【山東威海市文登區(qū)交通建設(shè)開發(fā)2023年債權(quán)】
【產(chǎn)品要素】3億，分期發(fā)行；季度付息（3.15、6.15、9.15、12.15）；打款當日成立計息
??預期收益：
12個月：10萬-50萬-100萬-300萬：8.5%-8.8%-9.0%-9.2%
24個月：10萬-50萬-100萬-300萬：8.8%-9.0%-9.2%-9.5%

資金用途：用于WH市WD區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。
【發(fā)行方】WH市xx開發(fā)有限公司成立于2009年12月11日，注冊資本50000萬元，實收資本50000萬元，是山東省WH市WD區(qū)人民ZF100%控股，主要負責城市市政設(shè)施管理；園林綠化工程施工；水污染治理；城市公園管理；城市綠化管理；防洪除澇設(shè)施管理；土地整治服務(wù)等，2022年12月公司總資產(chǎn)67.54億元，償債能力強！
【擔保方】WH市WD區(qū)LH投資開發(fā)有限公司成立于2012年04月13日，注冊資本50000萬元，實收資本50000萬元，是山東省WH市WD區(qū)人民ZF100%控股。主要負責基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用項目、園林綠化、管道設(shè)備安裝、文化旅游開發(fā)等項目的投融資與運營管理；公司主體評級AA+，存量債券13只；截止2023年3月31日總資產(chǎn)551.80億元。

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【網(wǎng)絡(luò)貸款哪個最靠譜，手機借錢利息最低的口子】
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房地產(chǎn)投融資系列（一）：常見資產(chǎn)證券化路徑及操作要點
　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個高杠桿行業(yè)，資金的周轉(zhuǎn)、回款速度可能影響多個項目甚至企業(yè)的存活，因此，融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要議題。而資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)作為一種創(chuàng)新融資工具，不僅拓寬了融資渠道，將主體信用轉(zhuǎn)換為資產(chǎn)信用，而且降低了融資成本，將不具有流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為可流動的資產(chǎn)支持證券，現(xiàn)在已成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要工具。我們今天簡要介紹房地產(chǎn)行業(yè)中常見的資產(chǎn)證券化路徑及操作要點。 　　一、資產(chǎn)證券化概念 　　一般而言，資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動性但預期能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)移至特殊目的載體并進行信用增級，再由特殊目的載體以該特定資產(chǎn)的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)發(fā)行可流通的資產(chǎn)支持證券的融資行為。 　　根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（“《資管業(yè)務(wù)管理規(guī)定》”）第二條的定義，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，是指“以基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化等方式進行信用增級，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的業(yè)務(wù)活動。” 　　綜上，不難看出，資產(chǎn)證券化大體上包含兩大核心步驟：（1）融資方向特殊目的載體讓渡基礎(chǔ)資產(chǎn)；（2）特殊目的載體向投資人發(fā)行證券。也即資產(chǎn)證券化實際上是將“資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為“標準化資產(chǎn)支持證券”的過程，而本質(zhì)原理實際上是現(xiàn)金流折現(xiàn)。 　　二、資產(chǎn)證券化的類型 　　目前，根據(jù)監(jiān)管機構(gòu)的不同，我國資產(chǎn)證券化的主要模式包括四類：（1）信貸資產(chǎn)證券化；（2）企業(yè)資產(chǎn)證券化；（3）資產(chǎn)支持票據(jù)；（4）項目資產(chǎn)支持計劃。四種模式的主要的區(qū)別如下： 　　其中，企業(yè)資產(chǎn)證券化與信貸資產(chǎn)證券化是實踐中的主流產(chǎn)品。我們將該兩類產(chǎn)品的典型交易結(jié)構(gòu)圖示如下： 　　需要注意的是，盡管信貸資產(chǎn)證券化與企業(yè)資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)看起來相似，但其參與主體、法律關(guān)系、交易結(jié)構(gòu)以及基礎(chǔ)資產(chǎn)等均存在明顯區(qū)別（例如企業(yè)資產(chǎn)證券化中的原始權(quán)益人一般為各類企業(yè)，而信貸資產(chǎn)證券化則為各類金融機構(gòu)），在實踐中應(yīng)當予以關(guān)注。 　　