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• 1、運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的is-lm曲線分析當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的經(jīng)濟(jì)政策

運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的is-lm曲線分析當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的經(jīng)濟(jì)政策

當(dāng)今世界，無(wú)論是西方還是東方，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無(wú)論是市場(chǎng)唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經(jīng)濟(jì)的色彩。純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)或純粹的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)都是不現(xiàn)實(shí)的。大多數(shù)國(guó)家都是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主，在市場(chǎng)失靈時(shí)，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一定的干預(yù)，使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回到原來(lái)的均衡區(qū)域。房地產(chǎn)無(wú)論是作為消費(fèi)品還是投資品，都在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。各國(guó)政府都會(huì)在不同程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。干預(yù)程度則依市場(chǎng)發(fā)育程度的不同而有所不同。像美國(guó)這樣自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行得較好的國(guó)家，政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)較少。而像新加坡這些新興市場(chǎng)國(guó)家，在市場(chǎng)剛起步階段，政府做了大量建設(shè)性的工作，待市場(chǎng)較為成熟后政府逐漸淡出，將大部分任務(wù)交給市場(chǎng)完成。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在政府決定進(jìn)行住房制度改革，停止福利化分房，實(shí)施住房的商品化、貨幣化、社會(huì)化后才開(kāi)始起步。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，但它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要，正在成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于起步晚，加之發(fā)展不完善，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為明顯的起伏性波動(dòng)和其他一些較為典型的初級(jí)市場(chǎng)特征，如投機(jī)氣氛較重，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不規(guī)范，有關(guān)法律不健全。在這種情況下，政府通常會(huì)采取一些經(jīng)濟(jì)、法律、行政的措施對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)，以提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率。政府在推出一項(xiàng)政策前，首先應(yīng)該明確，基于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)是為了保持市場(chǎng)的均衡發(fā)展，為市場(chǎng)的健康有序發(fā)展提供良好的外部環(huán)境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)政府政策進(jìn)行評(píng)價(jià)，很重要的一點(diǎn)是看該項(xiàng)政策能否有效地提高經(jīng)濟(jì)效率和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。本文擬對(duì)我國(guó)政府當(dāng)前若干房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從經(jīng)濟(jì)效率的角度來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，來(lái)權(quán)衡其利弊得失，并在此基礎(chǔ)上給出相關(guān)政策建議。

一、 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析

產(chǎn)業(yè)政策是指示產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)、調(diào)節(jié)各個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的相互關(guān)系及其結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化的措施和手段的總和，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策體系中一個(gè)重要的組成部分。其主要內(nèi)容有：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)組織政策、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和限制政策等。產(chǎn)業(yè)政策對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的配置具有特定的導(dǎo)向功能，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中起著市場(chǎng)機(jī)制難以替代的制衡和穩(wěn)定作用。政府在實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策時(shí)，其取向是產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)的體現(xiàn)。而各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本目標(biāo)是在一系列約束條件下生成的。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所表現(xiàn)出來(lái)的初級(jí)市場(chǎng)特征決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)在于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)功能。這需要政府采取恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)組織政策。產(chǎn)業(yè)組織政策包括產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和反壟斷政策、產(chǎn)業(yè)聯(lián)合和集團(tuán)政策等。在生產(chǎn)要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產(chǎn)要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產(chǎn)的發(fā)展，不僅要制定合理的總量政策和結(jié)構(gòu)政策，也需要有合理的組織政策。

由于房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大，投資回收期長(zhǎng)以及隨之而產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)巨大等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求走規(guī)模經(jīng)濟(jì)的道路。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其它行業(yè)更為明顯。規(guī)模小，開(kāi)發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣、環(huán)境改造，配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司也占有明顯優(yōu)勢(shì)。另外，規(guī)模大，尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開(kāi)發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。這在客觀上要求造就一些規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，這要通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中來(lái)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，資本的適度集中還有利于節(jié)約房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易費(fèi)用，這是通過(guò)企業(yè)間的合并、兼并等經(jīng)濟(jì)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)的。由此可見(jiàn)，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的資本集中，可以?xún)?yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)組織，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，并優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)。

