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• 1、什么是信托公司？公司相關(guān)業(yè)務(wù)是什么？
• 2、一個(gè)民營(yíng)房企通過(guò)21種融資手段融資3000億是如何做到的？

什么是信托公司？公司相關(guān)業(yè)務(wù)是什么？

信托公司，在中國(guó)是指依照《中華人民共和國(guó)公司法》和根據(jù)《信托投資公司管理辦法》規(guī)定設(shè)立的主要經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。信托公司是以獲取信托報(bào)酬為目的，以受托人身份進(jìn)行信托投資的一類企業(yè)法人，其主要功能體現(xiàn)在資產(chǎn)管理、資金融通等方面。信托公司資產(chǎn)管理模式的多樣性與廣泛性成為了其不同于銀行、證券公司等金融機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)。信托業(yè)務(wù)主要包括委托和代理兩個(gè)方面的內(nèi)容。前者是指財(cái)產(chǎn)的所有者為自己或其指定人的利益，將其財(cái)產(chǎn)委托給他人，要求按照一定的目的，代為妥善的管理和有利的經(jīng)營(yíng)；后者是指一方授權(quán)另一方，代為辦理的一定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)。

其實(shí)從分類來(lái)講，信托產(chǎn)品依據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有很多種分類方法。金融狗在這里介紹的分類方法主要是按照信托資產(chǎn)的投向來(lái)分類。除了按照投向分類之外還有其他不同的分類方法。

比如

①按信托關(guān)系建立的方式可分為：任意信托和法定信托；

②按委托人或受托人的性質(zhì)不同分為：法人信托和個(gè)人信托；

③按受益對(duì)象的目的不同分為：私益信托和公益信托；

④按受益對(duì)象是否是委托人分為：自益信托和他益信托；

⑤按信托事項(xiàng)的性質(zhì)不同可分為：商事信托和民事信托；

⑥按信托目的不同可分為：擔(dān)保信托和管理信托、處理信托、管理與處理信托；

⑦按信托涉及的地域可分為：國(guó)內(nèi)信托和國(guó)際信托；

⑧按信托財(cái)產(chǎn)的不同可分為：資金信托、動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托、其他財(cái)產(chǎn)信托等；

⑨按委托人數(shù)量不同可分為：?jiǎn)我恍磐泻图闲磐小?/p>

按照信托資產(chǎn)投向不同可分為：工商企業(yè)信托、基礎(chǔ)設(shè)施信托、房地產(chǎn)信托、公益信托、證券投資信托、銀信理財(cái)合作、家族信托。

工商企業(yè)類信托

顧名思義，信托公司接受投資者委托，募集資金用于向從事產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)的企業(yè)提供流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)資金、并購(gòu)資金需求。為委托人獲取收益。工商企業(yè)信托可采用股權(quán)投資、權(quán)益投資、證券投資、組合投資、信托貸款等多種投資方式。（一句話：工商企業(yè)類信托的錢最后流入企業(yè)，幫助企業(yè)發(fā)展壯大和度過(guò)難關(guān)）

基礎(chǔ)設(shè)施類信托

基礎(chǔ)設(shè)施信托是指信托公司以受托人的身份，通過(guò)信托形式，接受委托人的信托資金，以自己的名義，將信托資金運(yùn)用于交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護(hù)等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，為受益人利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的經(jīng)營(yíng)行為。（一句話：基礎(chǔ)設(shè)施類信托的錢最后投向國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（修路、架橋、建公園），有我黨的信用背書(shū)）

房地產(chǎn)類信托

房地產(chǎn)類信托是指信托公司以委托人的身份，通過(guò)信托形式，接受委托人的信托財(cái)產(chǎn)，以自己的名義為受益人的利益或特定目的，以房地產(chǎn)項(xiàng)目或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用表弟，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的經(jīng)營(yíng)行為。（一句話：房地產(chǎn)信托信托的錢最后投向房地產(chǎn)企業(yè)建房、修房、賣房）

