款。盡調(diào)時需要關(guān)注應(yīng)收賬款形成的原因，有無相關(guān)協(xié)議、政府批復(fù)支持，付款條件，以及項目存續(xù)期間的付款金額和時間節(jié)點，以判斷該部分資產(chǎn)是否真實合法，是否存在其他瑕疵。

（三） 平臺公司的負(fù)債與再融資能力

有些比較詳細(xì)的推介資料（比如中信信托的，那推介做的跟盡調(diào)差不多），會披露融資主體的負(fù)債結(jié)構(gòu)，負(fù)債情況，一般來說，負(fù)債以中長期（發(fā)債，銀行貸款）為主的最好，說明短期（信托期限內(nèi)）償債壓力不大，這個需要具體投資者自己去統(tǒng)計，比如可以通過盡調(diào)報告活著網(wǎng)上搜索通過信托融資的成立日期和到期日，大致估算下該筆信托融資到期前大概需要償還的債務(wù)是否較多

如果是發(fā)過債的那就更好了，首先是評級，發(fā)債規(guī)模，票面利率都可以說明很多問題，其次債券發(fā)行說明書是一個很詳細(xì)的東西（加強(qiáng)版的盡調(diào)報告），其中包含了融資主體的截至發(fā)債日期的各類數(shù)據(jù)，包括經(jīng)過審計的財務(wù)報表等，大家有耐心的話可以去看看，我一般分析項目，有時間的話會仔細(xì)看看這一塊，尤其是近期的發(fā)債說明書，里面有很多有效信息可以幫助我們在沒有盡調(diào)報告的情況下判斷融資主體的基本情況

再融資能力是個雙刃劍，有的投資者一看到融資過多就嚇到了，其實反過來想，為什么這么多信托公司，銀行等金融機(jī)構(gòu)都愿意給他融資，而不是找那種一看就不人問津的地方融資平臺，所以具體問題要具體分析；這個主要是在現(xiàn)金流量表的籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入來統(tǒng)計每年的融資額度和融資能力，以此作為假設(shè)來推斷未來信托期限內(nèi)融資方的再融資能力，加上其經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流入是否能覆蓋到期的債務(wù)和日常支出；這個是個技術(shù)活，大家會看就行了，一般大信托公司的盡調(diào)報告中都會有類似的現(xiàn)金測算，所以不要一看到融資較多的地方政府就規(guī)避，還是要用數(shù)據(jù)來說話。

三、項目交易結(jié)構(gòu)

對于向平臺公司提供融資的交易結(jié)構(gòu)，最簡單的是貸款，也是最不容易出問題的。法律關(guān)系簡單，抵質(zhì)押登記辦理順利，征信記錄查詢方便，簡直是項目人員的最愛。但是貸款的合規(guī)要求也比較多，如資產(chǎn)負(fù)債率、項目資本金、中長期分期還款、貸款投向、額度測算等。

一些無法滿足貸款合規(guī)要求的平臺公司只能通過其他方式獲取融資，比較常見的是投資附加回購，標(biāo)的一般是應(yīng)收賬款、股權(quán)和各類收益權(quán)等（中融信托喜歡用財產(chǎn)權(quán)的信托模式，委托人是融資方，受益人是投資者）。但是這類交易模式在實際操作中，通常面臨無法辦理抵質(zhì)押登記的問題。還有一個比較大的問題，在尋找機(jī)構(gòu)投資者的過程中，有的機(jī)構(gòu)不能夠接受財產(chǎn)權(quán)的這種模式，因為機(jī)構(gòu)需要同時成為委托人和受益人來認(rèn)購此類信托，而財產(chǎn)權(quán)信托的委托人為融資方,這個在我的實際操作中遇到過，順便提一下。

其實所謂的創(chuàng)新式交易結(jié)構(gòu)都是為了規(guī)避現(xiàn)行監(jiān)管的產(chǎn)物，某些交易結(jié)構(gòu)在打著創(chuàng)新旗號的同時也存在著一定的法律風(fēng)險。比如投資特定資產(chǎn)收益權(quán)，這個已經(jīng)在安信昆山純高案中得到驗證，我也在分析帖中提供很多次，希望投資者在政信類項目中見到此類交易結(jié)構(gòu)，能規(guī)避最好規(guī)避。

