【天津市寧河區(qū)興寧建設(shè)投資財產(chǎn)權(quán)信托收益產(chǎn)品】
【規(guī)?！?0000萬元
【期限】12個月
【額度】30-50-100-300w
8.3%-8.5%-8.9%-9.2%
【付息方式】每季度付息15日付息
【資金用途】用于補充流動資金。
【融資方】天津市寧河區(qū)興xxxx資集團有限公司，為區(qū)國資委直屬國有獨資企業(yè)，注冊資本523100萬元，主體信用評級為2A，承擔著寧河區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投融資任務(wù)。
【擔保方】天津?qū)幒觴xx股有限公司隸屬于寧河區(qū)國資委，注冊資本44億元，資信評級為AA。
【天津市】天津2021年全市GDP超過15600億元人民幣。2021年，全市一般公共預(yù)算收入2141億元，比上年增11.3%。其中：地方稅收收入增長8.1%；非稅收入增長22.7%。區(qū)域經(jīng)濟及財政實力強大。
【寧河區(qū)】寧河區(qū)地處環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)，近三年寧河區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值保持增長，其同比增速居全市首位。寧河區(qū)將落實“制造業(yè)立市”，補齊軟硬件短板，提升產(chǎn)業(yè)和項目承接能力，打造以未來科技城為主導(dǎo)，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和津冀協(xié)同發(fā)展示范區(qū)重點發(fā)展的承接載體。

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【主動型基金真的就不如被動型基金么？】
　　最近關(guān)于主動型基金和被動型基金哪個更好的討論十分激烈。我看了一下，網(wǎng)上的觀點基本是一面倒，幾乎全部人都支持被動型指數(shù)基金，支持主動型基金的朋友被壓在地板上來回地摩擦。我實在看不下去了，所以今晚簡單分享我?guī)c看法吧。 　?、倨鋵嵄粍有椭笖?shù)基金是一種“工具”，而主動型基金是一種“工具+策略”。當主動型基金的交易策略是有效的，那么這只主動型基金就有機會超越市場。如果交易策略是無效的，那么主動型基金就會跑輸市場。 　　嚴格來說，直接拿主動型基金和指數(shù)基金比較，是不公平的。我們應(yīng)該拿主動型基金跟我們自己的實盤凈值曲線進行比較。因為我們在配置指數(shù)基金的時候，也不是全倉一只指數(shù)?？赡芘渲昧?0%滬深300，配置了50%中證500。我們實際的收益率應(yīng)該是50%滬深300漲跌幅+50%中證500漲跌幅。 　　我之前幫過不少朋友分析資產(chǎn)配置，看到他們既買了紅利指數(shù)，也買了證券指數(shù)，還買了環(huán)保指數(shù)、傳媒指數(shù)，加起來十幾只指數(shù)?？此谱隽孙L險分散，但最終看賬戶收益率其實比主動基金還要差。 　　這說明，我們雖然使用了很多“工具”，但運用起來的效率，不一定就高于主動型基金。 　?、谖也环裾J這個市場上絕大部分主動型基金都是跑輸市場。根據(jù)之前隔壁老嚴的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，只有24%的混合型基金產(chǎn)品跑贏滬深300指數(shù)，說明其余76%的產(chǎn)品都是跑輸市場的。這個也是行業(yè)內(nèi)問題，基金經(jīng)理投資水平良莠不齊。 　　但大家也不能否認，這個市場是有一批優(yōu)秀的主動型基金存在。而且行內(nèi)也有個不是秘密的秘密，每家基金公司都會有自己的“旗艦產(chǎn)品”，由“明星基金經(jīng)理”操刀管理。旗艦產(chǎn)品的收益率≈這家基金公司的金漆招牌，所以這些產(chǎn)品的實力都很強大。 　　我挑選了部分比較老牌的，過去五年業(yè)績非常穩(wěn)定的明星級別主動型基金。最近五年分別經(jīng)歷了2014年瘋牛，2015年股災(zāi)，2016-2017年慢牛，2018年慢熊。 　　可以看到，雖然他們在2014年跑輸了指數(shù)，但在2015年里面躲開了最大的一波回撤。與之相反，很多朋友在2015年遭受巨大投資損失，至今還找不回來。 　　2016年-2018年沒有太過明顯的超額收益，但整體每年都會跑贏指數(shù)。跌的時候，跌得少，漲的時候，漲得多。每年積累一點超額收益，累加起來就非常可觀了。以上四只明星主動基金近五年年化收益率超過20%，同期滬深300指數(shù)只有15%。 　　③選公司股票，會先研究這家公司的董事長或者總經(jīng)理。我們很難想象沒有董明珠的格力電器會是什么樣的，也很難想象沒了雷軍的小米會走向何方。反正沒了喬布斯的蘋果，已經(jīng)走了樣。主動型基金的“董事長”就是基金經(jīng)理，他的核心交易邏輯決定了這只基金的實際收益率。 　　以富國天惠和易方達中小盤為例，我們其實可以通過重倉股大概了解基金經(jīng)理的風格。 　　首先是富國天惠的朱少醒。前十大持倉里面，持倉相對分散，比較多冷門的個股。國瓷材料是做陶瓷的，安車檢測是機動車檢，都并非當下熱門的消費股。如果再去調(diào)查一番，發(fā)現(xiàn)這些個股的成長性都還不錯。這是一位成長股選手。 　　然后看易方達中小盤的張坤。前十大持倉占比72.87%，一位喜歡重倉個股的選手。五糧液、瀘州老窖、貴州茅臺各占10%，白酒行業(yè)占比30%。再翻下過往持倉，白酒一直就是它的主力倉。其他個股也都是當下比較熱門的。 　?、芗热挥泻玫幕鸾?jīng)理，為什么大家還是偏向選被動型指數(shù)基金？ 　　好的公司股票是稀缺的，好的基金經(jīng)理也是稀缺的。選到好股很難，選到好的主動型基金也不是一件容易的事情。選到財務(wù)造假的股票會炸雷，選到垃圾的主動型基金一樣會炸雷。當年買了樂視網(wǎng)、三聚環(huán)保的主動型基金也不少。 　　所以主動型基金面臨最大的問題，就是邏輯非透明化。 　　基金經(jīng)理為什么要減少倉位，為什么要買入這只股票，為什么要在這個時候買，為什么可以抄底，為什么要追高，我們是一概不知道的。投資者把錢給了你，如果虧了，好歹給個理由吧。這也是沒有的，反正虧了就虧了，這是不能忍的。 　　⑤跟大V投資其實就是買主動型基金（組合） 　　現(xiàn)在市場上存在不少的大V，我算是其中一個吧。每個大V有他擅長的領(lǐng)域，擅長的策略和屬于自身的交易模型與邏輯。這些底倉基礎(chǔ)，決定了大V分享出來的策略收益率。 　　比如說華寶油氣本身是一只被動型指數(shù)基金，附加上我的網(wǎng)格策略和套利策略，它其實就是一只油氣主動型基金。如果我的網(wǎng)格策略和套利策略是有效的，那么這只油氣主動型基金就會跑贏華寶油氣。如果我的網(wǎng)格策略和套利策略是無效的，那么自然跑輸華寶油氣。 　　蛋卷基金上也有不少的基金組合，每個指數(shù)基金配置多少比例，什么時候調(diào)倉，什么時候定投，什么時候賣出，本質(zhì)上這些都是主動操作，所以換個角度看，這些基金組合也是主動型基金。

2017房價走勢最新預(yù)測 明年房價將迎大變局？