公益信托

公益信托也被稱為慈善信托。是指出于對(duì)公共利益的目的，為使全體社會(huì)公眾或者一定范圍內(nèi)的社會(huì)公眾受益而設(shè)立的信托。公益信托通常由委托人提供一定的財(cái)產(chǎn)并將其作為信托拆產(chǎn)委托給受托人管理。將信托財(cái)產(chǎn)用于信托穩(wěn)健規(guī)定的公益目的。（一句話：公益類信托的錢由信托公司打理投向需要關(guān)注和關(guān)愛(ài)的普羅大眾）

證券投資信托

證券投資信托是指將信托計(jì)劃或者單獨(dú)管理的信托產(chǎn)品項(xiàng)下的資金投資于依法公開(kāi)發(fā)行并符合法律規(guī)定的交易場(chǎng)所公開(kāi)交易的證券經(jīng)營(yíng)行為（一句話：證投資信托的錢最后投向股票、債券、期貨等證券市場(chǎng)）

銀信理財(cái)合作（現(xiàn)在被限制的厲害）

銀信理財(cái)合作是將銀行通過(guò)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品募集的資金與信托產(chǎn)品對(duì)接，具體方式是指銀行通過(guò)設(shè)立理財(cái)計(jì)劃向投資者募集資金。然后將理財(cái)資金交付信托公司或者投資購(gòu)買信托產(chǎn)品。（一句話：銀行賣理財(cái)產(chǎn)品的錢最后拿來(lái)買信托產(chǎn)品（這也是信托民工們常常和投資人講的：買銀行理財(cái)不如買信托，因?yàn)槟阗I銀行理財(cái)?shù)腻X有一大部分也是過(guò)來(lái)買信托的））

家族信托

家族信托是一種信托結(jié)構(gòu)受個(gè)人或家族的委托，代為管理、處置家庭財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)管理方式，以實(shí)現(xiàn)客戶的理財(cái)規(guī)劃及傳承為目標(biāo)。（一句話：把家產(chǎn)過(guò)戶給信托基金，由信托基金幫你打理，按照你和信托公司一起擬定的信托文件所設(shè)定的處置方式分配收益或者傳承家產(chǎn)）

一個(gè)民營(yíng)房企通過(guò)21種融資手段融資3000億是如何做到的？

一個(gè)民營(yíng)房企通過(guò)21種融資手段融資3000億是如何做到山西信托-12號(hào)重慶大足標(biāo)債信托計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)債的？

一個(gè)民營(yíng)房企是如何通過(guò)21種融資手段融資3000億的?下文是相關(guān)資訊山西信托-12號(hào)重慶大足標(biāo)債信托計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)債，歡迎大家閱讀與了解。

1銷售輸血法

首先不得不提的是華夏幸福的“銷售輸血法”，那就是眾所周知的住宅銷售，這也是多年來(lái)華夏幸福業(yè)績(jī)支撐和血流順暢的關(guān)鍵保障。

全球企業(yè)界有一句人所共知的話山西信托-12號(hào)重慶大足標(biāo)債信托計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)債：“現(xiàn)金流比利潤(rùn)更重要!”由于產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)曠日持久，現(xiàn)金流進(jìn)出嚴(yán)重不匹配，如果沒(méi)有多年來(lái)住宅銷售的給力支持，別說(shuō)做到如今的品牌規(guī)模，就連活下去都成問(wèn)題。

我們來(lái)看一下華夏幸福歷年的住宅銷售額。2015年723.53億，2014年512.54億，2013年374.24億，2012年211.35億，白花花的住宅銷售回款是華夏幸福規(guī)模迅速膨脹和產(chǎn)業(yè)新城全國(guó)遍地開(kāi)花的重要保證。

2信托借款

信托借款歷年來(lái)都是占華夏幸福最大比例的融資形式，雖然信托融資成本是所有融資形式中最高的，但由于門檻較低，選擇面廣，數(shù)額巨大，一直是地產(chǎn)公司最為倚賴的融資手段。比如2015年4月，華夏幸福的下屬公司大廠華夏就向大業(yè)信托有限責(zé)任公司借款金額25億元。

