本文目錄一覽：

• 1、央企信托買主動管理項目還是城投債
• 2、房產信托叫停背后:連續(xù)13個月位居集合信托之首
• 3、江蘇政信信托項目敢不敢買
• 4、為啥有的信托產品屬地不能買

央企信托買主動管理項目還是城投債

城投債。

一般情況下的主動管理型信托計劃，都是分散投資，并非投資到一個項目當中。分散了風險，但同時加大了投資和管理的難度。

城投債是企業(yè)債，是用于城市基礎設施建設的。城投債，又稱“準市政債”，是地方投融資平臺作為發(fā)行主體，公開發(fā)行企業(yè)債和中期票據，其主業(yè)多為地方基礎設施建設或公益性項目。

房產信托叫停背后:連續(xù)13個月位居集合信托之首

房地產信托規(guī)模壓縮已是必然。7月11日下午央企信托-273號江蘇泰興政信集合信托，市場消息稱央企信托-273號江蘇泰興政信集合信托，光大信托發(fā)布緊急通知，截至當日（7月11日）12點，暫停所有房地產類項目募集（包括直銷和代銷），12點后已募集的此類項目全部退款。

隨后，多個信托業(yè)務微信群和部分自媒體報道均放出消息稱，目前暫停房地產類信托項目的并不僅僅是光大信托，國投泰康信托也暫停了此類項目。記者第一時間聯(lián)系了光大信托和國投泰康的相關負責人，兩家信托公司均回應稱“消息不實”。

傳言背后，房地產信托融資已成為監(jiān)管部門重要盯防對象。

據記者不完全統(tǒng)計，2019年以來，監(jiān)管部門高層人士在公開場合至少5次提及房地產金融風險。6月13日，銀保監(jiān)會主席郭樹清更是在陸家嘴論壇上直指，“必須正視一些地方房地產金融化的問題”，“房地產企業(yè)融資過度，主張投資投機行為”。此番言論被市場看作是對房地產融資端監(jiān)管的吹風，針對房地產行業(yè)的調控政策從銷售端逐步走向融資端。

地產信托業(yè)務何去何從，恐將成為業(yè)內近期熱點話題。

控總量，減增量

針對文章開頭提及的市場傳言，記者問詢了不同區(qū)域的多家信托機構。

光大信托方面回應稱，公司確實有相關通知。不過，“全面暫停房地產類項目募資”不屬實，按監(jiān)管要求，公司對房地產項目進行余額管控，優(yōu)化結構，平滑合作。此外，對于業(yè)內傳聞“因風險較大而被暫停業(yè)務”的說法，光大信托一位高層人士進一步回應表示央企信托-273號江蘇泰興政信集合信托：“肯定不是風險問題，公司的風險管控一直很好?！?/p>

國投泰康信托相關負責人則回應稱，“關于房地產業(yè)務，目前正進行余額管控，業(yè)務仍在正常開展?！薄耙罂刂瓶偭?，公司今年新增不得超過去年末房地產業(yè)務總量余額的4%?！睎|北地區(qū)某信托公司的一位人士表示，“目前已經超了，相當于不讓開展新的地產業(yè)務了，影響挺大的。”

“我們公司正在主動控制總量規(guī)模，但是沒有被叫停業(yè)務?！痹诖翱谥笇麊蝺鹊哪承磐泄究偨浝韺τ浾弑硎荆饨鐚@件事有點過度解讀。目前主要是對房地產信托業(yè)務總量進行管控，在規(guī)模之內的新增部分都正常進行。

西南地區(qū)某信托公司的房地產信托業(yè)務負責人告訴記者，“公司此前在收到窗口指導后做了一些工作：一是梳理了規(guī)模；二是暫定銀行代銷和通道類房地產信托業(yè)務；三是要求通道類業(yè)務提前結束；四是不做恒大和碧桂園。”

