本文目錄一覽：

• 1、房地產(chǎn)投資信托基金是什么一種模式
• 2、寧河區(qū)的幾家國有融資平臺
• 3、天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司怎么樣？
• 4、如何規(guī)避房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資信托基金是什么一種模式

我國的房地產(chǎn)信托是在2002年7月信托業(yè)重新開展后逐漸發(fā)展起來的。此前，信托業(yè)經(jīng)過多次大規(guī)模調(diào)整一直處于業(yè)務(wù)匱乏的困境。而此時房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展勢頭，處于資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態(tài)。而信托制度靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。

兩者結(jié)合，取得了雙贏的結(jié)果。一方面，信托業(yè)借勢發(fā)展壯大，分享房地產(chǎn)業(yè)較高的行業(yè)利潤；另一方面，房企通過房地產(chǎn)信托計劃的融資可以降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本，并且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整。

自2002年開始的十四年間，房地產(chǎn)信托共經(jīng)歷了2003年和2008年兩次黃金發(fā)展期。

據(jù)統(tǒng)計，2003年全年約有70億資金通過信托方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也正式走入投資者視線，并進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出臺了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（央行121號文件），對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。

比如：

1、對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。

2、商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。

3、對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋氐脑u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執(zhí)行20%的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。

5、借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。

這些措施使得房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉(zhuǎn)向信托公司融資。由此房地產(chǎn)信托迎來第一個黃金發(fā)展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續(xù)加息六次，同時銀監(jiān)會出臺了九條新規(guī)，嚴(yán)禁銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向項目資本金比例達(dá)不到35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房）等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，地產(chǎn)企業(yè)又陷入融資困境。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品再次迎來發(fā)行高峰。

此后，伴隨著房價的一路飆漲，房地產(chǎn)市場火熱的房地產(chǎn)信托一路升溫。

房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的行業(yè)，與其他行業(yè)相比具有高收益、高風(fēng)險的明顯特征，它對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動力很強(qiáng)，是關(guān)系國計民生、拉動經(jīng)濟(jì)增長、改善居民生活條件的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時它又是一個資本密集性的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與金融業(yè)的支持密不可分，兩個行業(yè)互相影響、互為依托。同時，房地產(chǎn)行業(yè)還是國家宏觀調(diào)控的重點領(lǐng)域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也注定了房地產(chǎn)行業(yè)周期波動較為明顯。

所以現(xiàn)在信托公司業(yè)務(wù)方向主要有幾大塊：

一、機(jī)會性抓取一線城市住宅地產(chǎn)項目，特別是中小開發(fā)商因資本實力不濟(jì)退出市場帶來的機(jī)會。

二、結(jié)合資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，適當(dāng)介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發(fā)展規(guī)律不完全相同，而且具有基礎(chǔ)資產(chǎn)確定、現(xiàn)金流穩(wěn)定和可測量等特點，是資產(chǎn)證券化的重要基礎(chǔ)資產(chǎn)。

三、參與設(shè)立房地產(chǎn)并購基金。目前中國房地產(chǎn)業(yè)整體景氣度下行，結(jié)構(gòu)性庫存高企，行業(yè)內(nèi)普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優(yōu)勝劣汰、行業(yè)整合和集中度提升將成為趨勢，未來數(shù)年行業(yè)內(nèi)蘊含大量并購機(jī)會。一方面信托公司可考慮與一線開發(fā)商、保險公司等合作設(shè)立機(jī)會性并購基金，在提供標(biāo)的項目和并購融資方面發(fā)揮作用。另外也可與保險公司、國內(nèi)外領(lǐng)先地產(chǎn)基金等長期資本合作，成立跨周期并購基金。

四、關(guān)注一線城市、重點二線城市中心老舊建筑改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建筑，并通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現(xiàn)獲利退出是成熟的地產(chǎn)操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建筑，如何盤活這塊存量，考驗著資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內(nèi)資本已經(jīng)開始進(jìn)入該領(lǐng)域。