四、擔(dān)保措施

這個也是大部分投資者通常最關(guān)注的部分，一般政信類項目的擔(dān)保措施一般包括發(fā)債主體提供連帶責(zé)任保證、實物抵押和應(yīng)收賬款質(zhì)押，出具人大決議或者財政局安排專項還款等，那么其中哪些風(fēng)控措施是相對更有效，更被信托公司在實務(wù)操作中重視的呢？

根據(jù)463號文的要求，地方政府不得提供任何直接或間接形式的擔(dān)保承諾，從合規(guī)層面上排除了地方政府作為保證人和出具相關(guān)擔(dān)保承諾的行為，所以一般政府出具相關(guān)人大決議和財政文件，更多的意義只是表示政府知曉并確認(rèn)此次融資行為，并不代表政府真的會將信托本息償還納入財政預(yù)算，打起官司來也沒有站得住腳的地方，況且只能在當(dāng)年納入財政預(yù)算，兩三年后的到期債務(wù)納入財政預(yù)算那不是扯淡么。所以提醒投資者，過多的迷信人大決議這類具有隱性擔(dān)保意義的措施是錯誤的，正確的態(tài)度應(yīng)該是沒有也行，有的話也聊勝于無。

平臺公司能夠提供的實物資產(chǎn)抵押一般是土地和房產(chǎn)。土地包括出讓地、劃撥地和儲備用地。土地作為抵押物的首要前提就是該土地是平臺公司通過合法程序取得的。如果是出讓地，需要關(guān)注土地出讓合同、是否繳納土地出讓金，土地是否存在閑置情形。如果是劃撥土地，需要關(guān)注有無相關(guān)劃撥審批手續(xù)，劃撥土地用途是什么，有無擅自改變用途。實踐中一些平臺公司跟政府協(xié)商，在未繳納土地出讓金的情況下直接辦理了土地使用權(quán)證，如果以這種土地作為抵押物，將來出風(fēng)險需要處置該抵押土地的，如何補(bǔ)繳土地出讓金，金額多少需要與平臺公司和當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)，而最壞的情況則是當(dāng)?shù)卣梢栽撏恋匚唇?jīng)合法程序出讓、抵押登記辦理程序存在重大瑕疵為由撤銷抵押權(quán)。儲備用地也面臨同樣的情況。盡管463號文已經(jīng)明確禁止地方政府將儲備土地作為資產(chǎn)注入融資平臺公司，不得授權(quán)融資平臺公司承擔(dān)土地儲備職能和進(jìn)行土地儲備融資，但實踐中一些平臺公司名下依然具有較多的儲備用地，并以此作為抵押。平臺公司作為非專業(yè)土儲機(jī)構(gòu)，地方政府將土地儲備證辦理至其名下的行為本身就違背國土部的相關(guān)規(guī)定，另外，土儲用地的價值如何確定，將來真發(fā)生風(fēng)險，又如何處置呢？

這里總結(jié)下我個人對于風(fēng)險控制措施的看法，如果要對有效風(fēng)控措施進(jìn)行排序的話，我覺得第一位的還是高評級的發(fā)債主體提供連帶責(zé)任擔(dān)保，為什么呢？因為發(fā)債主體一般聚集了地方政府的所有優(yōu)質(zhì)資源，因為在發(fā)債籌備階段，政府為了獲得更高的評級和較低的融資成本，往往會將區(qū)域位置優(yōu)良的土地資源注入平臺公司，發(fā)債主體的報表也是相對透明可靠的，是經(jīng)過專業(yè)的審計機(jī)構(gòu)出具無保留意見的；退一萬步講，出了問題，通過司法程序查封凍結(jié)擔(dān)保方的銀行賬戶遠(yuǎn)遠(yuǎn)比處置土地資產(chǎn)要來得快得多；至于土地這個東西嘛，因為需要耗費大量的精力去確保土地的合法性，評估價值的準(zhǔn)確性，對于普通投資者來講，這些都難以辨別，當(dāng)然如果是發(fā)債主體擔(dān)保加上出讓性質(zhì)的土地抵押，那當(dāng)然更好。