一位北京地區(qū)的信托業(yè)內人士表示，監(jiān)管對地產類業(yè)務并非一刀切，符合監(jiān)管政策的不會受到影響?！氨热鐒傂栀彿课部铑悺⒆》勘Ｕ项悺⒊鞘懈骂惻f改項目等，仍然正常開展?！?/p>

據了解，北京轄內房地產信托業(yè)務事前報告僅接受符合“432”條件且交易結構為貸款模式的業(yè)務報告。北京銀保監(jiān)局對房地產信托業(yè)務事前報告逐筆進行事前審核，對于因合規(guī)原因被退回事前報告的項目，將嚴肅追究合規(guī)審查責任。

監(jiān)管政策“接力賽”

房地產信托融資收緊早有信號。

今年5月17日，銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作的通知》（以下簡稱“23號文”）。

23號文向信托公司重申房地產信托融資亂象整治，強調不得向四證不全、開發(fā)商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

同時，銀保監(jiān)會嚴禁表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產市場。

此后，5月31日，有媒體曝出多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務名單，監(jiān)管部門將收緊部分房企的債券及ABS融資渠道。

隨后，7月4日，銀保監(jiān)會開始對部分信托公司窗口指導。

據了解，各家信托公司收到的監(jiān)管要求不盡相同。比如：房地產信托規(guī)模不能超過2019年6月30日的規(guī)模；已備案項目不影響發(fā)行及成立，但未備案項目一律暫停；符合“432”通道類業(yè)務、地產公司并購類業(yè)務均受到窗口指導影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響；等等。

7月6日，銀保監(jiān)會相關負責人表示，為加強房地產信托領域風險防控，針對近期部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務增速，提高風險管控水平。

7月10日，有媒體報道稱：“監(jiān)管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’，要求控制房地產貸款額度，對各家銀行的具體要求各不相同?！?/p>

除了政策出臺、監(jiān)管約談、高層“喊話”之外，監(jiān)管機構對房地產信托的嚴監(jiān)管還體現在罰單上。今年以來，多地銀保監(jiān)局對信托公司在房地產領域的違規(guī)行為開出罰單，處罰事由主要包括“違規(guī)開展房地產業(yè)務”“違規(guī)發(fā)放房地產自營貸款”“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產貸款”“開展房地產信托業(yè)務不審慎”等。

誰在快跑狂飆？

業(yè)內人士表示，此輪監(jiān)管的背景，在于今年房地產信托業(yè)務的狂飆。

普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信托產品共計發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達到4531.94億元。

據普益標準、用益信托等研究機構發(fā)布的信托報告，2018年6月至今，房地產信托的月度成立規(guī)模已連續(xù)13個月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱業(yè)務。此外，近年來房地產信托余額增速較快，房地產投向占比從2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。

記者梳理相關研究報告了解到，今年以來，房地產信托在3月份達到募集規(guī)模的巔峰，4月～6月的募集規(guī)模有所起伏，但是月募集規(guī)模均在600億元以上。

根據銀保監(jiān)會公布的數據，截至2019年5月末，房地產信托資產余額3.15萬億元，占全部信托資產余額的14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

銀保監(jiān)會有關部門負責人日前表示：“部分信托公司房地產信托業(yè)務增長較快，部分房地產信托業(yè)務存在一定合規(guī)問題和風險隱患，需要引起高度重視。”

據媒體報道，此次監(jiān)管約談的公司包括江蘇省國際信托、萬向信托、興業(yè)信托、交銀國際信托、五礦信托、百瑞信托等。

有業(yè)內人士對記者表示：“被窗口指導的是房地產業(yè)務規(guī)模比較大或者比較激進的信托公司，目前業(yè)內有傳言10家信托公司被窗口指導，實際上可能遠不止10家?！?/p>