五、戰(zhàn)略性關(guān)注旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等體現(xiàn)消費升級和大健康領(lǐng)域的業(yè)務(wù)機(jī)會。

房地產(chǎn)信托具有非常市場化的定價模式，對于項目風(fēng)險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由于信托承接的房地產(chǎn)項目相對銀行風(fēng)險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信托公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比于其他類型信托也是要稍微高一些，具體定價根據(jù)融資方信用水平而有所不同。

房地產(chǎn)信托運作的幾大模式

1、房地產(chǎn)債權(quán)信托

房地產(chǎn)債權(quán)信托房地產(chǎn)債權(quán)信托主要是指房地產(chǎn)貸款信托，是將信托資金用于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一類信托業(yè)務(wù)。

根據(jù)監(jiān)管部門要求，向房企發(fā)放貸款信托需要滿足“四、三、二”條件：

四證：

國有土地使用證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建筑工程施工許可證

三成：

自有資本金投資比例達(dá)到30%

二級：

具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)

房地產(chǎn)債權(quán)信托主要關(guān)注點是信托到期本息回收問題，因而需要關(guān)注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質(zhì)押物價值充足以及變現(xiàn)性等方面，通常設(shè)置抵質(zhì)押、資金賬戶監(jiān)管、股東或者實際控制人連帶擔(dān)保責(zé)任、本金分期歸集計劃等風(fēng)險控制措施。（市面上絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托屬于此類型，信托公司直接以貸款的形式借給房地產(chǎn)企業(yè)）

房地產(chǎn)債權(quán)信托具有簡單、易于操作的特點，同時也是與現(xiàn)行法律銜接最好、最常用的信托資金運用方式。不過，房地產(chǎn)債權(quán)信托對于放款條件要求較高，部分未達(dá)到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信托業(yè)務(wù)模式將提升房企財務(wù)杠桿，將壓縮其后續(xù)融資空間。

2、房地產(chǎn)股權(quán)信托

房地產(chǎn)股權(quán)信托房地產(chǎn)股權(quán)信托主要是指信托資金用于獲得房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)從而為其提供開發(fā)建設(shè)資金的一類信托業(yè)務(wù)。

股權(quán)獲得方式：

受讓原有股東股份

增資

出資新設(shè)項目公司

與債權(quán)信托相比，房地產(chǎn)股權(quán)信托并沒有那么嚴(yán)格的合規(guī)要求，因而可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)拿地、四證不全時期的融資需求，股權(quán)融資也有利于美化房企財務(wù)報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全后向銀行申請開發(fā)貸，實現(xiàn)信托資金的退出。很多房地產(chǎn)股權(quán)信托是附有回購協(xié)議的，實際上是假股真?zhèn)?還存在部分股權(quán)投資信托僅以少部分資金獲得房企股權(quán)，其余大部分資金以股東借款名義用于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，這實際上既降低了股權(quán)投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產(chǎn)貸款信托的監(jiān)管要求。

房地產(chǎn)股權(quán)信托重點關(guān)注最終能否到期退出，對于負(fù)有回購協(xié)議的，這就需要關(guān)注回購人是否能夠履行回購義務(wù)。同時，由于參股房企，信托公司也需要履行股東權(quán)利義務(wù)，參與重大事項決策，這有利于維護(hù)自身利益。從房地產(chǎn)股權(quán)信托風(fēng)險控制手段，第一一般采用采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計，通過次級受益權(quán)部分提升優(yōu)先級投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩余股份提供質(zhì)押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務(wù)、公章等各類印章和網(wǎng)銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監(jiān)督融資項目建設(shè);融資項目抵押等; 時的資產(chǎn)處置權(quán)利等

3、房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)信托

房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)信托是指以房企所有擁有的各類財產(chǎn)權(quán)或者以個人擁有的房地產(chǎn)作為信托財產(chǎn)而開展的一類信托業(yè)務(wù)。