　　【摘要】隨著近期樓市調(diào)控的升級，各地樓市收效顯著。那么，在樓市限購的情況下，中國樓市未來到底還會何去何從呢？2017房價走勢如何？2017房價還會上漲嗎？有專家分析稱，2017樓市或?qū)⒗鋮s，會出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象。那么，具體到底如何呢？下面，就跟隨銀行信息港財經(jīng)小編一起來看看專家是如何解讀2017樓市的吧~~~ 　　導(dǎo)讀： 　　房價“泡沫” ：2017年房地產(chǎn)市場風險或?qū)⒓斜l(fā) 　　中國樓市將在2017年上半年開始冷卻 2018年出現(xiàn)嚴重調(diào)整 　　樓市三年周期應(yīng)驗 2017年會量價齊跌? 　　海通證券：本輪樓市調(diào)控或致17年地產(chǎn)銷量增速轉(zhuǎn)負 　　張宏偉：“滬六條”樓市變局或?qū)⒃?017年 　　房價“泡沫” ：2017年房地產(chǎn)市場風險或?qū)⒓斜l(fā) 　　資產(chǎn)泡沫在堆積，而銀行涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款也還在快速增長。一方面，房貸業(yè)務(wù)幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對主力;另一方面，在相對謹慎的前提下，銀行對品牌房企布局在一二線城市的住宅項目仍頻頻輸血。 　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年市場的火爆掩蓋了部分市場風險。但房價“泡沫”風險與高企的個人按揭杠桿風險正逐步累積，樓市一旦調(diào)整，可能帶來不小的金融風險。如不及時化解，預(yù)計此類風險有可能在2017年集中爆發(fā)。 　　鼎力 房貸成銀行主力貸款板塊 　　從已披露的上市銀行的中報數(shù)據(jù)來看，房貸業(yè)務(wù)幾乎已成為各家銀行貸款業(yè)務(wù)的絕對主力。數(shù)據(jù)顯示，18家上市銀行截至今年上半年末的個人住房按揭貸款余額合計為14.12萬億元，較去年底的漲幅接近20%。 　　數(shù)據(jù)顯示，建設(shè)銀行上半年新增個人住房按揭貸款4078億元，較去年末增長14.7%，新增房貸占新增個貸的比例為97%。建行董事長王洪章表示，下半年還會大力發(fā)展個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，并加快住房公積金貸款的發(fā)展。 　　中信銀行數(shù)據(jù)顯示，上半年住房按揭貸款較去年末的增速達到29.4%。中信銀行董秘王康在發(fā)布會上回答《經(jīng)濟參考報》記者提問時表示，中信銀行對個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)是“優(yōu)先支持、優(yōu)先發(fā)展”，但也有一定標準，同時確保風險可控?！拔覀円灿邪酌麊?，優(yōu)先選擇一些價位比較合理的、配套良好的樓盤;資質(zhì)評級較高的開發(fā)商樓盤;一線城市、價格比較穩(wěn)定的樓盤?！蓖蹩嫡f。 　　興業(yè)銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當中，有55.3%來自于新增個人房貸?！跋掳肽昱d業(yè)銀行將繼續(xù)大力發(fā)展資本占用低、資產(chǎn)質(zhì)量比較穩(wěn)定的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)?！迸d業(yè)銀行風險管理部總經(jīng)理鄒積敏表示。 　　實際上，不少銀行都在通過打低價牌來加大對房貸市場布局力度。以天津為例，目前提供房貸業(yè)務(wù)的16家銀行全部提供優(yōu)惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.11%。 　　房貸業(yè)務(wù)成為銀行信貸板塊中的“香餑餑”是有其內(nèi)在原因的。交通銀行首席風險官楊東平表示，經(jīng)濟下行壓力增大，實體經(jīng)濟的某些領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)困難。與過去相比，高貨幣投放、高投資、高拉動的經(jīng)濟發(fā)展模式可能難以為繼。因此，相比于某些銀行熱衷的公共設(shè)施和政策項目，交行更看好個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。“從抵押率來分析，再綜合交行對房地產(chǎn)市場未來走勢的判斷，我們覺得這一塊業(yè)務(wù)仍然是比較安全的。”楊東平說。 　　分化 銀行源源不斷輸血大房企 　　與銀行對個人房貸業(yè)務(wù)幾乎全力投入形成對比的是，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的對公貸款增速則較為平緩。從數(shù)據(jù)來看，截至2016年6月末，18家上市銀行對公業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額合計4.41萬億元，較2015年年底的4.29萬億元增長僅為2.8%。 　　不過，這并非意味著銀行對房企的徹底“冷落”。實際上，銀行對不同的開發(fā)商態(tài)度分化明顯。對于一些知名房企，其從銀行獲得的資金有增無減。廣發(fā)證券報告顯示，2016年1至7月，其監(jiān)測的重點上市房企共發(fā)生銀行貸款227筆，合計貸款總規(guī)模1562.94億元，與2015年同期相比上升138%。而從銀行授信方面，7月共有11家上市品牌房企獲得銀行授信，涉及額度263.9億元，環(huán)比上升568.1%，為16年以來最高水平。 　　但是對一些風險相對較高的房企，銀行則表現(xiàn)得比較謹慎。一位股份制銀行某支行對公業(yè)務(wù)負責人也對記者表示，“銀行對開發(fā)商主體會有所選擇，另外，對項目也會有所選擇，一般住宅項目、棚改項目會介入，但是商業(yè)項目、商改住項目就會很謹慎?！? 　　一位長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的評級公司人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“如果一個房企的主要庫存在一二線城市，那么其現(xiàn)金流應(yīng)該不會太差，而且最差也可以靠賣地來撐著?，F(xiàn)在經(jīng)濟下行，與一些制造業(yè)比起來，房企的盈利前景還是要好一些，因此，重點布局在一二線城市的大開發(fā)商從銀行融資并不會太困難?！? 　　值得注意的是，除了表外貸款，銀行表外資金還有相當一部分流入了房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)媒體援引中債登的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至去年末，銀行理財投向?qū)嶓w經(jīng)濟15.88萬億元，其中投向房地產(chǎn)的占比為9.68%，即余額為1.54萬億元。如此算來，今年上半年銀行理財資金流入房地產(chǎn)行業(yè)新增了5500億元。 　　警惕 樓市調(diào)整或催生業(yè)界風險 　　從目前的情況來看，由于近一年尤其是今年上半年市場非?；鸨ㄣy行資金的大量資金仍在通過各種渠道流入房地產(chǎn)行業(yè)，短期內(nèi)房企資金鏈仍有支撐。但有業(yè)內(nèi)人士警示，在2017年房地產(chǎn)市場風險有可能將集中爆發(fā)，尤其值得注意的是，一些一二線城市可能也難以幸免。 　　上述業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，房企回歸一二線重點城市趨勢明顯，這也是一二線房價只升不降的主要原因，但隨著項目的深度開發(fā)、資金的收緊以及預(yù)期的改變，一二線城市也難以逃脫價格下行趨勢，“這就如同20年前的日本東京，所有人都認為土地寸土寸金，不可能跌價，但事實上，東京的房價最終迎來了近半的跌幅?！