玉溪文旅債權(quán)1號(hào)

首次市場(chǎng)融資！純正地級(jí)市本級(jí)平臺(tái)直融+玉溪市國(guó)資委全資控股平臺(tái)+打款次日計(jì)息！

【玉溪旅游文化體育投資債權(quán)1號(hào)政府債定融】

【基本要素】:2500萬(wàn)元，12個(gè)月，半年度付息；

預(yù)期收益率：10萬(wàn)-50萬(wàn)-100萬(wàn)，8.6％-8.8％-9.0%；

【應(yīng)收賬款質(zhì)押】:融資方持有的價(jià)值5498萬(wàn)元的應(yīng)收賬款質(zhì)押；

【融資方】:玉溪旅xx投資有限責(zé)任公司，是玉溪市國(guó)資委控股公司，注冊(cè)資本3億元。公司旗下新平磨盤(pán)山櫻花莊園、玉溪中玉酒店、西雙版納中玉酒店、北海中玉酒店、昆明中玉酒店等。

【擔(dān)保方】:玉溪xxx團(tuán)有限公司，隸屬于玉溪市人民政府國(guó)資委，由原玉溪市旅游集團(tuán)和玉溪市大健康投資集團(tuán)合并整合而成，主要從事旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃，醫(yī)療健康，體育健康，旅游健康服務(wù)等產(chǎn)業(yè)投資和開(kāi)發(fā)，是玉溪市重要的國(guó)有投融資平臺(tái)。

【區(qū)域】:玉溪市，國(guó)歌譜曲者聶耳的故鄉(xiāng)，是省內(nèi)第三大地級(jí)市（省會(huì)除外），2021年全市GDP為2352.3億元，一般公共預(yù)算收入143.8億元。

其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推薦：
【殺毒軟件哪個(gè)好,十大常用的殺毒軟件一覽】
　　電腦對(duì)于現(xiàn)代人來(lái)說(shuō)是非常熟悉和普遍了，不管是辦公還是家用都給人們帶來(lái)了很多方便，而對(duì)于非專(zhuān)業(yè)的用戶來(lái)說(shuō)，為了保護(hù)電腦的安全都會(huì)選擇裝殺毒軟件，而殺毒軟件哪個(gè)好呢？一起來(lái)看看常用的十大殺毒軟件。 　　360殺毒。一款由360公司推出的功能強(qiáng)、效果好、深受用戶歡迎的安全殺毒軟件，包括木馬查殺、清除插件、修復(fù)漏洞、電腦體檢、清理垃圾等等諸多功能，全國(guó)有數(shù)億的用戶在使用360殺毒軟件。 　　金山毒霸。國(guó)內(nèi)的反病毒軟件，從1999年發(fā)布最初版本到2018年是由金山軟件開(kāi)發(fā)和發(fā)行，2018年11月金山軟件旗下的安全部門(mén)和可牛合并后有新的公司金山網(wǎng)絡(luò)全權(quán)管理。融合了啟發(fā)式搜索、代碼分析、虛擬機(jī)查毒等技術(shù)，成熟可靠的反病毒技術(shù)，豐富的經(jīng)驗(yàn)使其在查殺病毒種類(lèi)、查殺速度、未知病毒預(yù)防等方面都處于國(guó)際領(lǐng)先水平。 　　騰訊電腦管家。是由騰訊公司推出的一款免費(fèi)安全管理軟件，擁有云查殺木馬、系統(tǒng)加速、漏洞修復(fù)、網(wǎng)絡(luò)加速、桌面整理等等功能，首創(chuàng)“管理+殺毒”產(chǎn)品模式，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)安全產(chǎn)品提供商，在打擊釣魚(yú)網(wǎng)站和盜號(hào)方便尤為出色。 　　卡巴斯基。世界最尖端的殺毒軟件之一，總部在俄羅斯首都莫斯科，國(guó)際著名的信息安全領(lǐng)導(dǎo)廠商，一直致力于發(fā)現(xiàn)、分析和清除所有IT威脅，積累了關(guān)于惡意軟件和如何對(duì)其進(jìn)行處理的豐富經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。 　　諾頓。由賽門(mén)鐵克公司針對(duì)個(gè)人用戶推出的信息安全產(chǎn)品，始于1982年美國(guó)，世界十大殺毒軟件，除了原有的反病毒功能外，還有反間諜等網(wǎng)絡(luò)安全風(fēng)險(xiǎn)的功能。 　　瑞星。誕生于1991年，中國(guó)最早的幾個(gè)計(jì)算機(jī)反病毒軟件，以研究、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)以及銷(xiāo)售計(jì)算機(jī)反病毒產(chǎn)品、網(wǎng)絡(luò)安全產(chǎn)品和反“黑客”防治產(chǎn)品為主，擁有全部自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和多項(xiàng)專(zhuān)利技術(shù)。 　　Avira。由德國(guó)Avira公司開(kāi)發(fā)的殺毒軟件，人稱(chēng)“小紅傘”，除了商用版之外，還有免費(fèi)的個(gè)人版，用戶超過(guò)7千萬(wàn)，在系統(tǒng)掃描、即使防護(hù)、自動(dòng)更新等方面的表現(xiàn)不輸知名的付費(fèi)殺毒軟件，甚至比一些商業(yè)殺毒軟件還要高。360安全衛(wèi)士、騰訊電腦管家等知名殺毒軟件都是使用小紅傘的殺毒引擎。 　　邁克菲。1989年始創(chuàng)于美國(guó)，英特爾旗下的提供網(wǎng)絡(luò)安全的解決方案、服務(wù)防范惡意軟件和新出現(xiàn)的網(wǎng)絡(luò)威脅的高新技術(shù)企業(yè)，全球最大的專(zhuān)注于安全技術(shù)的公司。 　　ESETNOD32。世界十大殺毒軟件，ESET公司始建于1992年，是一家全球性的安全防范軟件公司，其旗艦產(chǎn)品NOD32能針對(duì)已知以及未知的病毒、間諜軟件以及其它對(duì)用戶系統(tǒng)帶來(lái)威脅的程序進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。 　　MSE微軟。一款由微軟公司開(kāi)發(fā)的免費(fèi)防病毒軟甲，始創(chuàng)于1975年，該軟件為正版的Windows系統(tǒng)提供保護(hù)，使其免受病毒、間諜軟件、rootkit和木馬的侵害。 　　以上就是關(guān)于殺毒軟件哪個(gè)好的全部?jī)?nèi)容，希望能對(duì)你有所幫助，對(duì)于全幣種信用卡哪個(gè)好感興趣的可以點(diǎn)擊閱覽。

2017房?jī)r(jià)走勢(shì)最新預(yù)測(cè) 明年房?jī)r(jià)將迎大變局？
　　【摘要】隨著近期樓市調(diào)控的升級(jí)，各地樓市收效顯著。那么，在樓市限購(gòu)的情況下，中國(guó)樓市未來(lái)到底還會(huì)何去何從呢？2017房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？2017房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？有專(zhuān)家分析稱(chēng)，2017樓市或?qū)⒗鋮s，會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。那么，具體到底如何呢？下面，就跟隨銀行信息港財(cái)經(jīng)小編一起來(lái)看看專(zhuān)家是如何解讀2017樓市的吧~~~ 　　導(dǎo)讀： 　　房?jī)r(jià)“泡沫” ：2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒓斜l(fā) 　　中國(guó)樓市將在2017年上半年開(kāi)始冷卻 2018年出現(xiàn)嚴(yán)重調(diào)整 　　樓市三年周期應(yīng)驗(yàn) 2017年會(huì)量?jī)r(jià)齊跌? 　　海通證券：本輪樓市調(diào)控或致17年地產(chǎn)銷(xiāo)量增速轉(zhuǎn)負(fù) 　　張宏偉：“滬六條”樓市變局或?qū)⒃?017年 　　房?jī)r(jià)“泡沫” ：2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒓斜l(fā) 　　資產(chǎn)泡沫在堆積，而銀行涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款也還在快速增長(zhǎng)。一方面，房貸業(yè)務(wù)幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對(duì)主力;另一方面，在相對(duì)謹(jǐn)慎的前提下，銀行對(duì)品牌房企布局在一二線城市的住宅項(xiàng)目仍頻頻輸血。 　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年市場(chǎng)的火爆掩蓋了部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但房?jī)r(jià)“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)與高企的個(gè)人按揭杠桿風(fēng)險(xiǎn)正逐步累積，樓市一旦調(diào)整，可能帶來(lái)不小的金融風(fēng)險(xiǎn)。如不及時(shí)化解，預(yù)計(jì)此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)有可能在2017年集中爆發(fā)。 　　鼎力 房貸成銀行主力貸款板塊 　　從已披露的上市銀行的中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸業(yè)務(wù)幾乎已成為各家銀行貸款業(yè)務(wù)的絕對(duì)主力。數(shù)據(jù)顯示，18家上市銀行截至今年上半年末的個(gè)人住房按揭貸款余額合計(jì)為14.12萬(wàn)億元，較去年底的漲幅接近20%。 　　數(shù)據(jù)顯示，建設(shè)銀行上半年新增個(gè)人住房按揭貸款4078億元，較去年末增長(zhǎng)14.7%，新增房貸占新增個(gè)貸的比例為97%。建行董事長(zhǎng)王洪章表示，下半年還會(huì)大力發(fā)展個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，并加快住房公積金貸款的發(fā)展。 　　中信銀行數(shù)據(jù)顯示，上半年住房按揭貸款較去年末的增速達(dá)到29.4%。