三、基礎(chǔ)資產(chǎn)的選擇 　　前文已提到，資產(chǎn)證券化的核心是現(xiàn)金流，因此其基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當為能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。 　　以企業(yè)資產(chǎn)證券化為例，根據(jù)《資管業(yè)務(wù)管理規(guī)定》第三條，基礎(chǔ)資產(chǎn)是指“符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)生獨立、可預測的現(xiàn)金流且可特定化的財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn)……前款規(guī)定的財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn)，其交易基礎(chǔ)應(yīng)當真實，交易對價應(yīng)當公允，現(xiàn)金流應(yīng)當持續(xù)、穩(wěn)定……” 　　因此，資產(chǎn)支持專項計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇，應(yīng)當遵循“合法合規(guī)”“權(quán)屬清晰”“可特定化”“獨立”“可以產(chǎn)生獨立、可預測的現(xiàn)金流”“無權(quán)利限制”“不屬于負面清單列舉的資產(chǎn)（可參見《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)負面清單指引》）”等條件。 　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，用以進行資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)一般包括購房尾款、物業(yè)費、租金、供應(yīng)鏈應(yīng)收款、CMBS（商業(yè)物業(yè)抵押貸款）、類REITs等，下文我們逐一介紹。 　　四、購房尾款資產(chǎn)證券化 　　購房尾款資產(chǎn)證券化項目中，融資人一般為房地產(chǎn)開發(fā)公司，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為開發(fā)商依據(jù)購房合同對購房人享有的要求其支付購房款所對應(yīng)的債權(quán)和其他權(quán)利。交易結(jié)構(gòu)一般采取循環(huán)購買的方式，以延長融資期限，擴大融資規(guī)模。 　?。ㄒ唬┙灰捉Y(jié)構(gòu) 　　（二）操作要點 　　1.基礎(chǔ)資產(chǎn)內(nèi)部歸集 　　由于房地產(chǎn)公司多采用“一項目一公司”的形式進行管理，以隔離集團公司的風險，但如由多個項目公司分別作為原始權(quán)益人設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃，將不利于管理。因此，一般情況下由融資方內(nèi)部先行將基礎(chǔ)資產(chǎn)歸集到指定的一方名下，并由該方作為單一的原始權(quán)益人設(shè)立專項計劃。 　　2.入池的基礎(chǔ)資產(chǎn)判斷 　　一般來說，購房尾款資產(chǎn)證券化項目所對應(yīng)的基礎(chǔ)資產(chǎn)均為分期付款類（包括銀行按揭貸款、公積金貸款等）的資產(chǎn)。同時，基礎(chǔ)資產(chǎn)仍然應(yīng)當滿足前述的各項條件，包括合法合規(guī)，不存在權(quán)利負擔等。因此也需要關(guān)注開發(fā)商和項目本身是否資質(zhì)齊全、合法合規(guī)，是否存在權(quán)利負擔，相關(guān)購房合同約定是否完善、明確等問題。 　　另，盡管網(wǎng)簽備案并非購房合同的生效要件，但是實踐操作中，通常要求入池資產(chǎn)已辦理相關(guān)網(wǎng)簽備案手續(xù)。 　　同時，由于購房尾款應(yīng)收賬款的賬齡較專項計劃存續(xù)期而言較短，通常還會設(shè)置循環(huán)購買機制。 　　3.不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)的回購 　　如因各類原因（包括未能按時交付、交付不符合約定、未能辦理按揭貸款等）導致購房人最終無法支付購房尾款，購房人可能要求解除購房合同，進而影響專項計劃的本息兌付。實踐中一般將該類資產(chǎn)納入不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)的范圍，并要求原始權(quán)益人予以回購。 　　五、物業(yè)費資產(chǎn)證券化 　　物業(yè)費資產(chǎn)證券化項目中，融資人為具有物業(yè)公司，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理合同對業(yè)主要求其支付物業(yè)服務(wù)費等債權(quán)及其他權(quán)利。一般對于穩(wěn)定性較強的住宅類物業(yè)，交易結(jié)構(gòu)可采取直接轉(zhuǎn)讓的方式，而商業(yè)物業(yè)由于現(xiàn)金流可能不穩(wěn)定，可以考慮嵌套并進行結(jié)構(gòu)化設(shè)計，保證流動性。 　