彼f。 　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬元的地塊合計有59宗，合計土地出讓金為1919.38億元。這意味著，如果按照目前市場正常的銷售利潤計算，這部分地王的總貨值預(yù)期將在3800億元，而截至7月底，北京整體樓盤的銷售額僅為224億元。這里面醞釀著巨大的市場風險。 　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。 　　在房價“泡沫”的同時，個人按揭貸款的高企也意味著個人杠桿的風險正在累積。海通證券分析師姜超表示，目前中國居民購房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右?！?月國內(nèi)人民幣貸款增量達4636億元，其中代表居民房貸的居民中長期貸款增量高達4773億元，占信貸總額的比重已經(jīng)超過100%。”他表示，如果房貸增速維持目前25%至30%的水平，那么房貸收入比將在明年或后年達到美國、日本目前的水平，并在2020年達到美國次貸危機前的歷史高點。 　　招商銀行副行長對劉建軍此前表示，“房貸個體風險是不大的，中國銀行業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經(jīng)濟持續(xù)下行，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的崩盤，那就是系統(tǒng)性風險?！? 　　廣發(fā)證券分析師樂加棟表示，整體來看，2016年以來房企融資渠道依舊多元化，且資金成本處于歷史相對低位，加上熱點城市庫存明顯下行催生補庫存的融資需求，房企整體融資活動活躍，并且融資結(jié)構(gòu)仍然以低成本的公司債為主。但是，隨著7月中央會議首次提出抑制資產(chǎn)泡沫，目前部分銀行已經(jīng)收緊開發(fā)貸，縮短開發(fā)貸周期，同時證監(jiān)會再次規(guī)范房企再融資資金不得用于拿地、補充流動資金和償還銀行貸款。結(jié)合土地市場“地王”頻出現(xiàn)象，未來不排除監(jiān)管層對房企資金渠道進行管控的可能性。 　　中國樓市將在2017年上半年開始冷卻 2018年出現(xiàn)嚴重調(diào)整 　　9月29日，眼下中國房地產(chǎn)市場的火爆異常讓投資者既歡喜又憂慮，尤其房地產(chǎn)業(yè)對實體經(jīng)濟擠壓的壓力，以及對地產(chǎn)泡沫破滅本身的擔憂，更是讓投資者焦灼。 　　德銀對中國10個城市252宗土地拍賣進行了分析，發(fā)現(xiàn)這些城市的房價同比上漲了23%。 　　土地拍賣溢價攀升表明“對房價進一步上漲的非常高的預(yù)期”，期待政府在今年第四季采取措施遏制房地產(chǎn)泡沫。 　　德銀認為根據(jù)房地產(chǎn)周期，中國樓市將在2017年上半年冷卻;政府將在2017第二季再次放松貨幣政策和房地產(chǎn)市場政策。預(yù)計中國房地產(chǎn)行業(yè)在2018年面臨“嚴重調(diào)整”。 　　那么地產(chǎn)泡沫一旦破滅，哪些行業(yè)會最受影響呢?海通最新報告顯示，根據(jù)國際先例，日本地產(chǎn)泡沫破滅后，日本住宅投資增速在92年降至-4.5%，美國在09年降至-24%左右。私人部門其他投資也很快受到影響，日本、美國的企業(yè)設(shè)備投資增速分別從泡沫頂峰時的16%和10%降至-10%和-22%的低點。 　　分行業(yè)看，地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)投資下跌嚴重，而非耐用品及服務(wù)行業(yè)的投資如食品、教育、醫(yī)療等影響相對較輕。 　　消費減少，類型分化。90-91年日韓地產(chǎn)泡沫先后破滅，帶來了消費增速的跳水，分別由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%。 　　但從影響程度看，耐用品消費大于非耐用品，商品消費受影響大于服務(wù)。就業(yè)低迷，經(jīng)濟通縮。地產(chǎn)泡沫破滅后，失業(yè)率飆升，但非周期[0.20%]性行業(yè)狀況好于周期行業(yè)。居民、企業(yè)預(yù)期悲觀，通縮成為后泡沫時期經(jīng)濟繞不開的特征。 　　樓市三年周期應(yīng)驗 2017年會量價齊跌? 　　9月30日起，已經(jīng)有9個城市相繼出臺了限購政策，它們分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、無錫、濟南、武漢、合肥等。 　　10月2日上午，武漢也公布了最新的限購政策，本地人限三套房，外地人限兩套房。不過這個時間點選的倒是不錯，趕在國慶，大家都跑出去了，民政局放假了。限購不至于導(dǎo)致民眾突擊購房，確保了當?shù)貥鞘械钠椒€(wěn)。 　　多數(shù)城市主要措施給假離婚留出了操作空間，十一過后，各地民政局是否會出現(xiàn)一波離婚潮要看民眾對未來房價的預(yù)期是否被扭轉(zhuǎn)，畢竟本輪多城市聯(lián)合限購，試圖改變民眾對未來房價預(yù)期的意圖十分明顯。不過在筆者看來，本輪限購很重要的一個目的是給各城市降溫，所謂降溫，是指房價要慢點漲。 　　慢點漲有兩個好處，其一，剛需或許還能看到買房的希望，畢竟現(xiàn)在首套房首付比例基本沒有變化;其二，投資需求還有逐利空間，但在全面限購的情況下，利潤空間有可能在未來被大幅壓縮，好處是投資需求趨于穩(wěn)定，且不至于大幅杠桿入市和迅速撤離樓市。 　　三年的小周期再次應(yīng)驗 　　上兩輪房地產(chǎn)小周期分別在2011年，2014年達到頂峰，此輪限購后，房價有望在2017年達到頂點。分析人士認為，此輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)在今年第四季度正式啟動，市場拐點會在2017年正式出現(xiàn)，到時房價會出現(xiàn)階段性的“量價齊跌”。但專家同時也認為，此次調(diào)控并不會導(dǎo)致房價出現(xiàn)實質(zhì)性下跌，市場真正的的拐點仍然看不到。唯一可以肯定的是，市場已經(jīng)有去庫存之處的全面寬松轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲囊虻刂埔恕? 　　能否借助三年小周期來扭轉(zhuǎn)當前房地產(chǎn)調(diào)控的被動局面，十分重要。 　　分城施策進入關(guān)鍵時期? 　　“分城施策”最早在2015年兩會上由總理提出，原話是這樣的： 　　房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責任，因地制宜，分城施策。 　　隨后啟動的去庫存，圍繞了降準降息和分城施策兩條線了。全面寬松，各城市根據(jù)現(xiàn)有庫存量制定適合本城市的去庫存政策。 　　但從執(zhí)行效果來看，各地去庫存出現(xiàn)了明顯的問題，熱門城市沒有根據(jù)庫存量出臺相應(yīng)穩(wěn)樓市政策，而去庫存高企的城市則沒有拿出應(yīng)有的誠意，特別是在貨幣化安置和農(nóng)民進城買房方面。 　　此次一線城市和強二線城市重啟限購，使得分城施策真正得以生效，畢竟資金和人氣集中在這些城市，穩(wěn)定供需和房價十分重要。專家預(yù)期，為了防止資金在各城市之間非理性流動，會有更多城市加入限購陣營。 　　接下來關(guān)注的是，尚未真正啟動去庫存的三四線城市是否會有更具誘惑力的政策出臺，畢竟農(nóng)民進城需求仍然存在，但首付和信貸壓力并沒有減輕。 　　海通證券：本輪樓市調(diào)控或致17年地產(chǎn)銷量增速轉(zhuǎn)負 　　房價大幅飆漲，調(diào)控密集出臺。 　　