中信銀行董秘王康在發(fā)布會(huì)上回答《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者提問(wèn)時(shí)表示，中信銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)是“優(yōu)先支持、優(yōu)先發(fā)展”，但也有一定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)確保風(fēng)險(xiǎn)可控?！拔覀円灿邪酌麊危瑑?yōu)先選擇一些價(jià)位比較合理的、配套良好的樓盤(pán);資質(zhì)評(píng)級(jí)較高的開(kāi)發(fā)商樓盤(pán);一線城市、價(jià)格比較穩(wěn)定的樓盤(pán)?！蓖蹩嫡f(shuō)。 　　興業(yè)銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當(dāng)中，有55.3%來(lái)自于新增個(gè)人房貸?！跋掳肽昱d業(yè)銀行將繼續(xù)大力發(fā)展資本占用低、資產(chǎn)質(zhì)量比較穩(wěn)定的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)?！迸d業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理鄒積敏表示。 　　實(shí)際上，不少銀行都在通過(guò)打低價(jià)牌來(lái)加大對(duì)房貸市場(chǎng)布局力度。以天津?yàn)槔壳疤峁┓抠J業(yè)務(wù)的16家銀行全部提供優(yōu)惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.11%。 　　房貸業(yè)務(wù)成為銀行信貸板塊中的“香餑餑”是有其內(nèi)在原因的。交通銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官楊東平表示，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的某些領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)困難。與過(guò)去相比，高貨幣投放、高投資、高拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式可能難以為繼。因此，相比于某些銀行熱衷的公共設(shè)施和政策項(xiàng)目，交行更看好個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)?！皬牡盅郝蕘?lái)分析，再綜合交行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的判斷，我們覺(jué)得這一塊業(yè)務(wù)仍然是比較安全的?！睏顤|平說(shuō)。 　　分化 銀行源源不斷輸血大房企 　　與銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)幾乎全力投入形成對(duì)比的是，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的對(duì)公貸款增速則較為平緩。從數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2016年6月末，18家上市銀行對(duì)公業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額合計(jì)4.41萬(wàn)億元，較2015年年底的4.29萬(wàn)億元增長(zhǎng)僅為2.8%。 　　不過(guò)，這并非意味著銀行對(duì)房企的徹底“冷落”。實(shí)際上，銀行對(duì)不同的開(kāi)發(fā)商態(tài)度分化明顯。對(duì)于一些知名房企，其從銀行獲得的資金有增無(wú)減。廣發(fā)證券報(bào)告顯示，2016年1至7月，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)上市房企共發(fā)生銀行貸款227筆，合計(jì)貸款總規(guī)模1562.94億元，與2015年同期相比上升138%。而從銀行授信方面，7月共有11家上市品牌房企獲得銀行授信，涉及額度263.9億元，環(huán)比上升568.1%，為16年以來(lái)最高水平。 　　但是對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的房企，銀行則表現(xiàn)得比較謹(jǐn)慎。一位股份制銀行某支行對(duì)公業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表示，“銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商主體會(huì)有所選擇，另外，對(duì)項(xiàng)目也會(huì)有所選擇，一般住宅項(xiàng)目、棚改項(xiàng)目會(huì)介入，但是商業(yè)項(xiàng)目、商改住項(xiàng)目就會(huì)很謹(jǐn)慎?！? 　　一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)級(jí)公司人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“如果一個(gè)房企的主要庫(kù)存在一二線城市，那么其現(xiàn)金流應(yīng)該不會(huì)太差，而且最差也可以靠賣(mài)地來(lái)?yè)沃，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行，與一些制造業(yè)比起來(lái)，房企的盈利前景還是要好一些，因此，重點(diǎn)布局在一二線城市的大開(kāi)發(fā)商從銀行融資并不會(huì)太困難。” 　　值得注意的是，除了表外貸款，銀行表外資金還有相當(dāng)一部分流入了房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)媒體援引中債登的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至去年末，銀行理財(cái)投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)15.88萬(wàn)億元，其中投向房地產(chǎn)的占比為9.68%，即余額為1.54萬(wàn)億元。如此算來(lái)，今年上半年銀行理財(cái)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)新增了5500億元。 　　警惕 樓市調(diào)整或催生業(yè)界風(fēng)險(xiǎn) 　　從目前的情況來(lái)看，由于近一年尤其是今年上半年市場(chǎng)非?；鸨?，包括銀行資金的大量資金仍在通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)行業(yè)，短期內(nèi)房企資金鏈仍有支撐。但有業(yè)內(nèi)人士警示，在2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有可能將集中爆發(fā)，尤其值得注意的是，一些一二線城市可能也難以幸免。 　　上述業(yè)內(nèi)人士表示，近年來(lái)，房企回歸一二線重點(diǎn)城市趨勢(shì)明顯，這也是一二線房?jī)r(jià)只升不降的主要原因，但隨著項(xiàng)目的深度開(kāi)發(fā)、資金的收緊以及預(yù)期的改變，一二線城市也難以逃脫價(jià)格下行趨勢(shì)，“這就如同20年前的日本東京，所有人都認(rèn)為土地寸土寸金，不可能跌價(jià)，但事實(shí)上，東京的房?jī)r(jià)最終迎來(lái)了近半的跌幅?！彼f(shuō)。 　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的地塊合計(jì)有59宗，合計(jì)土地出讓金為1919.38億元。這意味著，如果按照目前市場(chǎng)正常的銷(xiāo)售利潤(rùn)計(jì)算，這部分地王的總貨值預(yù)期將在3800億元，而截至7月底，北京整體樓盤(pán)的銷(xiāo)售額僅為224億元。這里面醞釀著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 　　中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。 　　在房?jī)r(jià)“泡沫”的同時(shí)，個(gè)人按揭貸款的高企也意味著個(gè)人杠桿的風(fēng)險(xiǎn)正在累積。海通證券分析師姜超表示，目前中國(guó)居民購(gòu)房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右?！?月國(guó)內(nèi)人民幣貸款增量達(dá)4636億元，其中代表居民房貸的居民中長(zhǎng)期貸款增量高達(dá)4773億元，占信貸總額的比重已經(jīng)超過(guò)100%。”他表示，如果房貸增速維持目前25%至30%的水平，那么房貸收入比將在明年或后年達(dá)到美國(guó)、日本目前的水平，并在2020年達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。 　　招商銀行副行長(zhǎng)對(duì)劉建軍此前表示，“房貸個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)是不大的，中國(guó)銀行業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)，那就是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！? 　　廣發(fā)證券分析師樂(lè)加棟表示，整體來(lái)看，2016年以來(lái)房企融資渠道依舊多元化，且資金成本處于歷史相對(duì)低位，加上熱點(diǎn)城市庫(kù)存明顯下行催生補(bǔ)庫(kù)存的融資需求，房企整體融資活動(dòng)活躍，并且融資結(jié)構(gòu)仍然以低成本的公司債為主。