?。ㄒ唬┙灰捉Y(jié)構(gòu) 　　（二）操作要點 　　物業(yè)費的支付源于業(yè)主，但業(yè)主支付物業(yè)費依賴于物業(yè)公司的履約情況。因此，在物業(yè)費資產(chǎn)證券化項目中，需要考慮物業(yè)公司的履約情況，并設(shè)定相關(guān)風控措施，避免因物業(yè)公司原因影響專項計劃的回款。 　　而對于物業(yè)合同的期限，如其無法覆蓋專項計劃的期限，則還需要通過設(shè)置其他機制（例如循環(huán)購買等）進行解決。 　　另，物業(yè)費收費方式的不同（包括包干制、酬金制），入池資產(chǎn)也會有所不同，包干制項下，物業(yè)合同的全額物業(yè)費均可入池，而在酬金制項下，能入池的僅包括最終歸屬于物業(yè)公司的部分。 　　六、CMBS 　　CMBS項目中，基礎(chǔ)資產(chǎn)一般體現(xiàn)為發(fā)放信托貸款的信托計劃的信托受益權(quán)。交易結(jié)構(gòu)上一般分為兩層：（1）在信托端，設(shè)立單一資金信托計劃并向項目公司發(fā)放信托貸款，信托計劃受托人對項目公司享有債權(quán)，并設(shè)置物業(yè)抵押、物業(yè)運營應(yīng)收賬款質(zhì)押等；（2）在專項計劃端，管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃向原始權(quán)益人購買全部信托受益權(quán)。項目公司以物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流償還信托貸款，信托計劃受托人基于還款，通過信托端的貸款償付和信托利益向資產(chǎn)支持證券持有人的收益。 　?。ㄒ唬┙灰捉Y(jié)構(gòu) 　　（二）操作要點 　　1.底層資產(chǎn)的選擇 　　商用物業(yè)抵押貸款的還款來源是商業(yè)物業(yè)的運營收入（包括租金、物業(yè)費等）。物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流需要覆蓋信托貸款、專項計劃的本息。因此，對于底層資產(chǎn)的判斷非常重要。 　　底層資產(chǎn)應(yīng)當能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且具有良好的運營紀錄和風險管控措施，能夠保證在專項計劃存續(xù)期內(nèi)的正常運營。 　　2.結(jié)構(gòu)化設(shè)計 　　如物業(yè)運營收入的預測金額可能存在無法達到預期金額，并可能影響信托貸款的償付、專項計劃的預期收益和應(yīng)付本金時，則一般會通過對金托計劃進行結(jié)構(gòu)化設(shè)計，將信托貸款的償還條件、優(yōu)先順序進行區(qū)分。 　　同時，在信托端，針對信托貸款的發(fā)放，一般也會安排物業(yè)抵押、應(yīng)收賬款質(zhì)押、關(guān)聯(lián)公司擔保等增信措施。 　　七、類REITs 　　相較于CMBS產(chǎn)品中原始權(quán)益人保留對物業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán)，類REITs產(chǎn)品（關(guān)于國內(nèi)目前是否已有嚴格意義上的REITs產(chǎn)品，存在一定爭議，本文暫統(tǒng)稱為類REITs產(chǎn)品）中，專項計劃通過私募基金可能從股權(quán)、債權(quán)兩個維度控制項目公司并實際控制物業(yè)資產(chǎn)。市場上典型的類REITs產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)一般為雙SPV，并形成“專項計劃—私募基金—項目公司—標的資產(chǎn)”的層次。 　　類REITs項目中，基礎(chǔ)資產(chǎn)一般體現(xiàn)為持有項目公司股權(quán)的私募基金的基金份額。 　　（一）交易結(jié)構(gòu) 　?。ǘ┎僮饕c 　　1.選擇項目公司 　　在類REITs項目中，首先需要完成項目的重組，做出干凈的殼公司（單純持有標的物業(yè)，將有關(guān)債務(wù)、其他存續(xù)資產(chǎn)、合同等均進行隔離）。在設(shè)置該等殼公司時，需要從稅收、行政手續(xù)、期限、土地出讓合同限制等方面進行綜合考慮，以確定是另行設(shè)立新項目公司，還是沿用原項目公司繼續(xù)持有標的物業(yè)。 　　2.SPV的設(shè)立及吸收合并 　　有些項目中，為避免私募基金直接收購項目公司股權(quán)并發(fā)放委托貸款而導致在項目公司層面導致資金沉淀，會先設(shè)置設(shè)立SPV。由私募基金收購SPV股權(quán)并發(fā)放委托貸款，再由項目公司吸收合并SPV，進而實現(xiàn)私募基金持有項目公司股權(quán)、債權(quán)的情況，在該模式下，工商變更以及實際支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的節(jié)點需要相應(yīng)設(shè)計，同時還需要注意項目當?shù)氐墓ど痰怯浀膶嵺`操作可行性，并預留充分的時間。 　　3.項目控制 　　如前所述，類REITs項目中，私募基金將從股權(quán)、債權(quán)兩個方面實際控制項目公司。除此之外，通常也會要求物業(yè)資產(chǎn)抵押等擔保措施。 　　注：本文轉(zhuǎn)自微信公眾號“云帆法律評論”。 　　拿地、找錢、大宗交易、上地金網(wǎng) 　　注：本文為原創(chuàng)，未經(jīng)地金網(wǎng)許可不得轉(zhuǎn)載！?。?