風聲鶴唳：20城出臺樓市調(diào)控政策。9月底至國慶黃金周期間，21個城市相繼推出地產(chǎn)新政。不僅限購、限貸，部分城市還就房地產(chǎn)資金來源、商品房預(yù)售許可、限購限貸范圍等問題做了嚴格規(guī)定。調(diào)控城市的地產(chǎn)銷量占全國比重超過了40%，政策力度較大。 　　事出有因：上半年房價飆漲，房貸激增。限購政策源于上半年樓市“陷入瘋狂”。價格方面，房價增幅迭創(chuàng)新高，并由一線向二三線擴散。銷量方面，地產(chǎn)銷量、銷售額同比遠高于去年，而居民新增購房杠桿率飆升至50%，與美國07年相當，樓市火熱的背后是風險的積聚。 　　調(diào)控力度不輸上輪，拖累地產(chǎn)銷售投資。 　　前世今生：三輪調(diào)控兩輪松綁驅(qū)動地產(chǎn)周期。回顧歷史，05年以來我國共經(jīng)歷了三次大規(guī)模的房地產(chǎn)調(diào)控和兩次松綁，樓市調(diào)控和配套貨幣政策共同驅(qū)動了房地產(chǎn)市場的周期性波動。 　　似曾相識：本輪限購與10-13年限購極其相似。從量、價基本面來看，本輪樓市調(diào)控出臺的背景與10-13年調(diào)控十分相似。而回顧上一輪調(diào)控，共經(jīng)歷三個階段：1)10年4月“國十條”出臺，同時房貸利率上行;2)10年底部分城市限購啟動;3)11年“國八條”出臺，限購全面鋪開，13年初“國五條”進一步擴展了限購范圍。 　　仍有不同：人口老齡化，貨幣穩(wěn)健，居民高杠桿。但本輪與10-13年仍有不同之處。1)人口結(jié)構(gòu)更為老化，上一輪調(diào)控恰逢人口拐點，而目前已處在人口紅利消退階段。2)貨幣政策更為穩(wěn)健，前兩輪調(diào)控時都出臺了緊縮性貨幣配合限購，而目前經(jīng)濟持續(xù)下行，短期內(nèi)難見持續(xù)貨幣緊縮。3)居民杠桿率更高，中國居民負債率、購房杠桿率均持續(xù)上行，16年再創(chuàng)新高，居民購房潛力被大量透支。綜合來看，本輪調(diào)控對地產(chǎn)需求的沖擊力度整體上與上一輪相當。 　　量化分析：本輪調(diào)控或致17年地產(chǎn)銷量增速轉(zhuǎn)負。我們以11年限購為基準，估算今年四季度一、二線城市地產(chǎn)銷量或?qū)⒚黠@下滑。而明年若不出臺寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟，則17年一、二、三線城市地產(chǎn)銷量增速將全面轉(zhuǎn)負，全國地產(chǎn)銷量跌幅或?qū)⑦_到15%。從歷史經(jīng)驗看，地產(chǎn)投資滯后于地產(chǎn)銷售2個季度，因而地產(chǎn)投資增速的下滑或出現(xiàn)在17年2、3季度。 　　經(jīng)濟下行重回通縮，從實物到金融資產(chǎn)。 　　人口拐點杠桿有頂，經(jīng)濟下行壓力加大。中國青年人口拐點已現(xiàn)，新開工13年見頂，今年銷量或已接近歷史頂部。房貸加杠桿已不可持續(xù)，而地產(chǎn)一旦面臨拐點，對消費也會構(gòu)成沖擊。 　　短期通脹長期通縮，從實物到金融資產(chǎn)。地產(chǎn)見頂下滑拖累經(jīng)濟，令需求持續(xù)低迷，因而通脹上行已經(jīng)處于中后期，17年以后通縮壓力會重新顯現(xiàn)。如果未來回到通縮，那么實物類資產(chǎn)就會受損，而金融資產(chǎn)成為配置首選。 　　堅定看好17年債市，推薦類債券高股息，關(guān)注輕資產(chǎn)。17年隨著地產(chǎn)銷售的再次下滑，我們預(yù)測10年期國債利率有望降至2%左右。而隨著利率的下降，類債券高股息資產(chǎn)價值也會顯著提升。而經(jīng)濟重回通縮，意味著地產(chǎn)相關(guān)的重資產(chǎn)行業(yè)將注定受損，應(yīng)該關(guān)注服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等輕資產(chǎn)行業(yè)。 　　正文： 　　1. 房價大幅飆漲，調(diào)控密集出臺 　　1.1 山雨欲來：20城出臺樓市調(diào)控政策 　　今年9月底至國慶黃金周期間，北京、深圳、杭州、南京等21個城市相繼推出地產(chǎn)新政，步調(diào)一致，調(diào)控決心堅定，房地產(chǎn)市場進入了新的一輪調(diào)控周期。事實上上海市政府于3月就推出了最嚴的地產(chǎn)新政“滬九條”，率先開啟本輪調(diào)控。從政策措施上來看，一是限購，國內(nèi)限購城市已超過20個;二是限貸，提高首套房、二套房貸款的首付比例;此外部分城市還就房地產(chǎn)資金來源、商品房預(yù)售許可、限購限貸范圍等問題做了嚴格規(guī)定。從政策力度來看，21個限購限貸城市商品房銷售額占全國比重超過40%! 　　1.2事出有因：上半年房價飆漲，房貸激增 　　限購政策密集出臺，緣于上半年樓市“陷入瘋狂”： 　　房價持續(xù)猛漲，增幅迭創(chuàng)新高。首先是價格的大幅上漲。去年年中以來，全國各大城市房地產(chǎn)價格大幅上升，并由一線向二三線城市擴散。一線城市房價同比增速自去年6月由負轉(zhuǎn)正，之后加速上漲，而二、三線城市房價增速也分別在去年12月和今年3月轉(zhuǎn)正，并大幅上揚，同比增速相繼突破上一輪房價上漲的高點，持續(xù)創(chuàng)下新高。截至今年9月，一線城市住宅價格較年初上漲21%，二線上漲14%，三線上漲7%。 　　地產(chǎn)銷售飆升，居民加杠桿買房。今年以來，地產(chǎn)銷售增速也同樣大幅飆升，前8月全國商品房銷售面積、銷售金額同比分別增長25.5%和38.7%，遠高于去年6.5%和14.4%的年度增速。樓市火熱的背后是風險的集聚。過去幾年中，中國居民新增房貸/新增地產(chǎn)銷售額比值持續(xù)飆升，11年僅為19%，15年達到39%，16年上半年則高達50%(其中公積金貢獻接近10%)，正是美國金融危機前的最高水平。我們從過去的八成首付比例迅速變成一半首付，和美國人07年的情況一樣，這表明中國居民購房加杠桿的速度或已接近極限! 　　2. 調(diào)控力度不輸上輪，拖累地產(chǎn)銷售投資 　　2.1 前世今生：三輪調(diào)控兩輪松綁驅(qū)動房地產(chǎn)周期 　　回顧歷史，05年以來我國共經(jīng)歷了三次大規(guī)模的房地產(chǎn)調(diào)控和兩次松綁，并驅(qū)動了房地產(chǎn)市場的周期性波動。下表中我們整理了歷次地產(chǎn)調(diào)控的宏觀環(huán)境、調(diào)控政策、配套貨幣政策以及資本市場。 　　2.2 似曾相識：本輪限購與10-13年限購何其相似 　　從量、價等行業(yè)基本面因素看，本輪樓市調(diào)控出臺的背景與10-13年調(diào)控極其相似。從價格看，70城房價增速分別在09年底和13年初兩次達到高點，而本輪調(diào)控出臺時恰逢房價漲幅持續(xù)創(chuàng)新高。從銷量看，全國商品房銷售面積額累計增速同樣在09年底、13年初兩次見頂。而本輪調(diào)控出臺前，地產(chǎn)銷量增速已呈現(xiàn)見頂回落跡象。 　　10-13年樓市調(diào)控先后經(jīng)歷了以下三個階段： 　　第一階段，“國十條”出臺，房貸利率上行。10年4月，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，核心內(nèi)容包括增加住房有效供給、加強市場監(jiān)管、堅決抑制不合理住房需求等。其中規(guī)定90平米以下首套房首付比例不得低于30%，二套房不低于50%;無1年以上社?