但是，隨著7月中央會(huì)議首次提出抑制資產(chǎn)泡沫，目前部分銀行已經(jīng)收緊開(kāi)發(fā)貸，縮短開(kāi)發(fā)貸周期，同時(shí)證監(jiān)會(huì)再次規(guī)范房企再融資資金不得用于拿地、補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款。結(jié)合土地市場(chǎng)“地王”頻出現(xiàn)象，未來(lái)不排除監(jiān)管層對(duì)房企資金渠道進(jìn)行管控的可能性。 　　中國(guó)樓市將在2017年上半年開(kāi)始冷卻 2018年出現(xiàn)嚴(yán)重調(diào)整 　　9月29日，眼下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆異常讓投資者既歡喜又憂慮，尤其房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)擠壓的壓力，以及對(duì)地產(chǎn)泡沫破滅本身的擔(dān)憂，更是讓投資者焦灼。 　　德銀對(duì)中國(guó)10個(gè)城市252宗土地拍賣(mài)進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)這些城市的房?jī)r(jià)同比上漲了23%。 　　土地拍賣(mài)溢價(jià)攀升表明“對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的非常高的預(yù)期”，期待政府在今年第四季采取措施遏制房地產(chǎn)泡沫。 　　德銀認(rèn)為根據(jù)房地產(chǎn)周期，中國(guó)樓市將在2017年上半年冷卻;政府將在2017第二季再次放松貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)政策。預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在2018年面臨“嚴(yán)重調(diào)整”。 　　那么地產(chǎn)泡沫一旦破滅，哪些行業(yè)會(huì)最受影響呢?海通最新報(bào)告顯示，根據(jù)國(guó)際先例，日本地產(chǎn)泡沫破滅后，日本住宅投資增速在92年降至-4.5%，美國(guó)在09年降至-24%左右。私人部門(mén)其他投資也很快受到影響，日本、美國(guó)的企業(yè)設(shè)備投資增速分別從泡沫頂峰時(shí)的16%和10%降至-10%和-22%的低點(diǎn)。 　　分行業(yè)看，地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)投資下跌嚴(yán)重，而非耐用品及服務(wù)行業(yè)的投資如食品、教育、醫(yī)療等影響相對(duì)較輕。 　　消費(fèi)減少，類(lèi)型分化。90-91年日韓地產(chǎn)泡沫先后破滅，帶來(lái)了消費(fèi)增速的跳水，分別由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%。 　　但從影響程度看，耐用品消費(fèi)大于非耐用品，商品消費(fèi)受影響大于服務(wù)。就業(yè)低迷，經(jīng)濟(jì)通縮。地產(chǎn)泡沫破滅后，失業(yè)率飆升，但非周期[0.20%]性行業(yè)狀況好于周期行業(yè)。居民、企業(yè)預(yù)期悲觀，通縮成為后泡沫時(shí)期經(jīng)濟(jì)繞不開(kāi)的特征。 　　樓市三年周期應(yīng)驗(yàn) 2017年會(huì)量?jī)r(jià)齊跌? 　　9月30日起，已經(jīng)有9個(gè)城市相繼出臺(tái)了限購(gòu)政策，它們分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、無(wú)錫、濟(jì)南、武漢、合肥等。 　　10月2日上午，武漢也公布了最新的限購(gòu)政策，本地人限三套房，外地人限兩套房。不過(guò)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)選的倒是不錯(cuò)，趕在國(guó)慶，大家都跑出去了，民政局放假了。限購(gòu)不至于導(dǎo)致民眾突擊購(gòu)房，確保了當(dāng)?shù)貥鞘械钠椒€(wěn)。 　　多數(shù)城市主要措施給假離婚留出了操作空間，十一過(guò)后，各地民政局是否會(huì)出現(xiàn)一波離婚潮要看民眾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期是否被扭轉(zhuǎn)，畢竟本輪多城市聯(lián)合限購(gòu)，試圖改變民眾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的意圖十分明顯。不過(guò)在筆者看來(lái)，本輪限購(gòu)很重要的一個(gè)目的是給各城市降溫，所謂降溫，是指房?jī)r(jià)要慢點(diǎn)漲。 　　慢點(diǎn)漲有兩個(gè)好處，其一，剛需或許還能看到買(mǎi)房的希望，畢竟現(xiàn)在首套房首付比例基本沒(méi)有變化;其二，投資需求還有逐利空間，但在全面限購(gòu)的情況下，利潤(rùn)空間有可能在未來(lái)被大幅壓縮，好處是投資需求趨于穩(wěn)定，且不至于大幅杠桿入市和迅速撤離樓市。 　　三年的小周期再次應(yīng)驗(yàn) 　　上兩輪房地產(chǎn)小周期分別在2011年，2014年達(dá)到頂峰，此輪限購(gòu)后，房?jī)r(jià)有望在2017年達(dá)到頂點(diǎn)。分析人士認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)在今年第四季度正式啟動(dòng)，市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在2017年正式出現(xiàn)，到時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)階段性的“量?jī)r(jià)齊跌”。但專(zhuān)家同時(shí)也認(rèn)為，此次調(diào)控并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，市場(chǎng)真正的的拐點(diǎn)仍然看不到。唯一可以肯定的是，市場(chǎng)已經(jīng)有去庫(kù)存之處的全面寬松轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲囊虻刂埔恕? 　　能否借助三年小周期來(lái)扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的被動(dòng)局面，十分重要。 　　分城施策進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期? 　　“分城施策”最早在2015年兩會(huì)上由總理提出，原話是這樣的： 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的規(guī)律，中國(guó)國(guó)土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。 　　隨后啟動(dòng)的去庫(kù)存，圍繞了降準(zhǔn)降息和分城施策兩條線了。全面寬松，各城市根據(jù)現(xiàn)有庫(kù)存量制定適合本城市的去庫(kù)存政策。 　　但從執(zhí)行效果來(lái)看，各地去庫(kù)存出現(xiàn)了明顯的問(wèn)題，熱門(mén)城市沒(méi)有根據(jù)庫(kù)存量出臺(tái)相應(yīng)穩(wěn)樓市政策，而去庫(kù)存高企的城市則沒(méi)有拿出應(yīng)有的誠(chéng)意，特別是在貨幣化安置和農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房方面。 　　此次一線城市和強(qiáng)二線城市重啟限購(gòu)，使得分城施策真正得以生效，畢竟資金和人氣集中在這些城市，穩(wěn)定供需和房?jī)r(jià)十分重要。專(zhuān)家預(yù)期，為了防止資金在各城市之間非理性流動(dòng)，會(huì)有更多城市加入限購(gòu)陣營(yíng)。 　　接下來(lái)關(guān)注的是，尚未真正啟動(dòng)去庫(kù)存的三四線城市是否會(huì)有更具誘惑力的政策出臺(tái)，畢竟農(nóng)民進(jìn)城需求仍然存在，但首付和信貸壓力并沒(méi)有減輕。 　　海通證券：本輪樓市調(diào)控或致17年地產(chǎn)銷(xiāo)量增速轉(zhuǎn)負(fù) 　　房?jī)r(jià)大幅飆漲，調(diào)控密集出臺(tái)。 　　風(fēng)聲鶴唳：20城出臺(tái)樓市調(diào)控政策。9月底至國(guó)慶黃金周期間，21個(gè)城市相繼推出地產(chǎn)新政。不僅限購(gòu)、限貸，部分城市還就房地產(chǎn)資金來(lái)源、商品房預(yù)售許可、限購(gòu)限貸范圍等問(wèn)題做了嚴(yán)格規(guī)定。調(diào)控城市的地產(chǎn)銷(xiāo)量占全國(guó)比重超過(guò)了40%，政策力度較大。 　　事出有因：上半年房?jī)r(jià)飆漲，房貸激增。限購(gòu)政策源于上半年樓市“陷入瘋狂”。價(jià)格方面，房?jī)r(jià)增幅迭創(chuàng)新高，并由一線向二三線擴(kuò)散。銷(xiāo)量方面，地產(chǎn)銷(xiāo)量、銷(xiāo)售額同比遠(yuǎn)高于去年，而居民新增購(gòu)房杠桿率飆升至50%，與美國(guó)07年相當(dāng)，樓市火熱的背后是風(fēng)險(xiǎn)的積聚。 　　調(diào)控力度不輸上輪，拖累地產(chǎn)銷(xiāo)售投資。 　　前世今生：三輪調(diào)控兩輪松綁驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)周期。回顧歷史，05年以來(lái)我國(guó)共經(jīng)歷了三次大規(guī)模的房地產(chǎn)調(diào)控和兩次松綁，樓市調(diào)控和配套貨幣政策共同驅(qū)動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)。 　　似曾相識(shí)：本輪限購(gòu)與10-13年限購(gòu)極其相似。