信托占總體融資比例2012年達(dá)到73%，2014年和2013年，也分別占到44%和43%，2015年，信托融資總規(guī)模達(dá)到190億元，為40%，由此也可以看到，早期華夏幸福必須更加依托于高成本、低門檻的信托融資，隨著規(guī)模的增加、品牌知名度的提升，融資渠道也開(kāi)始逐漸拓寬，高成本信托融資的比例也在逐漸降低。

3公司債

2016年3月29日，華夏幸福第二期公司債券發(fā)行完畢，發(fā)行規(guī)模30億元，期限5年，在第3年末附公司上調(diào)票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，票面利率5.19%。2015年開(kāi)始房地產(chǎn)行業(yè)的資金面寬松，整體融資成本下降是個(gè)普遍趨勢(shì)，從2015年二季度開(kāi)始的公司債發(fā)行大潮舊很能說(shuō)明問(wèn)題，很多公司債成本都在5%左右。這個(gè)趨勢(shì)一直延續(xù)到2016年一季度，華夏幸福從2015年開(kāi)始連續(xù)幾筆低成本的公司債發(fā)行，也成功將其平均融資成本從9.64%拉低到7.92%。這對(duì)華夏幸福節(jié)省利息支出、提升利潤(rùn)率可是起到關(guān)鍵性作用的。

4夾層融資

什么是夾層融資?說(shuō)白了就是明股暗債，表面上看起來(lái)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但實(shí)際約定未來(lái)回購(gòu)，并以差價(jià)作為利息或支付約定利息，由于介入股債之間，故曰“夾層”。

華夏幸福非常擅長(zhǎng)這種靈活機(jī)動(dòng)的融資形式。例如2013年11月，由華澳信托募資10億元，投入華夏幸福旗下的北京豐科建。其中向北京豐科建增資7.6億元，向北京豐科建提供信托貸款2.4億元。交易完成后，華澳信托對(duì)豐科建持股66.67%，九通投資持股33.33%。這樣一來(lái)，華夏幸福變成了“小股操盤(pán)”的形式。

這種夾層融資最大得好處還在于財(cái)務(wù)報(bào)表更漂亮。這個(gè)怎么理解?由于華夏幸福成為了小股東，豐科建不再進(jìn)行并表，那么豐科建的負(fù)債也不再體現(xiàn)在華夏幸福的合并報(bào)表之中，成為表外負(fù)債，這樣無(wú)疑就優(yōu)化了資產(chǎn)負(fù)債表，是現(xiàn)在很流行的一種財(cái)務(wù)處理方式。

這種夾層融資華夏幸福屢試不爽。隨后幾年時(shí)間，華夏幸福又分別與華鑫信托、長(zhǎng)江財(cái)富、平安信托等眾多信托公司故技重施，把旗下公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或直接增資，華鑫信托、平安信托和長(zhǎng)江財(cái)富等都有經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，并可以在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)選擇靈活的退出方式。

5售后回租式融資租賃

這也是華夏幸福非常擅長(zhǎng)的融資方式，絕對(duì)的“變廢為寶”。名字聽(tīng)起來(lái)比較復(fù)雜，但一看實(shí)例大家很容易明白。2014年3月，大廠回族自治縣鼎鴻投資開(kāi)發(fā)有限公司以其所擁有的大廠潮白河工業(yè)園區(qū)地下管網(wǎng)，以售后回租方式向中國(guó)外貿(mào)金融租賃有限公司融資3億元，年租息率7.0725%，為期兩年。

也就是說(shuō)，華夏幸福把工業(yè)園區(qū)的地下管線賣給融資租賃公司，該公司再把管線回租給華夏幸福，華夏幸福每年付給該公司租金(3億元*7.0725%)，并在每隔半年不等額的償還本金，直到2年后等于實(shí)際上以3億元的總價(jià)格回購(gòu)這些管線。