；蚣{稅證明者停貸;房價漲幅過快地區(qū)可以限購等。 　　值得注意的是，“國十條”出臺后，各地除北京外，并未推出限購的具體措施。但此時房地產(chǎn)市場的“量價齊跌”現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，這在很大程度上與10年初的信貸收緊有關(guān)。09年底，全國住房貸款加權(quán)平均利率尚在4.42%的相對低位，到10年底時已上升至5.34%，11年底創(chuàng)新高至7.62%。同期個人購房貸款余額和商品房銷量增速均見頂回落。 　　第二階段，部分城市限購啟動。10年9月30日深圳出臺《關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》，規(guī)定本市戶籍限購2套，外地戶籍限購1套。10年10月共有13個城市出臺限購政策。但從結(jié)果來看，由于執(zhí)行力度一般，當年四季度商品房銷售面積和價格甚至出現(xiàn)了輕微反彈。 　　第三階段，“國八條”、“國五條”相繼出臺，限購全面鋪開。11年1月國務(wù)院頒布新“國八條”，明確了當?shù)貞艏用裣拶?套、外地戶籍居民限購一套的政策。由此，限購政策在一二線城市全面鋪開，到11年3月，除重慶外，所有一二線城市和部分重要三線城市均實施了限購政策。43個重點城市中，明確全市限購的有19個城市，對城市部分區(qū)域限購的城市有24個。13年2月的“國五條”則進一步要求限購政策由區(qū)域推向全市，限購住房類型包括新建和二手房。 　　1.3 仍有不同：人口老齡化，貨幣穩(wěn)健，居民高杠桿 　　但我們認為，本輪限購與10-13年限購仍有不同之處，具體表現(xiàn)在以下三個方面： 　　首先，人口結(jié)構(gòu)更為老化。而勞動年齡人口決定地產(chǎn)需求長期趨勢。中國人口結(jié)構(gòu)的拐點出現(xiàn)在2011-2012年，2012年開始15-64歲勞動年齡人口的總數(shù)和占比都出現(xiàn)了下降。而人口撫養(yǎng)比(非勞動年齡人口數(shù)與勞動年齡人口數(shù)之比)則在2010年降至0.44的歷史低位，此后持續(xù)回升。因而10-13年限購政策出臺時恰逢人口結(jié)構(gòu)的“拐點”，而本輪限購政策出臺時已處在人口紅利消退階段。 　　其次，貨幣政策更為穩(wěn)健。上兩輪限購政策出臺時都出臺了緊縮性貨幣政策配合：第一輪限購期間(05至07年)，07年3月至8月央行加息5次;第二輪限購期間(09年底至14年初)，10年10月至11年7月央行加息5次。而本輪限購政策出臺時，央行貨幣政策整體維持穩(wěn)健。貨幣政策環(huán)境的不同緣于宏觀經(jīng)濟環(huán)境差異：上兩輪限購期間，經(jīng)濟分別處在過熱階段和復(fù)蘇階段，而本輪限購出臺時，經(jīng)濟處于增速持續(xù)下滑階段，短期內(nèi)或難見持續(xù)貨幣緊縮。 　　再次，居民杠桿率更高。中國居民負債率(居民部分負債/GDP)在2000年突破10%并持續(xù)上行，到15年底已接近40%。而11年以來中國居民購房杠桿率(新增房貸/新增商品房銷售額)也持續(xù)上行，11年約為20%，15年已突破40%，16年上半年創(chuàng)歷史新高至50%。因而，本輪限購出臺時，居民杠桿率已遠高于上一輪限購時期，居民購房潛力也已被大量透支。 　　綜合來看，三個因素中，人口結(jié)構(gòu)、居民負債較上一輪限購時更為惡化，而貨幣政策則更為穩(wěn)健。本輪調(diào)控政策對地產(chǎn)需求的沖擊力度整體上與上一輪相當。 　　2.4 量化分析：本輪調(diào)控對房地產(chǎn)市場影響有多大? 　　我們以11年限購為基準，估算本輪限購對商品房銷量的影響： 　　短期來看，較早被限購的城市，商品房成交面積下跌幅度較大。同本輪限購類似，10年10月份第一批實施限購的城市主要是四個一線城市和房價上漲較快的二線城市，三線城市較少。我們選取數(shù)據(jù)可得的部分二線城市，發(fā)現(xiàn)第一批被限購的二線城市成交面積同比大幅下滑，而暫未限購的二線城市成交面積同比仍為正。11年二季度后，幾乎所有二線城市均被限購，增速也開始趨同。13年限購政策逐漸放松后，10年較早被限購的二線城市成交面積反彈力度更大。 　　16年4季度一二線城市商品房銷量增速或明顯下滑。本輪限購涉及到的城市較多，限貸規(guī)定更嚴、也更具指向性;目前居民房貸杠桿率也遠非11年可比。因此本輪限購的影響或大于10年底的第一批調(diào)控措施，而與11年初限購全面鋪開時可比性更強。借鑒11年各季度地產(chǎn)銷量走勢，我們判斷：今年四季度一、二線城市銷售面積或有明顯下滑，三線城市由于暫未受到限購影響而短期平穩(wěn)。 　　17年商品房銷量增速或全面轉(zhuǎn)負。如果假定明年各季度一、二、三四線城市商品房銷售面積當季同比的變化幅度與11年初調(diào)控后的變化幅度相同，那么明年前三季度同比增速將拾級而下，二季度增速或轉(zhuǎn)負。我們估算，若不出臺寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟，則17年一、二、三四線城市商品房銷量增速或分別為-15.9%、-9.4%和-16.8%?？紤]到一、二、三四線城市商品房銷量占全國比重分別為5%、30%和65%，則17年全國地產(chǎn)銷量增速或為-14.6%。 　　投資增速下滑或滯后半年。住房銷售是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，只有實現(xiàn)銷售才有資金能力進行后續(xù)周期運作，因而銷售是新開工和投資的領(lǐng)先指標。一般而言地產(chǎn)銷量領(lǐng)先地產(chǎn)投資2個季度，10、11年限購政策陸續(xù)出臺并實行后，地產(chǎn)投資增速在11年3季度才開始出現(xiàn)大幅下滑。因而地產(chǎn)投資增速的下滑或出現(xiàn)在17年2、3季度。 　　3. 經(jīng)濟下行重回通縮，從實物到金融資產(chǎn) 　　3.1 人口拐點杠桿有頂，經(jīng)濟下行壓力加大 　　在我們看來，今年的地產(chǎn)銷售或已接近歷史的頂部，未來面臨極大的下行風險。地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，有助于抑制房價泡沫，也令短期經(jīng)濟面臨下行壓力加大： 　　中國青年人口拐點已現(xiàn)。從2000-30年中國各年齡段人口變化來看，老齡化趨勢十分明顯。25-44歲是消費住房、汽車、家具等耐用品及煙酒飲料、服裝和娛樂等快消品的主力人群，該年齡段人口2015年已達到峰值的4.49億人，之后將長期下行。 　　中國新開工13年見頂，銷量16年或見頂。從98年房改之后開始，中國新開工住宅套數(shù)快速增長，從98年的不到200萬套躍升至13年的1400萬套左右。按照城鎮(zhèn)人口口徑計算千人新開工住宅套數(shù)，中國在13年已接近18.5，超過美國，接近日、韓的歷史最高水平，說明以現(xiàn)有的城市常住人口來看，中國住宅新開工套數(shù)已經(jīng)接近天花板，而13年也確實是中國住宅新開工的頂部。從人口角度看，16年中國的住宅銷量將超過1400萬套，加之國慶前后地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，16年銷量大概率也是歷史頂部。 　　房貸加杠桿不可持續(xù)。從房貸占GDP的比重看，中國居民加杠桿的速度也不可持續(xù)。日本即使在房產(chǎn)泡沫最嚴重的89年，居民新增房貸占當年GDP的比重也未超過3.0%，而中國去年已經(jīng)達到5.5%。