從量、價(jià)基本面來(lái)看，本輪樓市調(diào)控出臺(tái)的背景與10-13年調(diào)控十分相似。而回顧上一輪調(diào)控，共經(jīng)歷三個(gè)階段：1)10年4月“國(guó)十條”出臺(tái)，同時(shí)房貸利率上行;2)10年底部分城市限購(gòu)啟動(dòng);3)11年“國(guó)八條”出臺(tái)，限購(gòu)全面鋪開(kāi)，13年初“國(guó)五條”進(jìn)一步擴(kuò)展了限購(gòu)范圍。 　　仍有不同：人口老齡化，貨幣穩(wěn)健，居民高杠桿。但本輪與10-13年仍有不同之處。1)人口結(jié)構(gòu)更為老化，上一輪調(diào)控恰逢人口拐點(diǎn)，而目前已處在人口紅利消退階段。2)貨幣政策更為穩(wěn)健，前兩輪調(diào)控時(shí)都出臺(tái)了緊縮性貨幣配合限購(gòu)，而目前經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，短期內(nèi)難見(jiàn)持續(xù)貨幣緊縮。3)居民杠桿率更高，中國(guó)居民負(fù)債率、購(gòu)房杠桿率均持續(xù)上行，16年再創(chuàng)新高，居民購(gòu)房潛力被大量透支。綜合來(lái)看，本輪調(diào)控對(duì)地產(chǎn)需求的沖擊力度整體上與上一輪相當(dāng)。 　　量化分析：本輪調(diào)控或致17年地產(chǎn)銷(xiāo)量增速轉(zhuǎn)負(fù)。我們以11年限購(gòu)為基準(zhǔn)，估算今年四季度一、二線城市地產(chǎn)銷(xiāo)量或?qū)⒚黠@下滑。而明年若不出臺(tái)寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)，則17年一、二、三線城市地產(chǎn)銷(xiāo)量增速將全面轉(zhuǎn)負(fù)，全國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)量跌幅或?qū)⑦_(dá)到15%。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，地產(chǎn)投資滯后于地產(chǎn)銷(xiāo)售2個(gè)季度，因而地產(chǎn)投資增速的下滑或出現(xiàn)在17年2、3季度。 　　經(jīng)濟(jì)下行重回通縮，從實(shí)物到金融資產(chǎn)。 　　人口拐點(diǎn)杠桿有頂，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。中國(guó)青年人口拐點(diǎn)已現(xiàn)，新開(kāi)工13年見(jiàn)頂，今年銷(xiāo)量或已接近歷史頂部。房貸加杠桿已不可持續(xù)，而地產(chǎn)一旦面臨拐點(diǎn)，對(duì)消費(fèi)也會(huì)構(gòu)成沖擊。 　　短期通脹長(zhǎng)期通縮，從實(shí)物到金融資產(chǎn)。地產(chǎn)見(jiàn)頂下滑拖累經(jīng)濟(jì)，令需求持續(xù)低迷，因而通脹上行已經(jīng)處于中后期，17年以后通縮壓力會(huì)重新顯現(xiàn)。如果未來(lái)回到通縮，那么實(shí)物類(lèi)資產(chǎn)就會(huì)受損，而金融資產(chǎn)成為配置首選。 　　堅(jiān)定看好17年債市，推薦類(lèi)債券高股息，關(guān)注輕資產(chǎn)。17年隨著地產(chǎn)銷(xiāo)售的再次下滑，我們預(yù)測(cè)10年期國(guó)債利率有望降至2%左右。而隨著利率的下降，類(lèi)債券高股息資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)顯著提升。而經(jīng)濟(jì)重回通縮，意味著地產(chǎn)相關(guān)的重資產(chǎn)行業(yè)將注定受損，應(yīng)該關(guān)注服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等輕資產(chǎn)行業(yè)。 　　正文： 　　1. 房?jī)r(jià)大幅飆漲，調(diào)控密集出臺(tái) 　　1.1 山雨欲來(lái)：20城出臺(tái)樓市調(diào)控政策 　　今年9月底至國(guó)慶黃金周期間，北京、深圳、杭州、南京等21個(gè)城市相繼推出地產(chǎn)新政，步調(diào)一致，調(diào)控決心堅(jiān)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新的一輪調(diào)控周期。事實(shí)上上海市政府于3月就推出了最嚴(yán)的地產(chǎn)新政“滬九條”，率先開(kāi)啟本輪調(diào)控。從政策措施上來(lái)看，一是限購(gòu)，國(guó)內(nèi)限購(gòu)城市已超過(guò)20個(gè);二是限貸，提高首套房、二套房貸款的首付比例;此外部分城市還就房地產(chǎn)資金來(lái)源、商品房預(yù)售許可、限購(gòu)限貸范圍等問(wèn)題做了嚴(yán)格規(guī)定。從政策力度來(lái)看，21個(gè)限購(gòu)限貸城市商品房銷(xiāo)售額占全國(guó)比重超過(guò)40%! 　　1.2事出有因：上半年房?jī)r(jià)飆漲，房貸激增 　　限購(gòu)政策密集出臺(tái)，緣于上半年樓市“陷入瘋狂”： 　　房?jī)r(jià)持續(xù)猛漲，增幅迭創(chuàng)新高。首先是價(jià)格的大幅上漲。去年年中以來(lái)，全國(guó)各大城市房地產(chǎn)價(jià)格大幅上升，并由一線向二三線城市擴(kuò)散。一線城市房?jī)r(jià)同比增速自去年6月由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后加速上漲，而二、三線城市房?jī)r(jià)增速也分別在去年12月和今年3月轉(zhuǎn)正，并大幅上揚(yáng)，同比增速相繼突破上一輪房?jī)r(jià)上漲的高點(diǎn)，持續(xù)創(chuàng)下新高。截至今年9月，一線城市住宅價(jià)格較年初上漲21%，二線上漲14%，三線上漲7%。 　　地產(chǎn)銷(xiāo)售飆升，居民加杠桿買(mǎi)房。今年以來(lái)，地產(chǎn)銷(xiāo)售增速也同樣大幅飆升，前8月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比分別增長(zhǎng)25.5%和38.7%，遠(yuǎn)高于去年6.5%和14.4%的年度增速。樓市火熱的背后是風(fēng)險(xiǎn)的集聚。過(guò)去幾年中，中國(guó)居民新增房貸/新增地產(chǎn)銷(xiāo)售額比值持續(xù)飆升，11年僅為19%，15年達(dá)到39%，16年上半年則高達(dá)50%(其中公積金貢獻(xiàn)接近10%)，正是美國(guó)金融危機(jī)前的最高水平。我們從過(guò)去的八成首付比例迅速變成一半首付，和美國(guó)人07年的情況一樣，這表明中國(guó)居民購(gòu)房加杠桿的速度或已接近極限! 　　2. 調(diào)控力度不輸上輪，拖累地產(chǎn)銷(xiāo)售投資 　　2.1 前世今生：三輪調(diào)控兩輪松綁驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)周期 　　回顧歷史，05年以來(lái)我國(guó)共經(jīng)歷了三次大規(guī)模的房地產(chǎn)調(diào)控和兩次松綁，并驅(qū)動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)。下表中我們整理了歷次地產(chǎn)調(diào)控的宏觀環(huán)境、調(diào)控政策、配套貨幣政策以及資本市場(chǎng)。 　　2.2 似曾相識(shí)：本輪限購(gòu)與10-13年限購(gòu)何其相似 　　從量、價(jià)等行業(yè)基本面因素看，本輪樓市調(diào)控出臺(tái)的背景與10-13年調(diào)控極其相似。從價(jià)格看，70城房?jī)r(jià)增速分別在09年底和13年初兩次達(dá)到高點(diǎn)，而本輪調(diào)控出臺(tái)時(shí)恰逢房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)創(chuàng)新高。從銷(xiāo)量看，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積額累計(jì)增速同樣在09年底、13年初兩次見(jiàn)頂。而本輪調(diào)控出臺(tái)前，地產(chǎn)銷(xiāo)量增速已呈現(xiàn)見(jiàn)頂回落跡象。 　　10-13年樓市調(diào)控先后經(jīng)歷了以下三個(gè)階段： 　　第一階段，“國(guó)十條”出臺(tái)，房貸利率上行。10年4月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》出臺(tái)，核心內(nèi)容包括增加住房有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、堅(jiān)決抑制不合理住房需求等。其中規(guī)定90平米以下首套房首付比例不得低于30%，二套房不低于50%;無(wú)1年以上社?；蚣{稅證明者停貸;房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快地區(qū)可以限購(gòu)等。 　　值得注意的是，“國(guó)十條”出臺(tái)后，各地除北京外，并未推出限購(gòu)的具體措施。但此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)齊跌”現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，這在很大程度上與10年初的信貸收緊有關(guān)。09年底，全國(guó)住房貸款加權(quán)平均利率尚在4.42%的相對(duì)低位，到10年底時(shí)已上升至5.34%，11年底創(chuàng)新高至7.62%。同期個(gè)人購(gòu)房貸款余額和商品房銷(xiāo)量增速均見(jiàn)頂回落。 　　第二階段，部分城市限購(gòu)啟動(dòng)。10年9月30日深圳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的補(bǔ)充通知》，規(guī)定本市戶籍限購(gòu)2套，外地戶籍限購(gòu)1套。