2014年5月，吃到甜頭的華夏幸福又跟中國(guó)外貿(mào)金融租賃有限公司做了一筆幾乎一模一樣的買賣，以2.86億元再次把一部分園區(qū)地下管線賣給中國(guó)外貿(mào)金融租賃有限公司，年租息率則便宜了一些，6.15%，依然是兩年后回購(gòu)?fù)戤叀?/p>

顯然，華夏幸福以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其山西信托-12號(hào)重慶大足標(biāo)債信托計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)債他融資形式的成本，用沒(méi)有任何現(xiàn)金流價(jià)值的地下管線，獲得了近6億元的真金白銀，以華夏幸福項(xiàng)目的收益率，在覆蓋這些成本的基礎(chǔ)上還能有相當(dāng)不錯(cuò)的收成，應(yīng)該說(shuō)是一筆十分劃算的融資交易。

6債務(wù)重組

這也是華夏幸福一種巧妙的玩法，債務(wù)快到期了，就來(lái)個(gè)乾坤大挪移，將這筆債務(wù)轉(zhuǎn)讓給別家，相當(dāng)于延長(zhǎng)了還款日期，或者說(shuō)就是又借到一筆新的融資。

2014年8月28日，恒豐銀行對(duì)華夏幸福子公司三浦威特享有8億元債權(quán)即將到期，經(jīng)過(guò)幾方商量，恒豐銀行將標(biāo)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)城資管，三浦威特接受該項(xiàng)債務(wù)重組。債務(wù)重組期限為30個(gè)月。相當(dāng)于延長(zhǎng)了對(duì)銀行的還款期限，將融資期限延長(zhǎng)了30個(gè)月。

債務(wù)重組期限為30個(gè)月，長(zhǎng)城資產(chǎn)對(duì)三浦威特的重組收益為：從2014年9月至2015年9月按照未償還重組債務(wù)本金的8%/年計(jì)算，日利率=8%÷360;從2015年9月至2017年3月按照未償還重組債務(wù)本金的12%/年計(jì)算，日利率=12%÷360。逾期還款的，逾期罰息利率按重組利率上浮30%計(jì)算。不能按時(shí)支付的利息，按罰息利率計(jì)收復(fù)利。

7債權(quán)轉(zhuǎn)讓

這其實(shí)跟前面的債務(wù)重組很像，這是一種較為常見(jiàn)的融資形式，即將自己享有的債權(quán)以一定現(xiàn)金作價(jià)賣給第三方，相當(dāng)于以一定的成本提前回收了這部分現(xiàn)金，加快了債權(quán)盤(pán)活和資金周轉(zhuǎn)速度，很多處于快速擴(kuò)張期的公司都會(huì)傾向于采取這種融資方式。

2014年3月8日，同屬華夏幸福旗下的京御地產(chǎn)和大廠華夏之間的債務(wù)協(xié)議就被做了這樣的文章。由于京御地產(chǎn)還欠大廠華夏19.78億元，大廠華夏以其中到期的18.85億元作價(jià)15億元賣給信達(dá)資產(chǎn)。這樣一來(lái)，其中的3.85億元就相當(dāng)于大廠華夏提前收回現(xiàn)金的`成本。

在大廠華夏提前收回現(xiàn)金興高采烈地離場(chǎng)后，京御地產(chǎn)日子也并不難過(guò)。因?yàn)檫@些債務(wù)的重組寬限期為36個(gè)月，分12期償還，且前兩次都是每3個(gè)月5000萬(wàn)的償還額，還比較輕松，9個(gè)月之后要還2億元的時(shí)候，已經(jīng)是年底結(jié)算，全國(guó)項(xiàng)目都在回款，可以說(shuō)節(jié)奏的拿捏讓自己非常舒服。