下面談一下選擇政信項目時信托公司是否重要；政信項目因為本質(zhì)上主要依賴政府信用，不屬于完全市場化的信托項目，所以不像房地產(chǎn)項目那樣有太多的主動管理操作空間，貸后管理相較房地產(chǎn)類的信托項目也要弱一些

有的投資者可能認(rèn)為篩選項目是第一位的，其實我個人覺得信托公司也很重要，下面列舉下我認(rèn)為在政信項目方面具備一定優(yōu)勢的信托公司：

1.具備券商關(guān)聯(lián)背景的信托公司：中信、五礦、平安；

這類信托公司因為背靠券商，券商因為在給地方政府平臺發(fā)行企業(yè)債的過程中，掌握了大量的平臺公司，地方政府平臺的信息，周期長，溝通充分，所以依靠平臺資源共享， 這類信托公司能夠在地方政府的財務(wù)狀況、負(fù)債情況、內(nèi)幕消息等方面比其它信托公司有更大的優(yōu)勢；中信信托就是個很好的例子，一般他家的政信項目都有一定的可取之處，比如我見過的丹陽市政信、什么陜西灃西之類，總而言之，這類信托公司因為有其特殊的資源稟賦，掌握著更多的地方政府信息，理論上來講，篩選的項目風(fēng)險也更可控。

2.銀行系和資管系：華融信托、中信、建信等

這類信托公司同理，因為類似于華融資管和各家銀行的分支機(jī)構(gòu)，在各自的當(dāng)?shù)貪B透都比較深，對于地方政府的實際情況摸得比較清楚，一般這類信托公司在展業(yè)的時候能夠獲取更多交易對手的實際信息，對于項目自然也更有把控。

最近房地產(chǎn)負(fù)面新聞不斷，樓市唱空者較多，導(dǎo)致目前很多客戶轉(zhuǎn)而投向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類的項目。言而總之，政信類項目還是不錯的選擇，畢竟有強(qiáng)有力的政府后盾做支撐，但地方政府財政收入和土地出讓息息相關(guān)，地產(chǎn)下滑一旦開始，政策沒有相應(yīng)保護(hù)，地方政府債務(wù)危機(jī)也會隨之而來。所以，還是好好研究下政信類信托，對自己，對客戶都是一種負(fù)責(zé)。

現(xiàn)在投資政信投資理財，穩(wěn)定嗎？

按全球數(shù)據(jù)來看央企信托-561號江蘇淮安政信集合信托，中國政府央企信托-561號江蘇淮安政信集合信托的負(fù)債率是低水平央企信托-561號江蘇淮安政信集合信托，而政府債是相對安全的。由于政信類項目良好的兌付記錄和微不足道的風(fēng)險，一直以來受到廣大投資者的的關(guān)注。但是，受限于非公開宣傳等原因，在認(rèn)識上總有水中花鏡中月的不真實感。為此，我們剝開政信的層層面紗，了解政信類項目的真實面目。

政信金融，是以政府支持，社會共建為原則的準(zhǔn)公益性社會金融服務(wù)平臺，以“開發(fā)性金融引領(lǐng)民間借貸陽光化、規(guī)范化”為宗旨， 為社會富余資金和具有融資需求的實體經(jīng)濟(jì)單位提供信用評級、交易撮合、信息登記、資金結(jié)算等居間中介服務(wù)，拓寬小微企業(yè)融資渠道， 降低融資成本，合理有效增加居民財產(chǎn)性收入。政信金融隸屬于淮安政信惠民投資管理有限公司，是專業(yè)的P2G網(wǎng)貸平臺，是個人投資者將其閑置資金通過政信金融平臺出借給政府旗下的機(jī)構(gòu)和國資企業(yè)使用，從而獲得收益的一種理財方式。