10年10月共有13個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策。但從結(jié)果來(lái)看，由于執(zhí)行力度一般，當(dāng)年四季度商品房銷(xiāo)售面積和價(jià)格甚至出現(xiàn)了輕微反彈。 　　第三階段，“國(guó)八條”、“國(guó)五條”相繼出臺(tái)，限購(gòu)全面鋪開(kāi)。11年1月國(guó)務(wù)院頒布新“國(guó)八條”，明確了當(dāng)?shù)貞艏用裣拶?gòu)2套、外地戶籍居民限購(gòu)一套的政策。由此，限購(gòu)政策在一二線城市全面鋪開(kāi)，到11年3月，除重慶外，所有一二線城市和部分重要三線城市均實(shí)施了限購(gòu)政策。43個(gè)重點(diǎn)城市中，明確全市限購(gòu)的有19個(gè)城市，對(duì)城市部分區(qū)域限購(gòu)的城市有24個(gè)。13年2月的“國(guó)五條”則進(jìn)一步要求限購(gòu)政策由區(qū)域推向全市，限購(gòu)住房類(lèi)型包括新建和二手房。 　　1.3 仍有不同：人口老齡化，貨幣穩(wěn)健，居民高杠桿 　　但我們認(rèn)為，本輪限購(gòu)與10-13年限購(gòu)仍有不同之處，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： 　　首先，人口結(jié)構(gòu)更為老化。而勞動(dòng)年齡人口決定地產(chǎn)需求長(zhǎng)期趨勢(shì)。中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的拐點(diǎn)出現(xiàn)在2011-2012年，2012年開(kāi)始15-64歲勞動(dòng)年齡人口的總數(shù)和占比都出現(xiàn)了下降。而人口撫養(yǎng)比(非勞動(dòng)年齡人口數(shù)與勞動(dòng)年齡人口數(shù)之比)則在2010年降至0.44的歷史低位，此后持續(xù)回升。因而10-13年限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)恰逢人口結(jié)構(gòu)的“拐點(diǎn)”，而本輪限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)已處在人口紅利消退階段。 　　其次，貨幣政策更為穩(wěn)健。上兩輪限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)都出臺(tái)了緊縮性貨幣政策配合：第一輪限購(gòu)期間(05至07年)，07年3月至8月央行加息5次;第二輪限購(gòu)期間(09年底至14年初)，10年10月至11年7月央行加息5次。而本輪限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)，央行貨幣政策整體維持穩(wěn)健。貨幣政策環(huán)境的不同緣于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境差異：上兩輪限購(gòu)期間，經(jīng)濟(jì)分別處在過(guò)熱階段和復(fù)蘇階段，而本輪限購(gòu)出臺(tái)時(shí)，經(jīng)濟(jì)處于增速持續(xù)下滑階段，短期內(nèi)或難見(jiàn)持續(xù)貨幣緊縮。 　　再次，居民杠桿率更高。中國(guó)居民負(fù)債率(居民部分負(fù)債/GDP)在2000年突破10%并持續(xù)上行，到15年底已接近40%。而11年以來(lái)中國(guó)居民購(gòu)房杠桿率(新增房貸/新增商品房銷(xiāo)售額)也持續(xù)上行，11年約為20%，15年已突破40%，16年上半年創(chuàng)歷史新高至50%。因而，本輪限購(gòu)出臺(tái)時(shí)，居民杠桿率已遠(yuǎn)高于上一輪限購(gòu)時(shí)期，居民購(gòu)房潛力也已被大量透支。 　　綜合來(lái)看，三個(gè)因素中，人口結(jié)構(gòu)、居民負(fù)債較上一輪限購(gòu)時(shí)更為惡化，而貨幣政策則更為穩(wěn)健。本輪調(diào)控政策對(duì)地產(chǎn)需求的沖擊力度整體上與上一輪相當(dāng)。 　　2.4 量化分析：本輪調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有多大? 　　我們以11年限購(gòu)為基準(zhǔn)，估算本輪限購(gòu)對(duì)商品房銷(xiāo)量的影響： 　　短期來(lái)看，較早被限購(gòu)的城市，商品房成交面積下跌幅度較大。同本輪限購(gòu)類(lèi)似，10年10月份第一批實(shí)施限購(gòu)的城市主要是四個(gè)一線城市和房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市，三線城市較少。我們選取數(shù)據(jù)可得的部分二線城市，發(fā)現(xiàn)第一批被限購(gòu)的二線城市成交面積同比大幅下滑，而暫未限購(gòu)的二線城市成交面積同比仍為正。11年二季度后，幾乎所有二線城市均被限購(gòu)，增速也開(kāi)始趨同。13年限購(gòu)政策逐漸放松后，10年較早被限購(gòu)的二線城市成交面積反彈力度更大。 　　16年4季度一二線城市商品房銷(xiāo)量增速或明顯下滑。本輪限購(gòu)涉及到的城市較多，限貸規(guī)定更嚴(yán)、也更具指向性;目前居民房貸杠桿率也遠(yuǎn)非11年可比。因此本輪限購(gòu)的影響或大于10年底的第一批調(diào)控措施，而與11年初限購(gòu)全面鋪開(kāi)時(shí)可比性更強(qiáng)。借鑒11年各季度地產(chǎn)銷(xiāo)量走勢(shì)，我們判斷：今年四季度一、二線城市銷(xiāo)售面積或有明顯下滑，三線城市由于暫未受到限購(gòu)影響而短期平穩(wěn)。 　　17年商品房銷(xiāo)量增速或全面轉(zhuǎn)負(fù)。如果假定明年各季度一、二、三四線城市商品房銷(xiāo)售面積當(dāng)季同比的變化幅度與11年初調(diào)控后的變化幅度相同，那么明年前三季度同比增速將拾級(jí)而下，二季度增速或轉(zhuǎn)負(fù)。我們估算，若不出臺(tái)寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)，則17年一、二、三四線城市商品房銷(xiāo)量增速或分別為-15.9%、-9.4%和-16.8%?？紤]到一、二、三四線城市商品房銷(xiāo)量占全國(guó)比重分別為5%、30%和65%，則17年全國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)量增速或?yàn)?14.6%。 　　投資增速下滑或滯后半年。住房銷(xiāo)售是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源，只有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售才有資金能力進(jìn)行后續(xù)周期運(yùn)作，因而銷(xiāo)售是新開(kāi)工和投資的領(lǐng)先指標(biāo)。一般而言地產(chǎn)銷(xiāo)量領(lǐng)先地產(chǎn)投資2個(gè)季度，10、11年限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)并實(shí)行后，地產(chǎn)投資增速在11年3季度才開(kāi)始出現(xiàn)大幅下滑。因而地產(chǎn)投資增速的下滑或出現(xiàn)在17年2、3季度。 　　3. 經(jīng)濟(jì)下行重回通縮，從實(shí)物到金融資產(chǎn) 　　3.1 人口拐點(diǎn)杠桿有頂，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大 　　在我們看來(lái)，今年的地產(chǎn)銷(xiāo)售或已接近歷史的頂部，未來(lái)面臨極大的下行風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，有助于抑制房?jī)r(jià)泡沫，也令短期經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力加大： 　　中國(guó)青年人口拐點(diǎn)已現(xiàn)。從2000-30年中國(guó)各年齡段人口變化來(lái)看，老齡化趨勢(shì)十分明顯。25-44歲是消費(fèi)住房、汽車(chē)、家具等耐用品及煙酒飲料、服裝和娛樂(lè)等快消品的主力人群，該年齡段人口2015年已達(dá)到峰值的4.49億人，之后將長(zhǎng)期下行。 　　中國(guó)新開(kāi)工13年見(jiàn)頂，銷(xiāo)量16年或見(jiàn)頂。從98年房改之后開(kāi)始，中國(guó)新開(kāi)工住宅套數(shù)快速增長(zhǎng)，從98年的不到200萬(wàn)套躍升至13年的1400萬(wàn)套左右。按照城鎮(zhèn)人口口徑計(jì)算千人新開(kāi)工住宅套數(shù)，中國(guó)在13年已接近18.5，超過(guò)美國(guó)，接近日、韓的歷史最高水平，說(shuō)明以現(xiàn)有的城市常住人口來(lái)看，中國(guó)住宅新開(kāi)工套數(shù)已經(jīng)接近天花板，而13年也確實(shí)是中國(guó)住宅新開(kāi)工的頂部。從人口角度看，16年中國(guó)的住宅銷(xiāo)量將超過(guò)1400萬(wàn)套，加之國(guó)慶前后地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，16年銷(xiāo)量大概率也是歷史頂部。 　　房貸加杠桿不可持續(xù)。從房貸占GDP的比重看，中國(guó)居民加杠桿的速度也不可持續(xù)。日本即使在房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的89年，居民新增房貸占當(dāng)年GDP的比重也未超過(guò)3.0%，而中國(guó)去年已經(jīng)達(dá)到5.5%。