美國金融危機前新增房貸/GDP在05年達到8.0%后見頂回落，而中國今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP比重已達8.6%，不僅較去年暴漲，也與美國歷史高點相當接近，表明中國居民購房或已將杠桿用到極限，16年或是中國地產(chǎn)市場的歷史大頂。 　　地產(chǎn)一旦面臨拐點，對消費也會構(gòu)成沖擊。一方面，房地產(chǎn)市場和建筑裝潢、家電、家具消費有較高的相關(guān)性，房地產(chǎn)銷售面積下滑會降低相關(guān)消費品的需求。另一方面，房價下跌，居民財富縮水，居民消費支出也會相應(yīng)減少。所以，房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點后，經(jīng)濟下行壓力會進一步增大。 　　4.2 短期通脹長期通縮，從實物到金融資產(chǎn) 　　短期通脹，長期通縮。我們判斷上半年的滯脹應(yīng)是短期現(xiàn)象，地產(chǎn)見頂下滑拖累經(jīng)濟，令需求持續(xù)低迷，因而通脹上行已經(jīng)處于中后期，隨著價格的上漲，商品類資產(chǎn)的配置價值在逐漸下降，而在4季度左右通脹會見頂，17年以后通縮壓力會重新顯現(xiàn)。 　　通脹配實物，通縮配金融。而隨著物價從通脹向通縮的轉(zhuǎn)化，資產(chǎn)配置也應(yīng)該發(fā)生相應(yīng)變化。在16年表現(xiàn)最好的是房地產(chǎn)和大宗商品，因為處于漲價的環(huán)境，實物資產(chǎn)最為受益。但如果未來回到通縮，那么實物類資產(chǎn)就失去了配置價值，因為不漲價實物資產(chǎn)就沒有回報，而金融資產(chǎn)就成為配置首選。無論債券還是股票，前者有票息，后者有股息，都要好于實物類資產(chǎn)。 　　17年債市依然向好。首先，我們對17年的債市堅定看好。我們曾經(jīng)在14年旗幟鮮明提出“零利率是長期趨勢”，指出隨著人口老齡化的到來，地產(chǎn)周期見頂，資產(chǎn)回報率趨勢性下降，最終都會走向零利率。而17年隨著地產(chǎn)銷售的再次下滑，我們預(yù)測10年期國債利率有望降至2%左右。而從全球來看，目前零利率的國債已經(jīng)數(shù)十個，負利率的國債仍在蔓延，美國的10年期國債利率也只有1.5%左右，相比之下中國2.7%的國債利率仍有下行空間。 　　類債券高股息受寵。隨著利率的下降，類債券高股息資產(chǎn)價值會顯著提升。16年港股走牛，一個重要的原因是估值便宜，股息相對較高。臺股上漲的邏輯也是消滅高股息資產(chǎn)，美股今年也是公用事業(yè)和電信服務(wù)板塊領(lǐng)漲。對于A股企業(yè)而言，由于流動性陷阱出現(xiàn)，企業(yè)已經(jīng)不愿意投資而開始囤積現(xiàn)金，意味著未來分紅率存在極大的提升空間。 　　關(guān)注輕資產(chǎn)：服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。如果未來重新回到通縮，那么跟地產(chǎn)相關(guān)的重資產(chǎn)行業(yè)將注定受損，而應(yīng)該關(guān)注與地產(chǎn)無關(guān)的輕資產(chǎn)的行業(yè)，反過來就是重視人力資本的行業(yè)，尤其是服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。從萬科和騰訊過去10年市值的變化來看，顯示的是以前大家買房買車，萬科等地產(chǎn)企業(yè)負責把錢給鋼鐵水泥，形成經(jīng)濟循環(huán)。但是目前這一循環(huán)已經(jīng)失靈，地產(chǎn)企業(yè)賣了房子也不拿地。而大家更愿意花錢買教育、醫(yī)療、社交，而騰訊和阿里等負責把錢花出去，中國經(jīng)濟正在形成新的循環(huán)，也醞釀著新的機會。 　　2017房價走勢最新預(yù)測 　　張宏偉：“滬六條”樓市變局或?qū)⒃?017年 　　按照930有關(guān)樓市的中央精神，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活，10月8日晚間，上海市住建委和規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡稱“滬六條”)，在“滬九條”原調(diào)控政策基礎(chǔ)上進一步加強房地產(chǎn)市場行為的監(jiān)管和土地供應(yīng)調(diào)控。 　　文件顯示，該次頒布《意見》主要是在繼續(xù)嚴格執(zhí)行《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》的基礎(chǔ)上,進一步強化市場監(jiān)管，加大執(zhí)法力度，規(guī)范市場秩序，堅決遏制房價過快上漲態(tài)勢,確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“滬六條”發(fā)布之后業(yè)內(nèi)眾多人士都認為這些政策只是表示表示，重申一下，但是筆者不這么認為，一是因為不要忘記中央精神對一線“防泡沫”的要求，并且要求10月份就要見到成效，這不僅僅是房地產(chǎn)的問題，也是政治問題; 　　二是這次發(fā)布的政策里面藏著大招，從執(zhí)行的角度從嚴，短期內(nèi)的強化執(zhí)行可能導(dǎo)致上海樓市交易降溫; 　　三是，這些政策僅僅是住建委和規(guī)土局發(fā)布的政策，上海銀監(jiān)局還未出手，預(yù)計未來一兩周內(nèi)上海銀監(jiān)局還會有配套的措施出臺，從金融的角度為上海樓市降溫。 　　由此可見，上海樓市要降溫了!而這個變局或?qū)⒃?017年年中發(fā)生。 　　以下是逐條解讀。 　　一、進一步加大商品住房用地供應(yīng)力度。2016年商品住房用地供應(yīng)同比有較大幅度的增加。根據(jù)地塊不同情況，進一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持住房的比例。 　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“滬六條”進一步加大商品住房用地供應(yīng)力度，并且增加配建和自持比例的措施，其核心目的還是為了“控地王”，通過增加供應(yīng)防止地價過快上漲推動房價進一步上漲，為樓市降溫。 　　從土地市場現(xiàn)狀來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，2016年1-9月上海住宅類用地成交規(guī)劃建筑面積459.40萬平方米，同比下降40%，成交樓板價23966元/平方米，同比上漲128%，這說明，在“地王”頻出的上海土地市場，地價已經(jīng)呈現(xiàn)出快速上漲態(tài)勢。 　　因此，“滬六條”出臺后，增加土地供應(yīng)，同時增加配建、自持比例有針對性的調(diào)控措施“控地王”，一方面有助于為土地市場降溫，另外也防止“地王”對房價的影響和傳導(dǎo)。具體來講： 　　1、上海前三季度土地出讓的量確實不多，加上1-4月和9月的基本斷供，上海需要通過加大土地供應(yīng)調(diào)節(jié)樓市供求關(guān)系，預(yù)計四季度以后上海會加快宅地供應(yīng)，從供應(yīng)的角度解決供需矛盾及市場過熱的問題。 　　2、出臺“配建”措施和增加地塊自持比例要求，其實是降低開發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)率，也對企業(yè)成本控制、運營能力提出更高的要求，后續(xù)房企拿地可能會更加謹慎，土地市場可能因此降溫。