我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況與規(guī)模經(jīng)濟(jì)的要求相去甚遠(yuǎn)。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產(chǎn)公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數(shù)的房地產(chǎn)股僅陸家嘴一家。這8家房地產(chǎn)公司在整個(gè)上海房地產(chǎn)業(yè)中的規(guī)模，市場(chǎng)占有率，業(yè)績(jī)等多項(xiàng)指標(biāo)大多平平，在1999年上海房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積，金額100強(qiáng)中也難見(jiàn)上市公司的蹤影。而香港聯(lián)交所房地產(chǎn)上市公司達(dá)100多家，恒生股指33個(gè)樣本股中，地產(chǎn)或以地產(chǎn)為主業(yè)的公司近一半。這十幾家大地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)量、市場(chǎng)占有率等主要指標(biāo)要占到整個(gè)香港地產(chǎn)市場(chǎng)的九成，其中長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基、恒基兆業(yè)、新世界四大超級(jí)地產(chǎn)商更成為財(cái)富的象征。滬港兩地房地產(chǎn)上市公司無(wú)論是數(shù)量還是質(zhì)量都相距甚遠(yuǎn)，其原因自然與兩地市場(chǎng)發(fā)育程度、微觀主體的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力有關(guān)，但兩地政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的不同取向也是造成上述現(xiàn)象的重要原因之一。在中國(guó)大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經(jīng)常有報(bào)導(dǎo)宣稱(chēng)政府決定把住宅產(chǎn)業(yè)培育成支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但在具體實(shí)施政策時(shí)，有關(guān)方面采取了凍結(jié)房地產(chǎn)公司上市的做法。當(dāng)初之所以采取凍結(jié)上市的做法，管理層是出于對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。的確，到1992的年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量、開(kāi)發(fā)投資額、開(kāi)工面積等均創(chuàng)歷史最高水平，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)當(dāng)時(shí)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風(fēng)較為嚴(yán)重，致使市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)混亂無(wú)序的局面。鑒于此，政府果斷地采取了緊縮供給的宏觀調(diào)控政策，控制住了房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重失衡的局面。而亞洲金融危機(jī)以來(lái)，許多專(zhuān)家學(xué)者都或多或少地把金融危機(jī)的原因歸于房地產(chǎn)泡沫的破裂。這使得中國(guó)政府在解開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)上市禁令上更為謹(jǐn)慎。然而，東南亞金融危機(jī)的深刻誘因是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的老化與調(diào)整的滯后，是知識(shí)儲(chǔ)備的貧乏，是全要素增長(zhǎng)率的落后。房地產(chǎn)泡沫只是這種危機(jī)的表象之一。因此，管理層大可不必因?yàn)閾?dān)心房地產(chǎn)泡沫而阻止房地產(chǎn)企業(yè)上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優(yōu)化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會(huì)從業(yè)績(jī)差的企業(yè)流向業(yè)績(jī)好的企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。股市本身的進(jìn)入與退出制度也在客觀上對(duì)股市的安全直到了一定的保護(hù)作用。管理層目前應(yīng)做的是放棄保護(hù)政策，不再ST 、PT下去了，讓中國(guó)股市真正成為企業(yè)的試金石。如美國(guó)股市最近的振蕩，有人指出這是股市正在擠除泡沫，使高科技股票定價(jià)更符合其實(shí)際價(jià)值的表現(xiàn)。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)除了擴(kuò)大規(guī)模，向規(guī)模經(jīng)濟(jì)要效益外，提高資產(chǎn)素質(zhì)，向管理要效益也是從微觀上培養(yǎng)一個(gè)健全的市場(chǎng)所必需的。政府在宏觀層面上的制度創(chuàng)新，尤其是金融制度創(chuàng)新在這方面是大有作為的。當(dāng)前，房地產(chǎn)證券化是一個(gè)可取的方向。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的要求很高，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的初級(jí)階段，更需專(zhuān)家經(jīng)營(yíng)。證券化的優(yōu)點(diǎn)之一，在于它促使了房地產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分開(kāi)，這就為其專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)提供前提條件。我國(guó)的房地產(chǎn)主體行為很不規(guī)范，真正具有實(shí)力、精于管理的房地產(chǎn)公司并不多，"房地產(chǎn)熱"引致的市場(chǎng)虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)，其結(jié)果勢(shì)必導(dǎo)致資源特別是管理資源的巨大浪費(fèi)，而借助證券化，房地產(chǎn)交專(zhuān)家經(jīng)營(yíng)，業(yè)主借證券化工具獲得應(yīng)有的收益，投資者亦可分享房地產(chǎn)資源的優(yōu)化組合，使房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為從混沌走向有序。