美國(guó)金融危機(jī)前新增房貸/GDP在05年達(dá)到8.0%后見(jiàn)頂回落，而中國(guó)今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP比重已達(dá)8.6%，不僅較去年暴漲，也與美國(guó)歷史高點(diǎn)相當(dāng)接近，表明中國(guó)居民購(gòu)房或已將杠桿用到極限，16年或是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂。 　　地產(chǎn)一旦面臨拐點(diǎn)，對(duì)消費(fèi)也會(huì)構(gòu)成沖擊。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑裝潢、家電、家具消費(fèi)有較高的相關(guān)性，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積下滑會(huì)降低相關(guān)消費(fèi)品的需求。另一方面，房?jī)r(jià)下跌，居民財(cái)富縮水，居民消費(fèi)支出也會(huì)相應(yīng)減少。所以，房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)后，經(jīng)濟(jì)下行壓力會(huì)進(jìn)一步增大。 　　4.2 短期通脹長(zhǎng)期通縮，從實(shí)物到金融資產(chǎn) 　　短期通脹，長(zhǎng)期通縮。我們判斷上半年的滯脹應(yīng)是短期現(xiàn)象，地產(chǎn)見(jiàn)頂下滑拖累經(jīng)濟(jì)，令需求持續(xù)低迷，因而通脹上行已經(jīng)處于中后期，隨著價(jià)格的上漲，商品類(lèi)資產(chǎn)的配置價(jià)值在逐漸下降，而在4季度左右通脹會(huì)見(jiàn)頂，17年以后通縮壓力會(huì)重新顯現(xiàn)。 　　通脹配實(shí)物，通縮配金融。而隨著物價(jià)從通脹向通縮的轉(zhuǎn)化，資產(chǎn)配置也應(yīng)該發(fā)生相應(yīng)變化。在16年表現(xiàn)最好的是房地產(chǎn)和大宗商品，因?yàn)樘幱跐q價(jià)的環(huán)境，實(shí)物資產(chǎn)最為受益。但如果未來(lái)回到通縮，那么實(shí)物類(lèi)資產(chǎn)就失去了配置價(jià)值，因?yàn)椴粷q價(jià)實(shí)物資產(chǎn)就沒(méi)有回報(bào)，而金融資產(chǎn)就成為配置首選。無(wú)論債券還是股票，前者有票息，后者有股息，都要好于實(shí)物類(lèi)資產(chǎn)。 　　17年債市依然向好。首先，我們對(duì)17年的債市堅(jiān)定看好。我們?cè)?jīng)在14年旗幟鮮明提出“零利率是長(zhǎng)期趨勢(shì)”，指出隨著人口老齡化的到來(lái)，地產(chǎn)周期見(jiàn)頂，資產(chǎn)回報(bào)率趨勢(shì)性下降，最終都會(huì)走向零利率。而17年隨著地產(chǎn)銷(xiāo)售的再次下滑，我們預(yù)測(cè)10年期國(guó)債利率有望降至2%左右。而從全球來(lái)看，目前零利率的國(guó)債已經(jīng)數(shù)十個(gè)，負(fù)利率的國(guó)債仍在蔓延，美國(guó)的10年期國(guó)債利率也只有1.5%左右，相比之下中國(guó)2.7%的國(guó)債利率仍有下行空間。 　　類(lèi)債券高股息受寵。隨著利率的下降，類(lèi)債券高股息資產(chǎn)價(jià)值會(huì)顯著提升。16年港股走牛，一個(gè)重要的原因是估值便宜，股息相對(duì)較高。臺(tái)股上漲的邏輯也是消滅高股息資產(chǎn)，美股今年也是公用事業(yè)和電信服務(wù)板塊領(lǐng)漲。對(duì)于A股企業(yè)而言，由于流動(dòng)性陷阱出現(xiàn)，企業(yè)已經(jīng)不愿意投資而開(kāi)始囤積現(xiàn)金，意味著未來(lái)分紅率存在極大的提升空間。 　　關(guān)注輕資產(chǎn)：服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。如果未來(lái)重新回到通縮，那么跟地產(chǎn)相關(guān)的重資產(chǎn)行業(yè)將注定受損，而應(yīng)該關(guān)注與地產(chǎn)無(wú)關(guān)的輕資產(chǎn)的行業(yè)，反過(guò)來(lái)就是重視人力資本的行業(yè)，尤其是服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。從萬(wàn)科和騰訊過(guò)去10年市值的變化來(lái)看，顯示的是以前大家買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)，萬(wàn)科等地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)把錢(qián)給鋼鐵水泥，形成經(jīng)濟(jì)循環(huán)。但是目前這一循環(huán)已經(jīng)失靈，地產(chǎn)企業(yè)賣(mài)了房子也不拿地。而大家更愿意花錢(qián)買(mǎi)教育、醫(yī)療、社交，而騰訊和阿里等負(fù)責(zé)把錢(qián)花出去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在形成新的循環(huán)，也醞釀著新的機(jī)會(huì)。 　　2017房?jī)r(jià)走勢(shì)最新預(yù)測(cè) 　　張宏偉：“滬六條”樓市變局或?qū)⒃?017年 　　按照930有關(guān)樓市的中央精神，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活，10月8日晚間，上海市住建委和規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“滬六條”)，在“滬九條”原調(diào)控政策基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的監(jiān)管和土地供應(yīng)調(diào)控。 　　文件顯示，該次頒布《意見(jiàn)》主要是在繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，加大執(zhí)法力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì),確保本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“滬六條”發(fā)布之后業(yè)內(nèi)眾多人士都認(rèn)為這些政策只是表示表示，重申一下，但是筆者不這么認(rèn)為，一是因?yàn)椴灰浿醒刖駥?duì)一線“防泡沫”的要求，并且要求10月份就要見(jiàn)到成效，這不僅僅是房地產(chǎn)的問(wèn)題，也是政治問(wèn)題; 　　二是這次發(fā)布的政策里面藏著大招，從執(zhí)行的角度從嚴(yán)，短期內(nèi)的強(qiáng)化執(zhí)行可能導(dǎo)致上海樓市交易降溫; 　　三是，這些政策僅僅是住建委和規(guī)土局發(fā)布的政策，上海銀監(jiān)局還未出手，預(yù)計(jì)未來(lái)一兩周內(nèi)上海銀監(jiān)局還會(huì)有配套的措施出臺(tái)，從金融的角度為上海樓市降溫。 　　由此可見(jiàn)，上海樓市要降溫了!而這個(gè)變局或?qū)⒃?017年年中發(fā)生。 　　以下是逐條解讀。 　　一、進(jìn)一步加大商品住房用地供應(yīng)力度。2016年商品住房用地供應(yīng)同比有較大幅度的增加。根據(jù)地塊不同情況，進(jìn)一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住房的比例。 　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“滬六條”進(jìn)一步加大商品住房用地供應(yīng)力度，并且增加配建和自持比例的措施，其核心目的還是為了“控地王”，通過(guò)增加供應(yīng)防止地價(jià)過(guò)快上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，為樓市降溫。 　　從土地市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，2016年1-9月上海住宅類(lèi)用地成交規(guī)劃建筑面積459.40萬(wàn)平方米，同比下降40%，成交樓板價(jià)23966元/平方米，同比上漲128%，這說(shuō)明，在“地王”頻出的上海土地市場(chǎng)，地價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)出快速上漲態(tài)勢(shì)。 　　因此，“滬六條”出臺(tái)后，增加土地供應(yīng)，同時(shí)增加配建、自持比例有針對(duì)性的調(diào)控措施“控地王”，一方面有助于為土地市場(chǎng)降溫，另外也防止“地王”對(duì)房?jī)r(jià)的影響和傳導(dǎo)。具體來(lái)講： 　　1、上海前三季度土地出讓的量確實(shí)不多，加上1-4月和9月的基本斷供，上海需要通過(guò)加大土地供應(yīng)調(diào)節(jié)樓市供求關(guān)系，預(yù)計(jì)四季度以后上海會(huì)加快宅地供應(yīng)，從供應(yīng)的角度解決供需矛盾及市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題。 　　2、出臺(tái)“配建”措施和增加地塊自持比例要求，其實(shí)是降低開(kāi)發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)率，也對(duì)企業(yè)成本控制、運(yùn)營(yíng)能力提出更高的要求，后續(xù)房企拿地可能會(huì)更加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)可能因此降溫。