3月14日發(fā)生了另一次債權(quán)融資。京御地產(chǎn)擬將其持有的對(duì)天津幸福100180萬(wàn)元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給天方資產(chǎn)，天方資產(chǎn)向京御地產(chǎn)支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款10億元。債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，債務(wù)重組期限為2年。天津幸福將債務(wù)本金中的10億萬(wàn)元于債務(wù)重組期限屆滿時(shí)一次性支付給天方資產(chǎn);資金占用費(fèi)由天津幸福自債務(wù)重組開(kāi)始之日起按季支付至天方資產(chǎn)指定賬戶，資金占用費(fèi)費(fèi)率為債務(wù)重組金額的9.8%/年。這與上一筆融資除了在還債期限和方式上有別之外，基本大同小異。

8應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓

華夏幸福做過(guò)兩種應(yīng)收賬款收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

第一種是《商品房買賣合同》項(xiàng)下可收取的待付購(gòu)房款，這個(gè)比較容易理解。2016年3月9日，華夏幸福與平安信托簽署《應(yīng)收賬款買賣協(xié)議》，由平安信托設(shè)立信托計(jì)劃，以信托計(jì)劃項(xiàng)下信托資金為限購(gòu)買華夏幸福享有的標(biāo)的應(yīng)收賬款中的初始應(yīng)收賬款，以應(yīng)收賬款現(xiàn)金流回款余額為限循環(huán)購(gòu)買公司享有的標(biāo)的應(yīng)收賬款中的循環(huán)購(gòu)買應(yīng)收賬款?，F(xiàn)金流回款余額指扣除由監(jiān)管銀行按照平安信托指令將應(yīng)收賬款現(xiàn)金流回款中的相應(yīng)款項(xiàng)從應(yīng)收賬款收款賬戶劃轉(zhuǎn)至信托財(cái)產(chǎn)專戶后的余額。初始應(yīng)收賬款的買賣價(jià)款為20億元;循環(huán)購(gòu)買應(yīng)收賬款的買賣價(jià)款為應(yīng)收賬款的賬面值，循環(huán)購(gòu)買部分累計(jì)不超過(guò)100億元。

聽(tīng)起來(lái)很復(fù)雜，其實(shí)就把未來(lái)要收到的錢提前先賣給平安信托，以一定的融資成本提前回流現(xiàn)金，與上面的債權(quán)轉(zhuǎn)讓大同小異。

第二種就比較特殊了，是對(duì)地方政府享有的應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓。2015年7月30日，華夏幸福子公司九通投資將其合法持有的大廠鼎鴻對(duì)大廠回族自治縣財(cái)政局享有的應(yīng)收賬款人民幣8億元，以及嘉興鼎泰對(duì)長(zhǎng)三角嘉善科技商務(wù)服務(wù)區(qū)管理委員會(huì)享有的應(yīng)收賬款人民幣7億，共計(jì)15億元的應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給匯添富資本。九通投資擬于目標(biāo)應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓期滿12個(gè)月后，向匯添富資本回購(gòu)目標(biāo)應(yīng)收賬款收益權(quán)。

也就是說(shuō)，名為轉(zhuǎn)讓，實(shí)為抵押。了解華夏幸福模式的人都知道，這些應(yīng)收賬款主要是地方政府應(yīng)該支付給華夏幸福招商落地投資額45%的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用，約定是最多5年支付，實(shí)際上什么時(shí)候還，或者說(shuō)到底還不還就真不清楚了。華夏幸福用這兩筆不知道什么時(shí)候能還的應(yīng)收賬款換來(lái)15億真金白銀用一年，絕對(duì)也是一筆超級(jí)劃算的買賣，匯添富資本也不在乎這筆錢到底還不還，反正有的利息賺也很開(kāi)心。

值的一提的是，這么好的交易，華夏幸福這5年來(lái)只做過(guò)2筆，分別是2012年對(duì)東莞信托的一筆，以及2015年對(duì)匯添富的這一筆，在總體融資規(guī)模的比例可謂九牛之一毛。2015年底華夏幸福報(bào)表里的應(yīng)收賬款已經(jīng)高達(dá)72億元，是個(gè)非常危險(xiǎn)的存在，華夏幸?？隙ㄒ蚕Ｍ軌蚨嗟盅阂恍?，但是很顯然，金融機(jī)構(gòu)也非常擔(dān)心這些“隱雷”的威脅，一旦爆炸破壞力非同小可，因此多年來(lái)敢于刀口舔血者寥寥無(wú)幾。