二、 房地產(chǎn)稅費(fèi)分析

根據(jù)中房指數(shù)的統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用及稅費(fèi)占39％，建安成本占51％，其他費(fèi)用占10％。在房地產(chǎn)利潤(rùn)率已普遍降至10%左右的情況下，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重就成了房?jī)r(jià)居高不下的主要原因之一。稅費(fèi)不僅關(guān)系到房?jī)r(jià)的高低，其本質(zhì)上是一種價(jià)格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)均衡運(yùn)行的潤(rùn)滑劑。

一 房地產(chǎn)稅費(fèi)總量分析

稅，是政府憑借其行政權(quán)力強(qiáng)制獲得的收入。而各種各樣的費(fèi)用更是名目繁多。這些費(fèi)用的征收部門(mén)有三個(gè)層次。一是擁有立法、執(zhí)法、司法權(quán)，執(zhí)行廣泛的社會(huì)管理職能的政府，包括中央和各級(jí)地方政府、各委辦部機(jī)關(guān)、公檢法等；第二層：一些負(fù)責(zé)提供公共品或準(zhǔn)公共品的事業(yè)單位，如環(huán)保、衛(wèi)生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時(shí)政府又賦予它們?cè)诒静块T(mén)負(fù)責(zé)的事業(yè)范圍內(nèi)執(zhí)法監(jiān)督的權(quán)力，如衛(wèi)生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強(qiáng)制力的國(guó)企，如電力、自來(lái)水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權(quán)中介機(jī)構(gòu)。這些名目繁多的稅費(fèi)給房?jī)r(jià)下降造成了很大的剛性。清理稅費(fèi)，理順?lè)績(jī)r(jià)的呼聲日見(jiàn)高漲。但有人擔(dān)憂清理稅費(fèi)會(huì)減少政府部門(mén)收入。

從稅的角度來(lái)看，短期里，降低稅率會(huì)減少政府部門(mén)的收入。但從中期來(lái)看，如果減少房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)能使房?jī)r(jià)下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時(shí)部分因房?jī)r(jià)過(guò)高難以銷(xiāo)售的空置商品房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，政府就可以收到本來(lái)稅基被各種規(guī)費(fèi)侵蝕的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、企業(yè)所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費(fèi)的減少。將稅收與稅率的關(guān)系用坐標(biāo)圖表示出來(lái)， 從圖上可以看出，稅率并不是越高越好，稅率只有達(dá)到一定最優(yōu)點(diǎn)，才能使稅收達(dá)到最大。從長(zhǎng)期來(lái)看，據(jù)世界銀行測(cè)算，房地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的系數(shù)效應(yīng)為2倍。當(dāng)住房消費(fèi)啟動(dòng)后，每?jī)|元住房投資會(huì)帶來(lái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的GDP增長(zhǎng)2億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，稅基擴(kuò)大，政府的收入呈現(xiàn)出良性的增長(zhǎng)循環(huán)。