其實，最近上海一部分地塊的“配建”政策就透露出未來上海土地新政的方向： 　　1)按地上總建筑面積的10%配置社會公共服務(wù)設(shè)施(居委會、業(yè)委會、治安聯(lián)防站、服務(wù)站、文化活動室、老年康體活動室、生活垃圾收集房、環(huán)衛(wèi)作業(yè)道班房等，其余建面統(tǒng)籌用于社區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施，原則上優(yōu)先用于文化、養(yǎng)老等服務(wù)設(shè)施)。但地上計容建筑面積將不包括建成后無償移交政府的上述10%社會公共服務(wù)設(shè)施了。 　　2) 公共環(huán)境空間：應(yīng)設(shè)置不低于用地面積10%的公共環(huán)境空間(包含公共空間、公共通道等)，公共空間包括：兒童游戲場、健身點、球場及其它公共空間。 　　公共空間中應(yīng)設(shè)置公共藝術(shù)作品(設(shè)施)，包括城市雕塑、裝置藝術(shù)，經(jīng)藝術(shù)化處理的城市家具和公共設(shè)施等，相關(guān)建設(shè)內(nèi)容應(yīng)在建筑規(guī)劃設(shè)計方案中明確。 　　公共空間建成后24小時向公眾開放,如結(jié)合商業(yè)部分設(shè)置的，由受讓人負責運營管理;如結(jié)合住宅部分設(shè)置的，建成產(chǎn)權(quán)應(yīng)無償移交政府，由政府負責運營管理。 　　據(jù)筆者了解，近期掛牌的奉賢南橋、莊行鎮(zhèn)地塊已經(jīng)執(zhí)行上述土地新政了。前期中止的浦東醫(yī)學園區(qū)、唐鎮(zhèn)、長風3個住宅地塊近期公告將恢復(fù)出讓，并明確提出：將增設(shè)有關(guān)公用開放空間與公共服務(wù)設(shè)施等出讓條件。此外，月浦鎮(zhèn)即將推出一塊商辦用地，可能也要求配公共設(shè)施跟公共空間。 　　二、進一步加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管。建立由市規(guī)劃國土資源局、市金融辦和金融監(jiān)管機構(gòu)等部門組成的商品住房用地交易資金來源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開展土地交易資金監(jiān)管工作。 　　根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。 　　競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣出讓活動。 　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從當前上海土地市場特征來看，今年以來上?！暗赝酢爆F(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個城市出一個“地王”或少數(shù)幾個“地王”，一旦市場遇到調(diào)整，那么這幾個“地王”或許會存在操盤的風險，最糟的結(jié)果就是項目降價銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個市場風險被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個市場的。 　　而現(xiàn)在上海土地市場，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使像青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價拍出，那么，這也就意味著市場風險不是單個項目的，而是整個市場的，一旦有風險就是系統(tǒng)性的風險。 　　再加上房企越來越多通過金融機構(gòu)場外配資“加杠桿”方式進行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預(yù)期影響來看，隨著政策面的收緊與市場調(diào)整期的到來，房企在上海制造“地王”投資拿地的風險會增加，一旦這樣的風險到來，風險就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構(gòu)，甚至金融機構(gòu)背后的個人投資者。 　　因此，對于上海土地市場來講，一旦樓市進入調(diào)整的階段時，整個市場有可能會出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風險極有可能會爆發(fā)。 　　“滬六條”提出，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。 　　違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣出讓活動。這其實是在為房企拿地“降杠桿”，也是為了防止企業(yè)激進拿地導(dǎo)致地價普遍性上升而引發(fā)的系統(tǒng)性的風險。 　　從未來企業(yè)拿地的角度來看，由于杜絕拿地配資等“加杠桿”措施，這對于企業(yè)自有資金拿地的能力提出考驗，未來真正有自有資金實力的開發(fā)商才有可能在上海房地產(chǎn)市場生存和發(fā)展。 　　三、進一步加強新建商品住房預(yù)銷售管理。自2016年10月8日起，全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區(qū)兩級審核(包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案)，對上市房源定價不合理的，堅決予以調(diào)整。 　　加強在售新建商品住房項目銷售價格監(jiān)測監(jiān)管，不得擅自提價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當嚴格按照國家和本市商品住房銷售管理規(guī)定，在銷售現(xiàn)場醒目位置公示經(jīng)備案的銷售方案等內(nèi)容，實行一房一價、明碼標價制度，在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開上網(wǎng)銷售。 　　嚴格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，對有意規(guī)避限購、限貸等相關(guān)規(guī)定的行為，強化監(jiān)管措施，加大管控力度。 　　四、嚴厲查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。持續(xù)開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為專項整治行動，進一步加大整治力度，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為。 　　物價管理管理部門會同住建等部門加強對商品住房預(yù)銷售價格的監(jiān)督檢查，依法嚴格查處各類價格違規(guī)行為。 　　從市場現(xiàn)狀來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，2016年1-9月上海商品住宅成交面積1177.64萬平方米，同比上漲16%，成交均價37395元/平方米，同比上漲19%，當前上海樓市已經(jīng)呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。 　　從市場去化壓力來看，截止2016年9月30日，上海市商品住宅庫存量已經(jīng)降至707.39萬平方米，按照3個月移動存銷比來計算，市場去化周期已經(jīng)縮短至5.03個月，從指標意義上來看，上海商品住宅市場仍然有價格上行的沖動。 　　