其實(shí)，最近上海一部分地塊的“配建”政策就透露出未來(lái)上海土地新政的方向： 　　1)按地上總建筑面積的10%配置社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施(居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、治安聯(lián)防站、服務(wù)站、文化活動(dòng)室、老年康體活動(dòng)室、生活垃圾收集房、環(huán)衛(wèi)作業(yè)道班房等，其余建面統(tǒng)籌用于社區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施，原則上優(yōu)先用于文化、養(yǎng)老等服務(wù)設(shè)施)。但地上計(jì)容建筑面積將不包括建成后無(wú)償移交政府的上述10%社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施了。 　　2) 公共環(huán)境空間：應(yīng)設(shè)置不低于用地面積10%的公共環(huán)境空間(包含公共空間、公共通道等)，公共空間包括：兒童游戲場(chǎng)、健身點(diǎn)、球場(chǎng)及其它公共空間。 　　公共空間中應(yīng)設(shè)置公共藝術(shù)作品(設(shè)施)，包括城市雕塑、裝置藝術(shù)，經(jīng)藝術(shù)化處理的城市家具和公共設(shè)施等，相關(guān)建設(shè)內(nèi)容應(yīng)在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中明確。 　　公共空間建成后24小時(shí)向公眾開(kāi)放,如結(jié)合商業(yè)部分設(shè)置的，由受讓人負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理;如結(jié)合住宅部分設(shè)置的，建成產(chǎn)權(quán)應(yīng)無(wú)償移交政府，由政府負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。 　　據(jù)筆者了解，近期掛牌的奉賢南橋、莊行鎮(zhèn)地塊已經(jīng)執(zhí)行上述土地新政了。前期中止的浦東醫(yī)學(xué)園區(qū)、唐鎮(zhèn)、長(zhǎng)風(fēng)3個(gè)住宅地塊近期公告將恢復(fù)出讓?zhuān)⒚鞔_提出：將增設(shè)有關(guān)公用開(kāi)放空間與公共服務(wù)設(shè)施等出讓條件。此外，月浦鎮(zhèn)即將推出一塊商辦用地，可能也要求配公共設(shè)施跟公共空間。 　　二、進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管。建立由市規(guī)劃國(guó)土資源局、市金融辦和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)等部門(mén)組成的商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開(kāi)展土地交易資金監(jiān)管工作。 　　根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。 　　競(jìng)買(mǎi)人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競(jìng)買(mǎi)或競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)出讓活動(dòng)。 　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前上海土地市場(chǎng)特征來(lái)看，今年以來(lái)上海“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)“地王”或少數(shù)幾個(gè)“地王”，一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整，那么這幾個(gè)“地王”或許會(huì)存在操盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷(xiāo)售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)麄€(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個(gè)市場(chǎng)的。 　　而現(xiàn)在上海土地市場(chǎng)，一旦有住宅類(lèi)用地出讓便是“地王”，即使像青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)的住宅類(lèi)用地也是被高溢價(jià)拍出，那么，這也就意味著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不是單個(gè)項(xiàng)目的，而是整個(gè)市場(chǎng)的，一旦有風(fēng)險(xiǎn)就是系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。 　　再加上房企越來(lái)越多通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預(yù)期影響來(lái)看，隨著政策面的收緊與市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)，房企在上海制造“地王”投資拿地的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)就不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。 　　因此，對(duì)于上海土地市場(chǎng)來(lái)講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。 　　“滬六條”提出，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買(mǎi)人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。 　　違反規(guī)定的，取消競(jìng)買(mǎi)或競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)出讓活動(dòng)。這其實(shí)是在為房企拿地“降杠桿”，也是為了防止企業(yè)激進(jìn)拿地導(dǎo)致地價(jià)普遍性上升而引發(fā)的系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。 　　從未來(lái)企業(yè)拿地的角度來(lái)看，由于杜絕拿地配資等“加杠桿”措施，這對(duì)于企業(yè)自有資金拿地的能力提出考驗(yàn)，未來(lái)真正有自有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商才有可能在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)生存和發(fā)展。 　　三、進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷(xiāo)售管理。自2016年10月8日起，全市新建商品住房銷(xiāo)售方案?jìng)浒笇?shí)行市、區(qū)兩級(jí)審核(包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷(xiāo)售備案)，對(duì)上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整。 　　加強(qiáng)在售新建商品住房項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格監(jiān)測(cè)監(jiān)管，不得擅自提價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和本市商品住房銷(xiāo)售管理規(guī)定，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)醒目位置公示經(jīng)備案的銷(xiāo)售方案等內(nèi)容，實(shí)行一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)制度，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)上網(wǎng)銷(xiāo)售。 　　嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，對(duì)有意規(guī)避限購(gòu)、限貸等相關(guān)規(guī)定的行為，強(qiáng)化監(jiān)管措施，加大管控力度。 　　四、嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)，進(jìn)一步加大整治力度，重點(diǎn)查處捂盤(pán)惜售、炒作房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。 　　物價(jià)管理管理部門(mén)會(huì)同住建等部門(mén)加強(qiáng)對(duì)商品住房預(yù)銷(xiāo)售價(jià)格的監(jiān)督檢查，依法嚴(yán)格查處各類(lèi)價(jià)格違規(guī)行為。 　　從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，2016年1-9月上海商品住宅成交面積1177.64萬(wàn)平方米，同比上漲16%，成交均價(jià)37395元/平方米，同比上漲19%，當(dāng)前上海樓市已經(jīng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。 　　從市場(chǎng)去化壓力來(lái)看，截止2016年9月30日，上海市商品住宅庫(kù)存量已經(jīng)降至707.39萬(wàn)平方米，按照3個(gè)月移動(dòng)存銷(xiāo)比來(lái)計(jì)算，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)縮短至5.03個(gè)月，從指標(biāo)意義上來(lái)看，上海商品住宅市場(chǎng)仍然有價(jià)格上行的沖動(dòng)。 　　因此，在中央精神的指導(dǎo)下，上海有必要強(qiáng)化執(zhí)行現(xiàn)有“滬九條”的相關(guān)措施，發(fā)布“滬六條”相關(guān)內(nèi)容。 　　