從費(fèi)的角度來(lái)看，清理各種規(guī)費(fèi)能減少對(duì)經(jīng)濟(jì)的扭曲作用，使各種規(guī)費(fèi)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的間接成本減少到最小，提高經(jīng)濟(jì)效率，促進(jìn)公平，這將有利于經(jīng)濟(jì)良好穩(wěn)定的發(fā)展。各種費(fèi)用給企業(yè)事業(yè)的間接成本遠(yuǎn)大于本身。名目多、部門(mén)多、環(huán)節(jié)多的規(guī)費(fèi)，意味著企業(yè)至少要跑遍20幾個(gè)部門(mén)、收集40幾個(gè)公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規(guī)費(fèi)本身數(shù)額并不大，但企業(yè)為遵循這些規(guī)定卻耗費(fèi)大量的人力和物力。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且國(guó)內(nèi)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金是通過(guò)銀行貸款間接融資而來(lái)，資金的時(shí)間成本十分可觀。除此之外，在房產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟的今天，房產(chǎn)市場(chǎng)上開(kāi)始不斷推出各種流行房型設(shè)計(jì)。這使得市場(chǎng)先機(jī)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)至關(guān)重要，資金的時(shí)間價(jià)值在此有了更深一層的含義。各種規(guī)費(fèi)的存在降低了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本。稅收取之于民，用之于民。而各種規(guī)費(fèi)則成為各政府部門(mén)自己的收入，并進(jìn)而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規(guī)費(fèi)對(duì)提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率而言有著更重要的意義。

二 部分規(guī)費(fèi)分析

從公共品的理論來(lái)看，政府部門(mén)提供公共品時(shí)，靠稅收來(lái)籌集資金；提供私人品時(shí)，應(yīng)按市場(chǎng)規(guī)律收取價(jià)款，而提供混合產(chǎn)品時(shí)，則應(yīng)考慮依靠稅收或收費(fèi)補(bǔ)償成本，哪一個(gè)效率高。在目前的房地產(chǎn)業(yè)中，有些看似應(yīng)由政府部門(mén)提供的產(chǎn)品從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)分析應(yīng)交給市場(chǎng)來(lái)運(yùn)作效率更高。

如政府代行市場(chǎng)職能收取的建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，雖然說(shuō)由政府出面監(jiān)督工程質(zhì)量可以保護(hù)消費(fèi)者利益，但其中卻有一個(gè)極大的弊端：當(dāng)質(zhì)監(jiān)站通過(guò)了一項(xiàng)工程，意味著政府對(duì)工程質(zhì)量的認(rèn)可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房產(chǎn)商承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任呢？如果政府承擔(dān)責(zé)任，則政府容易混淆作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的管理者和市場(chǎng)主體中的一方的角色；如果政府不承擔(dān)賠償責(zé)任，政府官員就完全沒(méi)有了把好質(zhì)量關(guān)的約束機(jī)制。如果這項(xiàng)服務(wù)交給市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)來(lái)做。中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)商、購(gòu)房者之間是平等關(guān)系，追求利潤(rùn)最大化的中介機(jī)構(gòu)會(huì)因擔(dān)心招致賠償而嚴(yán)格控制房產(chǎn)質(zhì)量，這無(wú)疑是一種效率的改進(jìn)。

工程質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)是政府行為應(yīng)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)行為的例子。而對(duì)水、煤、電增客費(fèi)這三類(lèi)傳統(tǒng)的自然壟斷產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這些收費(fèi)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也不符合效率的原則。自然壟斷產(chǎn)業(yè)固定成本所占的比重很大，變動(dòng)成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對(duì)自然壟斷企業(yè)進(jìn)行政府管制，它們就會(huì)進(jìn)行壟斷生產(chǎn)，導(dǎo)致低效率；如果把這類(lèi)企業(yè)分割成幾個(gè)小企業(yè)，又會(huì)導(dǎo)致成本上升，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。這是政府經(jīng)營(yíng)不以盈利為目的自然壟斷產(chǎn)業(yè)的理論基礎(chǔ)。政府可以采取邊際成本定價(jià)，也可以采取平均成本定價(jià)。無(wú)論采用哪種定價(jià)，公用事業(yè)部門(mén)，都可以從價(jià)格和補(bǔ)貼中完全彌補(bǔ)成本。現(xiàn)在房產(chǎn)商交納了增容費(fèi)，最后由消費(fèi)者承擔(dān)，建設(shè)了管道、纜線輸送網(wǎng)，但卻是公用事業(yè)部門(mén)從水電費(fèi)、煤氣費(fèi)和補(bǔ)貼收回了成本，這等于消費(fèi)者支付了雙重費(fèi)用，公用事業(yè)部門(mén)獲得了超額利潤(rùn)。這背離了誰(shuí)得益誰(shuí)投資的市場(chǎng)法則。從提高社會(huì)效率的角度出發(fā)，這些增容費(fèi)應(yīng)由公用事業(yè)部門(mén)而非房產(chǎn)商來(lái)承擔(dān)。如果公用事業(yè)部門(mén)資金困難，可由房產(chǎn)商負(fù)責(zé)建造水電、煤氣的輸送網(wǎng)的成本，建筑成本不能分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)中，待以后公用事業(yè)部門(mén)收到水電、煤氣費(fèi)了，再向房產(chǎn)公司支付輸送網(wǎng)的使用費(fèi)。