9資產(chǎn)支持證券(ABS)

自2014年11月11月資產(chǎn)證券化備案制新規(guī)出臺(tái)以來(lái)，交易所資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模2015年呈現(xiàn)明顯加速增長(zhǎng)。由于在降息周期和金融市場(chǎng)“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒”的大背景下，各類投資機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)支持證券需求旺盛，華夏幸福也希望能夠在其中分一杯羹。

2015年11月23日，上海富誠(chéng)海富通資產(chǎn)管理有限公司擬設(shè)立“華夏幸福物業(yè)一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，以專項(xiàng)計(jì)劃募集資金購(gòu)買幸福物業(yè)所享有的物業(yè)費(fèi)債權(quán)及其他權(quán)利，以基于物業(yè)費(fèi)債權(quán)及其他權(quán)利所獲得的收益作為支付資產(chǎn)支持證券持有人本金及收益資金來(lái)源。此次專項(xiàng)計(jì)劃將于上海證券交易所掛牌上市。

此次專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行總規(guī)模不超過(guò)24億元，其中優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券面向合格投資者發(fā)行，發(fā)行對(duì)象不超過(guò)二百人，規(guī)模不超過(guò)23億元;次級(jí)資產(chǎn)支持證券由幸福物業(yè)認(rèn)購(gòu)。

發(fā)行期限方面，專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券擬分為五檔，預(yù)期期限分別為1年、2年、3年、4年及5年，次級(jí)資產(chǎn)支持證券期限為5年。

華夏幸福表示，此次募集資金主要用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。幸福物業(yè)簽署《差額支付承諾函》，對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃資金不足以支付優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人預(yù)期收益和未償本金余額的差額部分承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù)。華夏幸福為幸福物業(yè)在《差額支付承諾函》項(xiàng)下的義務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

10特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓

這其實(shí)與平安信托的那一筆商品房應(yīng)收賬款買賣協(xié)議如出一轍，但更規(guī)模更小更直接一些。2014年6月19日，大廠華夏、大廠京御地產(chǎn)、京御幸福、京御地產(chǎn)、香河京御、固安京御幸福分別與信風(fēng)投資管理有限公司簽署《特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定轉(zhuǎn)讓方向信風(fēng)投資轉(zhuǎn)讓特定資產(chǎn)收益權(quán)，特定資產(chǎn)為轉(zhuǎn)讓方與付款人已簽訂的《商品房買賣合同》項(xiàng)下除首付款外的購(gòu)房款項(xiàng)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款分別為6300萬(wàn)元、1300萬(wàn)元、5200萬(wàn)元、8400萬(wàn)元、2200萬(wàn)元、8600萬(wàn)元。

11股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓

2015年7月16日，建行廊坊分行以5.5億元的價(jià)格受讓九通投資持有的三浦威特30.9%股權(quán)的股權(quán)收益權(quán)，九通投資擬于該股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓期滿24個(gè)月后，向建行廊坊分行回購(gòu)標(biāo)的股權(quán)的股權(quán)收益權(quán)。這種融資本質(zhì)上與上面的債權(quán)轉(zhuǎn)讓、特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等等都是一樣的，是一種預(yù)期收益權(quán)的抵押借款，無(wú)非是標(biāo)的物的區(qū)別而已。

12戰(zhàn)略引資

戰(zhàn)略引資，不是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)性融資，入資方是要實(shí)實(shí)在在參與經(jīng)營(yíng)管理，并按照持股比例享受經(jīng)營(yíng)收益的。比如2013年10月，資產(chǎn)管理公司天方資產(chǎn)就向華夏幸福旗下的孫公司九通投資其中注資30億元，13.9億元進(jìn)入注冊(cè)資本，16.1億元進(jìn)入資本公積。注資后，華夏幸福的子公司京御地產(chǎn)持有其55%股權(quán)，天方資產(chǎn)持有其45%股權(quán)。