對于信托公司為何對房地產業(yè)務難以割舍的話題，有業(yè)內人士認為，信托公司的房地產業(yè)務收費遠高于其他業(yè)務。據前述信托公司房地產業(yè)務負責人透露：“目前業(yè)內的信托費率大致情況是，通道業(yè)務的年化大概是千分之一到千分之三；政信類項目是1.5%～2.5%；地產類項目則是2%～3%。”

江蘇政信信托項目敢不敢買

政信信托可以投，因為這個行業(yè)暫時沒有系統(tǒng)性風險。只是不能像之前那么簡單粗暴地投，因為不排除區(qū)域 的可能性。

城投信仰其實已經被打破了，這幾年，城投公司信托計劃 、公開債技術性 、私募債 、定融產品 已經屢見不鮮，但是沒有出現一筆公開債實質性 ，還不至于整個行業(yè)信仰破滅，崩塌。行業(yè)不存在系統(tǒng)性風險，但是會存在區(qū)域 的可能性。整個行業(yè)不存在系統(tǒng)性風險的邏輯是城投背后是地方政府，地方政府背后則是中央政府。不管是中央還是地方都把防范金融系統(tǒng)性風險放在首位，只要防范系統(tǒng)性風險還是攻堅戰(zhàn)的目標，就有城投剛兌的基礎。因為如果有一家城投公開債實質性 ，則會形成多米諾骨牌效應，引發(fā)系統(tǒng)性恐慌。但是如果單個城投的 不會引發(fā)系統(tǒng)性恐慌？那就另當別說，地方政府、城投也分三六九等，一些地方在中國的系統(tǒng)重要性一般、城投在當地的發(fā)展中地位一般，其 對地方政府尤其是中央政府的沖擊不大，則會存在 的可能性。這個可以通過信托公司對政信項目的準入區(qū)域來觀察，一般情況下，東三省、內蒙古、新疆、甘肅、寧夏、西藏、云貴不在信托公司的準入名單。

拓展資料：

對于地方政府融資平臺，推崇的基本理念是：不迷信、不輕信、不拋棄、不放棄。具體如下：

1、目前信托主要方向就是政府類+地產類，目前地產調控趨緊，政府類是剩下的不多選擇之一。

2、個人看法，政信類項目需要謹慎，近期政府類項目 的越來越多了，這個大類可以作為選擇區(qū)域，但是具體投哪個項目，一定要看具體的項目。

3、區(qū)：死活不能買的，貴州全區(qū)域、青海全區(qū)域、東北地區(qū)最好也規(guī)避、經濟倒數的地區(qū)盡量避免、四川及其他區(qū)域的偏遠縣城。

4、可以選擇的區(qū)域：最佳區(qū)域，江蘇和浙江境內；其次，山東和成都及其他地級市平臺。盡量選擇前50強的縣城和區(qū)域。

5、細節(jié)：地方的GDP、一般公共預算收入、債務率、債務結構...太多了，不一一列舉了。

6、關于信托公司：特別垃圾的信托公司盡量也回避。

為啥有的信托產品屬地不能買

近日，有投資人反映，某央企信托發(fā)行的兩款政信產品，一個禁止當地人打款，一個禁止在當地宣傳，非常怪異！

對于這個事情，有幾點需要注意：

第一，現在很多政信信托產品銷售均要求一定比例的屬地化發(fā)行，主要是屬地化發(fā)行會獲得當地政府一定的支持，比如號召本地公職人員購買，或是將募集場所放到地方政府辦公大廳等，增強信心。

第二，屬地化發(fā)行能更加深度綁定當地政府平臺，畢竟投資人都是當地的老百姓，俗話說“肥水不流外人田”，如果產品沒有問題的話，為什么要禁止屬地投資人打款呢？

第三，從信托公司角度來說，肯定更傾向于屬地發(fā)行，不過這兩個產品都是由第三方代銷的，層層分包，層層轉發(fā)，理顧給的說法是當地有獨家銷售，存在競爭，所以他們才有這個要求，這個說法，你們相信嗎？