政信金融是以“政府支持，社會共建”為原則，為投融雙方完成資本與項目對接提供平臺、為資源轉(zhuǎn)化為收益提供舞臺，并且為投融資雙方提供完美高效的媒介服務(wù)。不僅有效的解決了政府企業(yè)的項目融資問題，同時又給個人提供了一個更加安全合法、透明高效的投資渠道，實現(xiàn)借貸雙方的互惠互贏。政信金融平臺推出的融資產(chǎn)品，由政府融資平臺提供擔(dān)保，有效控制融資的風(fēng)險，保障投資人的資金安全。融資項目均通過政府審核批準(zhǔn)，安全低風(fēng)險。

現(xiàn)階段，作為政信類項目融資主體，各類融資平臺注重良性循環(huán)，隨著市政公用基礎(chǔ)設(shè)施市場化改革的不斷深入，逐漸形成“公司融資”與“項目融資”相輔相成的融資模式。融資渠道包括政府發(fā)債、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銀行貸款、信托融資以及通過金交所發(fā)行定向融資計劃等。多樣化的融資模式和融資渠道可以有效的分散風(fēng)險，進(jìn)而保護(hù)投資人合法權(quán)益。

房產(chǎn)信托叫停背后:連續(xù)13個月位居集合信托之首

房地產(chǎn)信托規(guī)模壓縮已是必然。7月11日下午，市場消息稱，光大信托發(fā)布緊急通知，截至當(dāng)日（7月11日）12點，暫停所有房地產(chǎn)類項目募集（包括直銷和代銷），12點后已募集的此類項目全部退款。

隨后，多個信托業(yè)務(wù)微信群和部分自媒體報道均放出消息稱，目前暫停房地產(chǎn)類信托項目的并不僅僅是光大信托，國投泰康信托也暫停了此類項目。記者第一時間聯(lián)系了光大信托和國投泰康的相關(guān)負(fù)責(zé)人，兩家信托公司均回應(yīng)稱“消息不實”。

傳言背后，房地產(chǎn)信托融資已成為監(jiān)管部門重要盯防對象。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2019年以來，監(jiān)管部門高層人士在公開場合至少5次提及房地產(chǎn)金融風(fēng)險。6月13日，銀保監(jiān)會主席郭樹清更是在陸家嘴論壇上直指，“必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題”，“房地產(chǎn)企業(yè)融資過度，主張投資投機(jī)行為”。此番言論被市場看作是對房地產(chǎn)融資端監(jiān)管的吹風(fēng)，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策從銷售端逐步走向融資端。

地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)何去何從，恐將成為業(yè)內(nèi)近期熱點話題。

控總量，減增量

針對文章開頭提及的市場傳言，記者問詢了不同區(qū)域的多家信托機(jī)構(gòu)。

光大信托方面回應(yīng)稱，公司確實有相關(guān)通知。不過，“全面暫停房地產(chǎn)類項目募資”不屬實，按監(jiān)管要求，公司對房地產(chǎn)項目進(jìn)行余額管控，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，平滑合作。此外，對于業(yè)內(nèi)傳聞“因風(fēng)險較大而被暫停業(yè)務(wù)”的說法，光大信托一位高層人士進(jìn)一步回應(yīng)表示：“肯定不是風(fēng)險問題，公司的風(fēng)險管控一直很好?！?/p>

國投泰康信托相關(guān)負(fù)責(zé)人則回應(yīng)稱，“關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，目前正進(jìn)行余額管控，業(yè)務(wù)仍在正常開展。”“要求控制總量，公司今年新增不得超過去年末房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總量余額的4%?！睎|北地區(qū)某信托公司的一位人士表示，“目前已經(jīng)超了，相當(dāng)于不讓開展新的地產(chǎn)業(yè)務(wù)了，影響挺大的?！?/p>

“我們公司正在主動控制總量規(guī)模，但是沒有被叫停業(yè)務(wù)。”在窗口指導(dǎo)名單內(nèi)的某信托公司總經(jīng)理對記者表示，外界對這件事有點過度解讀。目前主要是對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)總量進(jìn)行管控，在規(guī)模之內(nèi)的新增部分都正常進(jìn)行。

西南地區(qū)某信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，“公司此前在收到窗口指導(dǎo)后做了一些工作：一是梳理了規(guī)模；二是暫定銀行代銷和通道類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；三是要求通道類業(yè)務(wù)提前結(jié)束；四是不做恒大和碧桂園?！?/p>