(一)房企作為委托人的財產(chǎn)權(quán)信托

以房企所有擁有的各類財產(chǎn)權(quán)為財產(chǎn)權(quán)而設(shè)立的信托本質(zhì)上仍是滿足房企項目建設(shè)的投融資需求，但是此處房企為委托人，財產(chǎn)權(quán)小份額切分，轉(zhuǎn)讓給合格投資者，從而獲得開發(fā)資金。不過，目前市場的大部分財產(chǎn)權(quán)還是會附有回購協(xié)議，從而實現(xiàn)投資者的固定收益，是信托融資的一種交易結(jié)構(gòu)形式變通，或者對現(xiàn)有監(jiān)管政策的規(guī)避。受托信托財產(chǎn)可以是特定資產(chǎn)收益權(quán)，諸如土地使用權(quán)收益權(quán)、在建項目收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)等特定資產(chǎn)收益權(quán)以及債權(quán)。雖然特定資產(chǎn)收益權(quán)信托已開展多年，但是特定資產(chǎn)收益權(quán)在我國現(xiàn)行法律制度下還存在一定爭議，該類信托還有待于接受司法審判的檢驗。

目前房地產(chǎn)財產(chǎn)信托本質(zhì)還是一種融資工具，而不是來自基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益，因而其重點還是要看回購義務(wù)人的履約能力，主要是償債能力和償債意愿，其風(fēng)險控制措施、交易結(jié)構(gòu)基本與房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托相類似。

(二)個人作為委托人的房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)信托

個人將其所擁有的房產(chǎn)等財產(chǎn)作為信托財產(chǎn)而設(shè)立信托，是以財產(chǎn)管理以及財產(chǎn)傳承為主要目的的信托模式。這主要是借助信托公司的專業(yè)性，實現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值，以及實現(xiàn)財富的有序傳承。此類房地產(chǎn)信托可以進(jìn)一步劃分為房地產(chǎn)開發(fā)信托、房地產(chǎn)管理信托以及房地產(chǎn)處置信托。

房地產(chǎn)開發(fā)信托主要是委托人將所擁有的土地作為信托財產(chǎn)，由信托公司負(fù)責(zé)聘任建筑公司、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資等事項，待房地產(chǎn)建設(shè)成功后，或者通過出租實現(xiàn)向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業(yè)務(wù)還主要適用于土地產(chǎn)權(quán)私有的歐美等國家。

房地產(chǎn)管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產(chǎn)作為信托財產(chǎn)的方式，所進(jìn)行的一類業(yè)務(wù)。此類信托在美國、日本、我國臺灣都較為普遍，在日本個人可設(shè)立不動產(chǎn)信托，由受托人實現(xiàn)信托財產(chǎn)的管理、租賃等，從而實現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值。而在歐美，設(shè)立基于房產(chǎn)的信托則可以保障其在死后有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產(chǎn)后變賣。

房地產(chǎn)處置信托主要是指委托人將房產(chǎn)受托給信托公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產(chǎn)，最終將獲得現(xiàn)金分配受益人的一類信托業(yè)務(wù)。

我國尚未開展此類業(yè)務(wù)，一方面是由于現(xiàn)行信托法律制度不健全，包括信托財產(chǎn)登記、信托稅收等諸多障礙存在，另一方面是信托公司在房地產(chǎn)經(jīng)營管理方面專業(yè)性不高，市場需求不高。但是，從未來發(fā)展看，此類業(yè)務(wù)還是具有一定市場空間的。

4、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化信托

資產(chǎn)證券化既包括各類金融債權(quán)，也包括各類不動產(chǎn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化也就是通常所說的房地產(chǎn)投資基金信托，就是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理和全程擔(dān)保的不動產(chǎn)里，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的管理獲得穩(wěn)定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預(yù)測的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資回報。REITs從上世紀(jì)六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國家和地區(qū)均設(shè)立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產(chǎn)超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產(chǎn)投資信托基金。