天方資產(chǎn)進(jìn)入后，不僅派人進(jìn)駐董事會(huì)，參與經(jīng)營(yíng)管理，并享受九通投資的投資收益、利潤(rùn)分紅。華夏幸福屢屢利用這種讓渡股權(quán)和收益的模式增強(qiáng)資本實(shí)力，能夠?qū)崿F(xiàn)更快地?cái)U(kuò)張。

13關(guān)聯(lián)方借款

華夏幸福還有幾個(gè)重要的關(guān)聯(lián)方，都是銀行系統(tǒng)的，這也給自己開(kāi)辟了一條更便利的融資渠道。2014年，華夏幸福的兩個(gè)間接控股子公司三浦威特和大廠鼎鴻分別向廊坊銀行營(yíng)業(yè)部借款人民幣5800萬(wàn)元、3400萬(wàn)元，借款期限均為1年，借款利率均為9%左右。而廊坊銀行正是華夏幸福的關(guān)聯(lián)方：公司董事長(zhǎng)王文學(xué)擔(dān)任廊坊銀行董事，公司董事郭紹增擔(dān)任廊坊銀行副董事長(zhǎng)。

同樣的借款還有很多次。比如2015年9月9日，三浦威特向廊坊城郊聯(lián)社借款人民幣1億元，借款期限為1年，借款利率為6.955%。公司董事郭紹增任廊坊城郊聯(lián)社理事，因此廊坊城郊聯(lián)社同樣是華夏幸福的關(guān)聯(lián)方。

14特殊信托計(jì)劃

2015年5月26日，華夏幸福的兩家下屬公司，三浦威特對(duì)廊坊華夏享有3億元債權(quán)，三浦威特以這3億元債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，委托西藏信托設(shè)立信托計(jì)劃，信托項(xiàng)目存續(xù)期預(yù)計(jì)為12個(gè)月，西藏信托同意受讓標(biāo)的債權(quán)，轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為3億元，三浦威特承諾將于信托終止日前的任一核算日按《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定支付標(biāo)的債權(quán)回購(gòu)款項(xiàng)。

15夾層式資管計(jì)劃

華夏幸福非常擅長(zhǎng)和資產(chǎn)管理公司達(dá)成這種資管計(jì)劃，來(lái)進(jìn)行短期的融資。2015年，華夏幸福及兩家下屬公司京御地產(chǎn)、華夏新城與大成創(chuàng)新、湘財(cái)證券這兩家公司簽署相關(guān)文件，涉及大成創(chuàng)新發(fā)行的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃向華夏新城增資4億元,湘財(cái)證券管理的集合資產(chǎn)管理計(jì)劃或推薦的客戶將認(rèn)購(gòu)大成創(chuàng)新發(fā)行的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。大成創(chuàng)新有權(quán)自出資日起滿12個(gè)月后，與京御地產(chǎn)簽署《股權(quán)受讓合同》退出華夏新城。

資管計(jì)劃的整體形式與上述的戰(zhàn)略引資模式相似，本質(zhì)也是一種夾層融資。類似這種資管增資，僅2015年一年時(shí)間華夏幸福就運(yùn)用了15次之多，涉及資管公司包括歌斐資產(chǎn)、金元百利、平安大華、恒天財(cái)富等。

16定向增發(fā)

2016年1月18日，華夏幸福渴盼已久的定向增發(fā)完成了資金的募集，最終為華夏幸福拿到了69億元的真金白銀。定向增發(fā)這種股票類融資沒(méi)有利息成本支出，增加了凈資產(chǎn)規(guī)模，又能夠快速填補(bǔ)資本缺口，堪稱“一本萬(wàn)利”。