一位北京地區(qū)的信托業(yè)內(nèi)人士表示，監(jiān)管對地產(chǎn)類業(yè)務(wù)并非一刀切，符合監(jiān)管政策的不會受到影響?！氨热鐒傂栀彿课部铑?、住房保障類、城市更新類舊改項目等，仍然正常開展?！?/p>

據(jù)了解，北京轄內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報告僅接受符合“432”條件且交易結(jié)構(gòu)為貸款模式的業(yè)務(wù)報告。北京銀保監(jiān)局對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報告逐筆進(jìn)行事前審核，對于因合規(guī)原因被退回事前報告的項目，將嚴(yán)肅追究合規(guī)審查責(zé)任。

監(jiān)管政策“接力賽”

房地產(chǎn)信托融資收緊早有信號。

今年5月17日，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（以下簡稱“23號文”）。

23號文向信托公司重申房地產(chǎn)信托融資亂象整治，強(qiáng)調(diào)不得向四證不全、開發(fā)商/股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資。

同時，銀保監(jiān)會嚴(yán)禁表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

此后，5月31日，有媒體曝出多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)名單，監(jiān)管部門將收緊部分房企的債券及ABS融資渠道。

隨后，7月4日，銀保監(jiān)會開始對部分信托公司窗口指導(dǎo)。

據(jù)了解，各家信托公司收到的監(jiān)管要求不盡相同。比如：房地產(chǎn)信托規(guī)模不能超過2019年6月30日的規(guī)模；已備案項目不影響發(fā)行及成立，但未備案項目一律暫停；符合“432”通道類業(yè)務(wù)、地產(chǎn)公司并購類業(yè)務(wù)均受到窗口指導(dǎo)影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導(dǎo)影響；等等。

7月6日，銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險防控，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險管控水平。

7月10日，有媒體報道稱：“監(jiān)管部門已向部分房地產(chǎn)貸款較多、增長較快的銀行進(jìn)行了‘窗口指導(dǎo)’，要求控制房地產(chǎn)貸款額度，對各家銀行的具體要求各不相同?！?/p>

除了政策出臺、監(jiān)管約談、高層“喊話”之外，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)信托的嚴(yán)監(jiān)管還體現(xiàn)在罰單上。今年以來，多地銀保監(jiān)局對信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)行為開出罰單，處罰事由主要包括“違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款”“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”“開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”等。

誰在快跑狂飆？

業(yè)內(nèi)人士表示，此輪監(jiān)管的背景，在于今年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的狂飆。

普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達(dá)到4531.94億元。

據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)、用益信托等研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的信托報告，2018年6月至今，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模已連續(xù)13個月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱業(yè)務(wù)。此外，近年來房地產(chǎn)信托余額增速較快，房地產(chǎn)投向占比從2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。

記者梳理相關(guān)研究報告了解到，今年以來，房地產(chǎn)信托在3月份達(dá)到募集規(guī)模的巔峰，4月～6月的募集規(guī)模有所起伏，但是月募集規(guī)模均在600億元以上。

根據(jù)銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)，截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額的14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人日前表示：“部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長較快，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在一定合規(guī)問題和風(fēng)險隱患，需要引起高度重視?！?/p>

據(jù)媒體報道，此次監(jiān)管約談的公司包括江蘇省國際信托、萬向信托、興業(yè)信托、交銀國際信托、五礦信托、百瑞信托等。

有業(yè)內(nèi)人士對記者表示：“被窗口指導(dǎo)的是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模比較大或者比較激進(jìn)的信托公司，目前業(yè)內(nèi)有傳言10家信托公司被窗口指導(dǎo)，實際上可能遠(yuǎn)不止10家?！?/p>

對于信托公司為何對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)難以割舍的話題，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收費遠(yuǎn)高于其他業(yè)務(wù)。據(jù)前述信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人透露：“目前業(yè)內(nèi)的信托費率大致情況是，通道業(yè)務(wù)的年化大概是千分之一到千分之三；政信類項目是1.5%～2.5%；地產(chǎn)類項目則是2%～3%。”