不同于一般的信托產(chǎn)品，REITs具有鮮明的特征。它投資期限長，以成熟的商業(yè)物業(yè)為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發(fā)項目)有限制，甚至地域有限制，屬于一種大眾投資工具，監(jiān)管嚴(yán)格。每份REITs基金單位都代表對某個物業(yè)一定比例的所有權(quán)，有固定資產(chǎn)作后盾，因而也較容易用于質(zhì)押或擔(dān)保融資，收購物業(yè)需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴(yán)格的監(jiān)管，根據(jù)美國、法國等主要國家的監(jiān)管要求，REITS發(fā)行前需要經(jīng)過監(jiān)管審批或者報備，一般采用信托制或者公司制實現(xiàn) 隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資于具有穩(wěn)定收益的房產(chǎn)，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內(nèi)已經(jīng)重啟，并且試點）

5、基金化房地產(chǎn)信托

基金化房地產(chǎn)信托目前市場上還有采取多種資金運用方式的，即房地產(chǎn)基金信托，從而提升信托資金運用效率。基金化房地產(chǎn)信托主要專注于房地產(chǎn)行業(yè)投資，通過運用股權(quán)、債權(quán)、物業(yè)持有、不良房地產(chǎn)項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產(chǎn)項目進(jìn)行組合管理的一種信托運作形式，信托公司可以與專業(yè)房地產(chǎn)私募基金機(jī)構(gòu)合作，也可以與大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，從而實現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)全周期下，房地產(chǎn)項目全方位運作。

信托公司接受的委托資金，采用股權(quán)、債權(quán)、物業(yè)持有等多種運作方，投向多個房地產(chǎn)項目。這種模式采用組合投資的方式，有利于分散風(fēng)險，挑選最為合適的房地產(chǎn)項目，從而實現(xiàn)受益人利益最大化，也有利于提高信托公司報酬水平。當(dāng)然，此類運作方式對于信托公司專業(yè)性和房地產(chǎn)運作能力要求更高，因而信托公司會與其他專業(yè)機(jī)構(gòu)合作。

下面金融狗說一下在項目上應(yīng)該重點關(guān)注哪些東西？

判斷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險的幾大關(guān)鍵指標(biāo)如下：

是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信托融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；

2.項目的區(qū)域位置是否擁有較強(qiáng)的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想象到的），三四線城市的項目最好是位于區(qū)域核心地段）；

3.開發(fā)商的實力與背景如何（衡量房地產(chǎn)開發(fā)商實力的一個重要指標(biāo)是銷售量排名，去化率，對于其過往業(yè)績也可以進(jìn)行考察做一個縱向?qū)Ρ龋?/p>

4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關(guān)注實際控制人的發(fā)家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負(fù)面新聞報道）。

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天津?qū)幒油顿Y控股有限公司簡介

來源: 寧河區(qū)國資委

發(fā)布時間: 2022-11-23 09:15

公司全稱 天津?qū)幒油顿Y控股有限公司

單位性質(zhì) 國有獨資 郵政編碼

電子郵箱 nhqtzkgyxgs01@tj.gov.cn 辦公電話 022-69559908

監(jiān)督舉報電話 022-69559908 公司網(wǎng)址 /

辦公地址 天津市寧河區(qū)蘆臺街商業(yè)道朝陽花園1號樓4層

公司簡介 天津?qū)幒油顿Y控股有限公司（以下簡稱寧投公司）成立于2012年2月17日，隸屬于寧河區(qū)國資委，是一家服從并服務(wù)于寧河區(qū)整體開發(fā)戰(zhàn)略需要的政府國有融資平臺公司,公司注冊資本44億元,公司資信評級為AA。

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組織機(jī)構(gòu) 截至2022年3月，寧投公司下設(shè)一級公司22家，全資子公司17家，控股子公司2家，參股子公司3家。

寧投公司內(nèi)設(shè)7個部門，分別為黨群工作部、綜合部、財務(wù)部、內(nèi)審合規(guī)部、融資部、戰(zhàn)略發(fā)展部、資產(chǎn)管理部