三 、經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

經(jīng)濟(jì)適用房作為現(xiàn)階段的國(guó)家住房建設(shè)政策，旨在通過(guò)某種傾斜，如用地劃撥、稅費(fèi)減免等優(yōu)惠措施，來(lái)達(dá)到擴(kuò)大住房供給，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和啟動(dòng)市場(chǎng)有效需求的目的。它是基于我國(guó)目前特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房發(fā)展市場(chǎng)發(fā)展階段的一種政策選擇。但是，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房制度的運(yùn)行機(jī)制，與當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系、現(xiàn)行政策規(guī)定可能產(chǎn)生的市場(chǎng)反應(yīng)、經(jīng)濟(jì)適用房政策的適用范圍以及經(jīng)濟(jì)適用房制度的可持續(xù)發(fā)展等問(wèn)題，尚有待從理論上進(jìn)行再探索。

經(jīng)濟(jì)適用房政策作為一項(xiàng)政策，本意是通過(guò)政府補(bǔ)貼來(lái)提高中低收入購(gòu)房者的住房有效需求。但付諸實(shí)施后卻暴露出諸多問(wèn)題：第一，補(bǔ)貼利益的流失與對(duì)完全商品房供給的"擠出效應(yīng)"。目前，有些經(jīng)濟(jì)適用房把銷(xiāo)售目標(biāo)定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引開(kāi)私家車(chē)的一族來(lái)爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)為榮。如果在地段、質(zhì)量、功能、環(huán)境或者舒適性等一方面標(biāo)準(zhǔn)上，這類(lèi)住房在各方面均能滿足中等偏高收入家庭的需要，高收入階層也會(huì)想方設(shè)法擠入經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群，從而使所流失的財(cái)政補(bǔ)貼效益最終轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)者剩余和少數(shù)中等偏高和高收入階層的消費(fèi)者剩余。而那些真正應(yīng)該享受到補(bǔ)貼的，居住困難的中等偏低收入階層反而被排斥在受益范圍之外。經(jīng)濟(jì)適用房提高標(biāo)準(zhǔn)后，其消費(fèi)群與完全商品房的消費(fèi)群產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)。第二，助長(zhǎng)了市場(chǎng)不公平競(jìng)爭(zhēng)和違規(guī)操作。作為具有政策傾斜性的經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)際上享受了特定階段的政策性資源。如果經(jīng)濟(jì)適用房的操作缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制，從而形成"黑箱運(yùn)行"，一些地方和部門(mén)為了獲得經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)政策優(yōu)惠，受利益驅(qū)動(dòng)，有可能會(huì)打著經(jīng)濟(jì)適用房的旗號(hào)爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)計(jì)劃、爭(zhēng)土地、貸款，這就容易誘發(fā)政企間交易和尋租行為的發(fā)生。第三，提高政策的調(diào)控成本，降低政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的效率。為了使政策優(yōu)惠能按預(yù)期的設(shè)想轉(zhuǎn)移到中低收入階層身上，就需要控制經(jīng)濟(jì)適用房的受益面，避免不該享受財(cái)政補(bǔ)貼的階層也從中"沾光"。這就需要將政策調(diào)控的重點(diǎn)引向鑒別居民家庭收入層次，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)適用房的流通和分配這些繁瑣而又無(wú)效的工作上，偏離了其主要職能。