因此，在中央精神的指導(dǎo)下，上海有必要強化執(zhí)行現(xiàn)有“滬九條”的相關(guān)措施，發(fā)布“滬六條”相關(guān)內(nèi)容。 　　從“滬六條”本項措施影響來看，政策提出，全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區(qū)兩級審核(包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案)，對上市房源定價不合理的，堅決予以調(diào)整等等上述措施，同時，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為，其實對于四季度樓市影響還是較大的。 　　一些高端樓盤有可能因此會被限價或限售。據(jù)此，企業(yè)項目項目進度受阻，回款計劃受阻，企業(yè)的運營成本會增加。同時，市場的庫存量會增加，市場去化周期會回升。 　　這也就意味著，雖然短期內(nèi)上海商品住宅基本面仍然沒有去庫存壓力，但是，隨著10月份“防泡沫”“滬六條”調(diào)控政策面執(zhí)行的從嚴執(zhí)行，市場去化周期會因為供應(yīng)量的增加、銷售量的減少而持續(xù)回升。 　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，10月份“滬六條”樓市調(diào)控政策從嚴執(zhí)行后，新一輪的“控地王”降杠桿等措施也來了，房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會因此而來臨。 　　從市場的趨勢來看，10月份“滬六條”新政從嚴執(zhí)行，市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑，伴隨著供應(yīng)量的增加，為“銀十”的市場帶來一些不確定性。 　　預(yù)計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2017年年中左右的時間點出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及外環(huán)沿線“地王”頻出的板塊極有可能率先降價。 　　屆時，如果企業(yè)沒有做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。 　　從四季度房企策略來看，隨著樓市新政不斷從嚴執(zhí)行，市場交易量和價格的指標勢必會有其中一個率先調(diào)整。 　　筆者認為，未來一段時期內(nèi)市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑，價格也很難再上漲了，這為今年第四季度的市場帶來一些不確定性。從市場因素、房企沖刺銷售業(yè)績指標“量”的角度考慮，今年第四季度適合“跑量”為主的策略。 　　從2017年房企策略來看，上半年基本上為上海樓市供求雙方博弈階段，量和價格仍然勢必會損失一個指標，筆者認為，上半年交易量勢必會首先出現(xiàn)下滑，從三季度開始，個案開始出現(xiàn)下跌，整體市場會出現(xiàn)降價的趨勢，價格的指標發(fā)生變化。 　　因此，對于房企來講，總體上，2017年上半年應(yīng)未雨綢繆提前跑量，爭取更多的策略調(diào)整“窗口期”，防止下半年市場突變導(dǎo)致企業(yè)資金面遇到問題。 　　到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價換量”的策略保證銷售業(yè)績的完成，同時，因為市場低迷期地價相對合理，房企可以進行拿地布局“換倉”，調(diào)整市場布局和城市布局，爭取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭取2018年之后下一輪市場上行周期的發(fā)展機會。 　　五、全面實行存量住房交易資金監(jiān)管制度。在已試點基礎(chǔ)上，制定存量住房交易資金監(jiān)管辦法，全面實行二手存量住房交易資金監(jiān)管。規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為，嚴禁從事首付貸、過橋貸、違規(guī)房抵貸及自我融資、自我擔保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。 　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)亂象主要表現(xiàn)在三個方面，一是房地產(chǎn)中介服務(wù)存在各式各樣的違規(guī)行為; 　　二是房地產(chǎn)中介市場缺乏行業(yè)監(jiān)管;三是法律制度不夠完善，并且執(zhí)行不到位;四是房地產(chǎn)交易雙方自我保護意識不到位。 　　因此，需要建議一個第三方的監(jiān)管平臺，在第三方監(jiān)管平臺上，二手中介公司機構(gòu)在這個平臺上登記并統(tǒng)一驗證，抓住源頭，實時監(jiān)管公司的日常交易行為，保證經(jīng)紀行業(yè)交易的合法性、規(guī)范性。 　　同時，平臺也對經(jīng)紀人員實名驗證，動態(tài)監(jiān)控，以此來監(jiān)管經(jīng)紀人交易活動，對其交易行為進行合法性、合規(guī)性審查，對違規(guī)運作者予以曝光和執(zhí)照暫停，使房地產(chǎn)交易全程公開化、透明化。 　　從本次“滬六條”關(guān)注的重點內(nèi)容來看，“滬六條”提出：嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。 　　對各類非正規(guī)金融機構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開展專項整治。本項措施是對“滬九條”措施的進一步強化和回應(yīng)。 　　筆者認為，未來可能會從幾個方面嚴禁“首付貸”的現(xiàn)象發(fā)生：一是加強對放貸機構(gòu)的資金來源審查，如果是P2P資金(吸取個人投資資金而不是機構(gòu)資金)來源的，這些肯定會嚴查，甚至馬上終止; 　　二是，對放貸主體進行資格限制，如果沒有消費貸款的牌照不允許放貸;三是，對于購房者這塊，也會進行貸前承諾，承諾不使用首付貸，否則今后貸款信用可能會受到影響，可能因此而影響到自己的衣食住行; 　　4、對現(xiàn)行中介行業(yè)、房地產(chǎn)公司進行抽查，發(fā)現(xiàn)一個停止一個、處罰一個，不管規(guī)范金融市場，防止首付貸等行為影響金融系統(tǒng)正常運營。 　　六、加強政策解讀和宣傳 　　加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測、分析和研判，定期發(fā)布統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場信息。正確解讀房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施和調(diào)控政策，及時澄清不實消息，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)理性消費。對編造謠言、散布不實信息、擾亂市場秩序等行為，加大查處力度，依法依規(guī)予以嚴肅處理。 　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，本項措施主要是引導(dǎo)輿論，引導(dǎo)市場預(yù)期，規(guī)范市場輿論環(huán)境。