經(jīng)營范圍 經(jīng)營范圍包含：法律、法規(guī)禁止的,不得經(jīng)營;應(yīng)經(jīng)審批的,未獲批準(zhǔn)前不得經(jīng)營;法律、法規(guī)未規(guī)定審批的,自主經(jīng)營。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)。天津?qū)幒油顿Y控股有限公司目前的經(jīng)營狀態(tài)為存續(xù)（在營、開業(yè)、在冊）。

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天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司怎么樣？

天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司是2007-01-04在天津市寧河區(qū)注冊成立的有限責(zé)任公司(國有獨資)，注冊地址位于天津市寧河區(qū)蘆臺鎮(zhèn)朝陽路東段北側(cè)。

天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司的統(tǒng)一社會信用代碼/注冊號是91120221797254269X，企業(yè)法人于克謙，目前企業(yè)處于開業(yè)狀態(tài)。

天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司的經(jīng)營范圍是：城市建設(shè)投資；房地產(chǎn)開發(fā)；政府授權(quán)的土地整理；對環(huán)保產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資與管理；園林綠化工程設(shè)計、施工、養(yǎng)護(hù)及咨詢；自有房屋租賃；建筑材料銷售。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）。在天津市，相近經(jīng)營范圍的公司總注冊資本為7160494萬元，主要資本集中在5000萬以上規(guī)模的企業(yè)中，共213家。本省范圍內(nèi)，當(dāng)前企業(yè)的注冊資本屬于一般。

天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資集團(tuán)有限公司對外投資12家公司，具有0處分支機(jī)構(gòu)。

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如何規(guī)避房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險

1、房地產(chǎn)債權(quán)信托

房地產(chǎn)債權(quán)信托房地產(chǎn)債權(quán)信托主要是指房地產(chǎn)貸款信托，是將信托資金用于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資財產(chǎn)權(quán)信托收益產(chǎn)品的一類信托業(yè)務(wù)。

根據(jù)監(jiān)管部門要求，向房企發(fā)放貸款信托需要滿足“四、三、二”條件：

四證：

國有土地使用證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建筑工程施工許可證

三成：

自有資本金投資比例達(dá)到30%

二級：

具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)

房地產(chǎn)債權(quán)信托主要關(guān)注點是信托到期本息回收問題，因而需要關(guān)注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質(zhì)押物價值充足以及變現(xiàn)性等方面，通常設(shè)置抵質(zhì)押、資金賬戶監(jiān)管、股東或者實際控制人連帶擔(dān)保責(zé)任、本金分期歸集計劃等風(fēng)險控制措施。（市面上絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托屬于此類型，信托公司直接以貸款的形式借給房地產(chǎn)企業(yè)）

房地產(chǎn)債權(quán)信托具有簡單、易于操作的特點，同時也是與現(xiàn)行法律銜接最好、最常用的信托資金運用方式。不過，房地產(chǎn)債權(quán)信托對于放款條件要求較高，部分未達(dá)到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信托業(yè)務(wù)模式將提升房企財務(wù)杠桿，將壓縮其后續(xù)融資空間。

2、房地產(chǎn)股權(quán)信托

房地產(chǎn)股權(quán)信托房地產(chǎn)股權(quán)信托主要是指信托資金用于獲得房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)從而為其提供開發(fā)建設(shè)資金的一類信托業(yè)務(wù)。

股權(quán)獲得方式：

受讓原有股東股份

增資

出資新設(shè)項目公司

與債權(quán)信托相比，房地產(chǎn)股權(quán)信托并沒有那么嚴(yán)格的合規(guī)要求，因而可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)拿地、四證不全時期的融資需求，股權(quán)融資也有利于美化房企財務(wù)報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全后向銀行申請開發(fā)貸，實現(xiàn)信托資金的退出。很多房地產(chǎn)股權(quán)信托是附有回購協(xié)議的，實際上是假股真?zhèn)?還存在部分股權(quán)投資信托僅以少部分資金獲得房企股權(quán)，其余大部分資金以股東借款名義用于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，這實際上既降低了股權(quán)投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產(chǎn)貸款信托的監(jiān)管要求。