17委托貸款

委托貸款名為貸款，卻不是銀行貸款。說(shuō)直白一些就是“私人借款”，但經(jīng)過(guò)銀行這一道口使得借貸合法化。比如A給B錢，有2種方法，一種是A委托銀行放貸款，銀行找到B，銀行收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)和賬戶管理費(fèi)，A拿到高于銀行的利息，B拿到錢;另一種是AB委托銀行成為中介人以使借貸合法化，銀行收個(gè)手續(xù)費(fèi)，A拿到協(xié)定利息，B拿到錢。由于這些年委托貸款屢屢用于地下融資、助推股市和樓市泡沫，自身也蘊(yùn)含著很多潛在風(fēng)險(xiǎn)，故而一直受到銀監(jiān)會(huì)的強(qiáng)烈打壓。

2013年之前，華夏幸福較少使用這種貸款形式，但隨著2014年資金需求量爆發(fā)，華夏幸福也開(kāi)始頻頻使用委托貸款，如2015年11月，大廠孔雀城與金元百利、上海銀行股份有限公司北京分行簽署《人民幣單位委托貸款借款合同》，借款金額7億元。

18銀團(tuán)貸款

銀團(tuán)貸款是一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)參加而組成的銀行集團(tuán)(Banking Group)采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，這些抱團(tuán)銀行對(duì)你的信心，往往比成堆的黃金更值錢。

銀團(tuán)貸款在海外融資市場(chǎng)上比較常見(jiàn)，不得不說(shuō)，華夏幸福又開(kāi)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的一個(gè)先河。2014年10月，華夏幸福間接控股子公司三浦威特從固安縣農(nóng)信社、廊坊城郊農(nóng)信社、永清縣農(nóng)信社、大城縣農(nóng)信社及三河市農(nóng)信社組成的社團(tuán)貸款人貸款1億元，期限為1年，借款利率為8.5%。

19銀行承兌

這是華夏幸福在2015年新開(kāi)發(fā)出的一種融資手段，也稱為“銀承”或“銀票”，英文叫做“Bank'sAcceptanceBill”。華夏幸福在2015年一共用了3次，如2015年3月11日，華夏幸福下屬公司三浦威特與滄州銀行股份有限公司固安支行簽署《銀行承兌協(xié)議》，票面金額共計(jì)2億元，承兌金額1億元。

20短期融資券

和銀承一樣都是短期融資的利器。2015年5月26日，華夏幸?？毓勺庸揪磐ɑ鶚I(yè)投資有限公司擬向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過(guò)人民幣28億元的短期融資券，發(fā)行期限1年。

21股票質(zhì)押和對(duì)外擔(dān)保

嚴(yán)格來(lái)講，這個(gè)股票質(zhì)押和對(duì)外擔(dān)保都不算華夏幸福的融資行為，前者是它的控股股東華夏控股的行為，后者是華夏系公司之間為了融資而進(jìn)行的擔(dān)保行為。但是由于這些行為都與華夏幸福的融資息息相關(guān)，我們也在最后把它們列入進(jìn)來(lái)。

在華夏幸福及其下屬公司的很多融資中，華夏控股以及實(shí)際控制人王文學(xué)都附有連帶擔(dān)保責(zé)任，再加上華夏控股自身的產(chǎn)業(yè)和投融資也需要大量的質(zhì)押融資和各類擔(dān)保。拿什么擔(dān)保?主要靠華夏控股與王文學(xué)手中持有的華夏幸福股票。

在融資高峰時(shí)期，如2015年1月，華夏控股將持有華夏幸福股票中的88%都質(zhì)押了出去，當(dāng)時(shí)也正是處于華夏幸福股票的高峰期(約50元/股)，在5月份之前的整個(gè)大牛市中，華夏控股的這個(gè)質(zhì)押比率一直處于80%以上，道理顯而易見(jiàn)，股價(jià)越高，就越應(yīng)該質(zhì)押更多的股票以套取更多的真金白銀。

而到了2016年3月，華夏幸福的股價(jià)處于低谷期(約23元/股)，再加上大量公司債發(fā)行與定向增發(fā)的完成，現(xiàn)金充沛，華夏控股也明顯減少了股票質(zhì)押的規(guī)模，持有華夏幸福股票的質(zhì)押比例只剩下40%。 ;