用經(jīng)濟(jì)學(xué)上的博奕論來(lái)分析，經(jīng)濟(jì)適用房作為一項(xiàng)政策，涉及的利益方有政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者三方。在這三者中，有關(guān)政府部門(mén)擁有用地劃撥、稅費(fèi)減免等權(quán)力。目前，政策優(yōu)惠對(duì)眾多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是稀缺資源，是眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的對(duì)象。而在開(kāi)發(fā)商以各種方式掙得政府政策優(yōu)惠后，出于自身利益考慮有可能進(jìn)行違規(guī)操作。由于政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格進(jìn)行管制，按照建房《1998》154號(hào)文，經(jīng)濟(jì)適用房住房?jī)r(jià)格除成本、稅金外，其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不得超過(guò)3％。而理性的開(kāi)發(fā)商是不會(huì)愿意從事這種回報(bào)率低于同期市場(chǎng)利率的投資項(xiàng)目。而在現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商卻對(duì)此趨之若鶩。一個(gè)合理的解釋是，開(kāi)發(fā)商虛列成本以降低利潤(rùn)，使其符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，而作為主管行政部門(mén)對(duì)此卻無(wú)能為力，甚至可能與開(kāi)發(fā)商合謀使虛列的成本合法化，人為拉高經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)與售價(jià)，使價(jià)格管制名存實(shí)亡。政府部門(mén)為了達(dá)到經(jīng)濟(jì)適用房的政策意圖，需要付出一定的監(jiān)督費(fèi)用，以對(duì)合格的開(kāi)發(fā)商做出鑒別。而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然經(jīng)濟(jì)適用房面向的對(duì)象是中低收入者，但具體操作過(guò)程中并沒(méi)有制定有效的收入調(diào)查措施。一部分高收入者也加入了購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的行列，甚至有些人將經(jīng)濟(jì)適用房上市套利后再次購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投機(jī)。有關(guān)利益三方的相互博奕使得經(jīng)濟(jì)適用房政策在操作過(guò)程中背離了原來(lái)的政策意圖。

由于經(jīng)濟(jì)適用房是向住房供給者提供補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的結(jié)果是在同等投資支出的前提下增加市場(chǎng)供給量，從而導(dǎo)致均衡價(jià)格的下降和住房需求的相應(yīng)增加。為了使補(bǔ)貼的效益盡可能傳遞給政策所指向的收入階層。只有在消費(fèi)者犧牲其他消費(fèi)品需求的前提下，才能實(shí)現(xiàn)。如果政府直接補(bǔ)貼給消費(fèi)者，則能更好地滿足消費(fèi)者的綜合消費(fèi)偏好。所謂消費(fèi)者的綜合消費(fèi)偏好，是指消費(fèi)者根據(jù)自己的需要和偏好做出的消費(fèi)選擇。用無(wú)差異曲線說(shuō)明如圖：

用發(fā)補(bǔ)貼的方法會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)更高的效用，而發(fā)補(bǔ)貼給供給者，則可能供給者供給的住房不是消費(fèi)者所需要的或最重要的，這時(shí)消費(fèi)者就難以得到最大的滿足了。在圖中，MN線代表其他消費(fèi)品（x）和住房（y）的價(jià)格一定時(shí)，發(fā)了一筆現(xiàn)金所形成的預(yù)算線，如發(fā)補(bǔ)貼給者，該消費(fèi)者可得到y(tǒng)1的其他消費(fèi)品和y1的住房，所獲效用為u1,如發(fā)現(xiàn)金讓消費(fèi)者根據(jù)偏好自由選購(gòu)，消費(fèi)者會(huì)買(mǎi)x2的其他消費(fèi)品和y2的住房，所獲效用為u2, u2u1。

參考文獻(xiàn)：

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