從“滬六條”本項(xiàng)措施影響來(lái)看，政策提出，全市新建商品住房銷(xiāo)售方案?jìng)浒笇?shí)行市、區(qū)兩級(jí)審核(包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷(xiāo)售備案)，對(duì)上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整等等上述措施，同時(shí)，重點(diǎn)查處捂盤(pán)惜售、炒作房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為，其實(shí)對(duì)于四季度樓市影響還是較大的。 　　一些高端樓盤(pán)有可能因此會(huì)被限價(jià)或限售。據(jù)此，企業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目進(jìn)度受阻，回款計(jì)劃受阻，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本會(huì)增加。同時(shí)，市場(chǎng)的庫(kù)存量會(huì)增加，市場(chǎng)去化周期會(huì)回升。 　　這也就意味著，雖然短期內(nèi)上海商品住宅基本面仍然沒(méi)有去庫(kù)存壓力，但是，隨著10月份“防泡沫”“滬六條”調(diào)控政策面執(zhí)行的從嚴(yán)執(zhí)行，市場(chǎng)去化周期會(huì)因?yàn)楣?yīng)量的增加、銷(xiāo)售量的減少而持續(xù)回升。 　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，10月份“滬六條”樓市調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行后，新一輪的“控地王”降杠桿等措施也來(lái)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)因此而來(lái)臨。 　　從市場(chǎng)的趨勢(shì)來(lái)看，10月份“滬六條”新政從嚴(yán)執(zhí)行，市場(chǎng)成交量勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)下滑，伴隨著供應(yīng)量的增加，為“銀十”的市場(chǎng)帶來(lái)一些不確定性。 　　預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在2017年年中左右的時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤(pán)以及外環(huán)沿線“地王”頻出的板塊極有可能率先降價(jià)。 　　屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。 　　從四季度房企策略來(lái)看，隨著樓市新政不斷從嚴(yán)執(zhí)行，市場(chǎng)交易量和價(jià)格的指標(biāo)勢(shì)必會(huì)有其中一個(gè)率先調(diào)整。 　　筆者認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)成交量勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)下滑，價(jià)格也很難再上漲了，這為今年第四季度的市場(chǎng)帶來(lái)一些不確定性。從市場(chǎng)因素、房企沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)“量”的角度考慮，今年第四季度適合“跑量”為主的策略。 　　從2017年房企策略來(lái)看，上半年基本上為上海樓市供求雙方博弈階段，量和價(jià)格仍然勢(shì)必會(huì)損失一個(gè)指標(biāo)，筆者認(rèn)為，上半年交易量勢(shì)必會(huì)首先出現(xiàn)下滑，從三季度開(kāi)始，個(gè)案開(kāi)始出現(xiàn)下跌，整體市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的趨勢(shì)，價(jià)格的指標(biāo)發(fā)生變化。 　　因此，對(duì)于房企來(lái)講，總體上，2017年上半年應(yīng)未雨綢繆提前跑量，爭(zhēng)取更多的策略調(diào)整“窗口期”，防止下半年市場(chǎng)突變導(dǎo)致企業(yè)資金面遇到問(wèn)題。 　　到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價(jià)換量”的策略保證銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的完成，同時(shí)，因?yàn)槭袌?chǎng)低迷期地價(jià)相對(duì)合理，房企可以進(jìn)行拿地布局“換倉(cāng)”，調(diào)整市場(chǎng)布局和城市布局，爭(zhēng)取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭(zhēng)取2018年之后下一輪市場(chǎng)上行周期的發(fā)展機(jī)會(huì)。 　　五、全面實(shí)行存量住房交易資金監(jiān)管制度。在已試點(diǎn)基礎(chǔ)上，制定存量住房交易資金監(jiān)管辦法，全面實(shí)行二手存量住房交易資金監(jiān)管。規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，嚴(yán)禁從事首付貸、過(guò)橋貸、違規(guī)房抵貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。 　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亂象主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是房地產(chǎn)中介服務(wù)存在各式各樣的違規(guī)行為; 　　二是房地產(chǎn)中介市場(chǎng)缺乏行業(yè)監(jiān)管;三是法律制度不夠完善，并且執(zhí)行不到位;四是房地產(chǎn)交易雙方自我保護(hù)意識(shí)不到位。 　　因此，需要建議一個(gè)第三方的監(jiān)管平臺(tái)，在第三方監(jiān)管平臺(tái)上，二手中介公司機(jī)構(gòu)在這個(gè)平臺(tái)上登記并統(tǒng)一驗(yàn)證，抓住源頭，實(shí)時(shí)監(jiān)管公司的日常交易行為，保證經(jīng)紀(jì)行業(yè)交易的合法性、規(guī)范性。 　　同時(shí)，平臺(tái)也對(duì)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)名驗(yàn)證，動(dòng)態(tài)監(jiān)控，以此來(lái)監(jiān)管經(jīng)紀(jì)人交易活動(dòng)，對(duì)其交易行為進(jìn)行合法性、合規(guī)性審查，對(duì)違規(guī)運(yùn)作者予以曝光和執(zhí)照暫停，使房地產(chǎn)交易全程公開(kāi)化、透明化。 　　從本次“滬六條”關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容來(lái)看，“滬六條”提出：嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。 　　對(duì)各類(lèi)非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治。本項(xiàng)措施是對(duì)“滬九條”措施的進(jìn)一步強(qiáng)化和回應(yīng)。 　　筆者認(rèn)為，未來(lái)可能會(huì)從幾個(gè)方面嚴(yán)禁“首付貸”的現(xiàn)象發(fā)生：一是加強(qiáng)對(duì)放貸機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源審查，如果是P2P資金(吸取個(gè)人投資資金而不是機(jī)構(gòu)資金)來(lái)源的，這些肯定會(huì)嚴(yán)查，甚至馬上終止; 　　二是，對(duì)放貸主體進(jìn)行資格限制，如果沒(méi)有消費(fèi)貸款的牌照不允許放貸;三是，對(duì)于購(gòu)房者這塊，也會(huì)進(jìn)行貸前承諾，承諾不使用首付貸，否則今后貸款信用可能會(huì)受到影響，可能因此而影響到自己的衣食住行; 　　4、對(duì)現(xiàn)行中介行業(yè)、房地產(chǎn)公司進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)一個(gè)停止一個(gè)、處罰一個(gè)，不管規(guī)范金融市場(chǎng)，防止首付貸等行為影響金融系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)。 　　六、加強(qiáng)政策解讀和宣傳 　　加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)、分析和研判，定期發(fā)布統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。正確解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管措施和調(diào)控政策，及時(shí)澄清不實(shí)消息，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)理性消費(fèi)。對(duì)編造謠言、散布不實(shí)信息、擾亂市場(chǎng)秩序等行為，加大查處力度，依法依規(guī)予以嚴(yán)肅處理。 　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本項(xiàng)措施主要是引導(dǎo)輿論，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，規(guī)范市場(chǎng)輿論環(huán)境。