房地產(chǎn)股權(quán)信托重點關(guān)注最終能否到期退出，對于負(fù)有回購協(xié)議的，這就需要關(guān)注回購人是否能夠履行回購義務(wù)。同時，由于參股房企，信托公司也需要履行股東權(quán)利義務(wù)，參與重大事項決策，這有利于維護(hù)自身利益。從房地產(chǎn)股權(quán)信托風(fēng)險控制手段，第一一般采用采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計，通過次級受益權(quán)部分提升優(yōu)先級投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩余股份提供質(zhì)押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務(wù)、公章等各類印章和網(wǎng)銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監(jiān)督融資項目建設(shè);融資項目抵押等; 時的資產(chǎn)處置權(quán)利等

3、房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)信托

房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)信托是指以房企所有擁有的各類財產(chǎn)權(quán)或者以個人擁有的房地產(chǎn)作為信托財產(chǎn)而開展的一類信托業(yè)務(wù)。

(一)房企作為委托人的財產(chǎn)權(quán)信托

以房企所有擁有的各類財產(chǎn)權(quán)為財產(chǎn)權(quán)而設(shè)立的信托本質(zhì)上仍是滿足房企項目建設(shè)的投融資需求，但是此處房企為委托人，財產(chǎn)權(quán)小份額切分，轉(zhuǎn)讓給合格投資者，從而獲得開發(fā)資金。不過，目前市場的大部分財產(chǎn)權(quán)還是會附有回購協(xié)議，從而實現(xiàn)投資者的固定收益，是信托融資的一種交易結(jié)構(gòu)形式變通，或者對現(xiàn)有監(jiān)管政策的規(guī)避。受托信托財產(chǎn)可以是特定資產(chǎn)收益權(quán)，諸如土地使用權(quán)收益權(quán)、在建項目收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)等特定資產(chǎn)收益權(quán)以及債權(quán)。雖然特定資產(chǎn)收益權(quán)信托已開展多年，但是特定資產(chǎn)收益權(quán)在天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資財產(chǎn)權(quán)信托收益產(chǎn)品我國現(xiàn)行法律制度下還存在一定爭議，該類信托還有待于接受司法審判的檢驗。

目前房地產(chǎn)財產(chǎn)信托本質(zhì)還是一種融資工具，而不是來自基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益，因而其重點還是要看回購義務(wù)人的履約能力，主要是償債能力和償債意愿，其風(fēng)險控制措施、交易結(jié)構(gòu)基本與房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托相類似。

(二)個人作為委托人的房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)信托

個人將其所擁有的房產(chǎn)等財產(chǎn)作為信托財產(chǎn)而設(shè)立信托，是以財產(chǎn)管理以及財產(chǎn)傳承為主要目的的信托模式。這主要是借助信托公司的專業(yè)性，實現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值，以及實現(xiàn)財富的有序傳承。此類房地產(chǎn)信托可以進(jìn)一步劃分為房地產(chǎn)開發(fā)信托、房地產(chǎn)管理信托以及房地產(chǎn)處置信托。

房地產(chǎn)開發(fā)信托主要是委托人將所擁有的土地作為信托財產(chǎn)，由信托公司負(fù)責(zé)聘任建筑公司、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資等事項，待房地產(chǎn)建設(shè)成功后，或者通過出租實現(xiàn)向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業(yè)務(wù)還主要適用于土地產(chǎn)權(quán)私有的歐美等國家。

房地產(chǎn)管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產(chǎn)作為信托財產(chǎn)的方式，所進(jìn)行的一類業(yè)務(wù)。此類信托在美國、日本、我國臺灣都較為普遍，在日本個人可設(shè)立不動產(chǎn)信托，由受托人實現(xiàn)信托財產(chǎn)的管理、租賃等，從而實現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值。而在歐美，設(shè)立基于房產(chǎn)的信托則可以保障其在死后有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產(chǎn)后變賣。

房地產(chǎn)處置信托主要是指委托人將房產(chǎn)受托給信托公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產(chǎn)，最終將獲得現(xiàn)金分配受益人的一類信托業(yè)務(wù)。

我國尚未開展此類業(yè)務(wù)，一方面是由于現(xiàn)行信托法律制度不健全，包括信托財產(chǎn)登記、信托稅收等諸多障礙存在，另一方面是信托公司在房地產(chǎn)經(jīng)營管理方面專業(yè)性不高，市場需求不高。但是，從未來發(fā)展看，此類業(yè)務(wù)還是具有一定市場空間的。

4、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化信托

資產(chǎn)證券化既包括各類金融債權(quán)，也包括各類不動產(chǎn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化也就是通常所說的房地產(chǎn)投資基金信托，就是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理和全程擔(dān)保的不動產(chǎn)里，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的管理獲得穩(wěn)定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預(yù)測的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資回報。REITs從上世紀(jì)六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國家和地區(qū)均設(shè)立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產(chǎn)超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產(chǎn)投資信托基金。

不同于一般的信托產(chǎn)品，REITs具有鮮明的特征。它投資期限長，以成熟的商業(yè)物業(yè)為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發(fā)項目)有限制，甚至地域有限制，屬于一種大眾投資工具，監(jiān)管嚴(yán)格。每份REITs基金單位都代表對某個物業(yè)一定比例的所有權(quán)，有固定資產(chǎn)作后盾，因而也較容易用于質(zhì)押或擔(dān)保融資，收購物業(yè)需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴(yán)格的監(jiān)管，根據(jù)美國、法國等主要國家的監(jiān)管要求，REITS發(fā)行前需要經(jīng)過監(jiān)管審批或者報備，一般采用信托制或者公司制實現(xiàn) 隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資于具有穩(wěn)定收益的房產(chǎn)，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內(nèi)已經(jīng)重啟，并且試點）

5、基金化房地產(chǎn)信托

基金化房地產(chǎn)信托目前市場上還有采取多種資金運用方式的，即房地產(chǎn)基金信托，從而提升信托資金運用效率?；鸹康禺a(chǎn)信托主要專注于房地產(chǎn)行業(yè)投資，通過運用股權(quán)、債權(quán)、物業(yè)持有、不良房地產(chǎn)項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產(chǎn)項目進(jìn)行組合管理的一種信托運作形式，信托公司可以與專業(yè)房地產(chǎn)私募基金機(jī)構(gòu)合作，也可以與大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，從而實現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)全周期下，房地產(chǎn)項目全方位運作。

信托公司接受的委托資金，采用股權(quán)、債權(quán)、物業(yè)持有等多種運作方，投向多個房地產(chǎn)項目。這種模式采用組合投資的方式，有利于分散風(fēng)險，挑選最為合適的房地產(chǎn)項目，從而實現(xiàn)受益人利益最大化，也有利于提高信托公司報酬水平。當(dāng)然，此類運作方式對于信托公司專業(yè)性和房地產(chǎn)運作能力要求更高，因而信托公司會與其他專業(yè)機(jī)構(gòu)合作。

下面金融狗說一下在項目上應(yīng)該重點關(guān)注哪些東西？

判斷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險的幾大關(guān)鍵指標(biāo)如下：

是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信托融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；

2.項目的區(qū)域位置是否擁有較強(qiáng)的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想象到的），三四線城市的項目最好是位于區(qū)域核心地段）；

3.開發(fā)商的實力與背景如何（衡量房地產(chǎn)開發(fā)商實力的一個重要指標(biāo)是銷售量排名，去化率，對于其過往業(yè)績也可以進(jìn)行考察做一個縱向?qū)Ρ龋?/p>

4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關(guān)注實際控制人的發(fā)家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負(fù)面新聞報道）。